房价款的支付可能会受到情势变更的影响。所谓情势变更，是指合同成立以后，由于客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，动摇了合同履行的基础，如果继续履行合同，对一方当事人有失公平，在此情况下，当事人一方有权请求变更或者解除合同。在商品房买卖合同履行中，时常发生情势变更的情形，例如，由于国家政策的变化，对商品房采取限购政策，导致已经签订的商品房买卖合同无法履行，当事人有权请求变更或者解除合同。依据《商品房买卖司法解释》第23条的规定，当事人约定以担保贷款的方式付款的，因一方原因致使未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，另一方当事人有权解除合同并请求承担违约责任；因不可归责于双方当事人的原因不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，任何一方当事人均可解除合同，出卖人应当将所收取的房价款及其利息或者本金等返还给买受人。此处“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的”，即属于情势变更的情形。例如，国家因为宏观调控收紧银根，使得合同双方未能订立贷款合同，从而严重影响商品房买卖合同的履行。近年来，为遏制房价过快增长的现象，国务院出台了一系列政策文件，以提高贷款门槛、限制购房条件甚至以停止贷款、暂停售房为核心内容。在司法实践中，大多认为此种情形属于情势变更。

商品房买卖过程中价格的严重涨落是否属于情势变更，对此存在不同观点。罗马法确立了“短少逾半”规则，在价格涨落超过一半时，即可认为是显失公平。受此规则的影响，《法国民法典》第1674条则规定，出卖人因低价所受的损失超过不动产价金额的7/12时，达到利益关系严重失衡标准；《国际商事合同通则》第6.2.2条解释：履行费用或者价值如果能用金钱计算，应当达到或超过50％，即一方的给付要增加50％，或另一方的利益要减少50％以上，认为达到严重失衡标准。在我国，有学者认为，若价格正常浮动，属商业风险；当价格涨落幅度超过平均利润，即被认为是难以预见的暴涨暴跌。

笔者认为，在商品房买卖合同中，不宜单纯根据价格涨落的幅度区分情势变更与商业风险。价格的涨落一般应当认定为商业风险，而不属于情势变更，原因主要在于：一方面，价格的波动常常具有一定的可预见性。商业活动是由无数的交易构成的，而交易都要受到供求关系等的支配，因此，供求变化、价格涨落等是商业活动必然面临的风险。在房地产市场中，交易当事人应当预见到价格的波动，因此，应当将价格的波动归人商业风险中。另一方面，情势变更应当根据多个因素综合判断，如需要考虑国家政策的变化、供求关系的变化以及国际市场的影响等，而不能单独依据价格因素进行判断。房产价格波动只是结果，还应当具体分析引起价格波动的原因。在特殊情形下，如果价格的变动确实符合情势变更的要件，则应当认定为情势变更。例如，房产价格因为国家宏观调控政策的变化而出现大的波动，则应当将其认定为情势变更的范畴。