关于不具备商品房交付条件，违约计算的止算点应如何认定的问题，司法实践中存在不同观点：
第一种观点认为，以开发商取得《商品房验收备案表》为准。
第二种观点认为，以购房者实际办理交房手续日期为准。
我们认为，实践中应区分以下具体情形分别处理。
参考《商品房买卖合同解释》以及《商品房买卖合同（示范文本）》关于逾期违约责任的相关规定，违约责任的承担截止到实际交付之日。因此，违约金的止算点也应以实际交付之日为准。我们认为，购房者于交付日期截止之前接收不具备交房条件的房屋的，取得《商品房竣工验收备案表》的日期为有效的交付日期，违约金的止算点应以发“表”日期为准。购房者于约定交付期间拒绝收房的，房屋实际占有转移的时间为有效交付的时间，违约金的止算点应以占有转移时间为准。
