关于商品房交房应当具备哪些条件？

1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付。”

《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款也有相同的规定。而对于何谓验收，我国法律从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面作了不同的规定。

2000年1月10日颁布的《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”

《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：(一)城市规划设计条件的落实情况；(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；(三)单项工程的工程质量验收情况；(四)拆迁安置方案的落实情况；(五)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

《建设工程质量管理条例》的规定是建设工程质量专项验收，主要反映了建设工程质量验收情况，《城市房地产开发经营管理条例》的规定是综合验收，验收结果是为了检验商品房是否符合进入市场进行交易。为此，商品房作为居住物首先要符合建设工程质量验收，同时其又是房地产市场的流通物，还应当符合综合验收的标准。为此，商品房的交付条件为商品房通过综合验收，并取得这方面的证明证书。但2000年建设部制定的商品房买卖合同示范文本规定以下4个交付条件，供买卖双方选择：(1)该商品房经验收合格；(2)该商品房经综合验收合格；(3)该商品房经分期综合验收合格；(4)该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。且合同另有空白一栏以便双方当事人自行约定交付的条件。如果当事人约定商品房只要经验收合格就可以交付，那么这种约定效力如何认定？有的观点认为，根据上述关于验收的规定，商品房必须进行综合验收或分期综合验收方可交付使用，因此双方在合同中约定的商品房交付条件违反了行政法规的强制性规定，属无效约定。有的观点认为，双方约定的交付条件有效，但同时根据上述关于验收的规定，商品房除了通过工程质量验收外，还应通过监督、规划、消防(或公安消防)、人防、环保等有关部门或单位验收合格方可交付。笔者赞同第二种观点，因为从上述关于验收的规定看，购房人与开发商的约定并无违反法律、法规的强制性规定，但商品房的交付条件行政法规已有规定，且这种规定是对房地产市场的行政管理，以维护房地产市场规范、稳定，保障购房人的权利，开发商不能通过合同约定规避国家管理。综上所述，笔者认为，交付条件为商品房综合验收合格，如果开发商与购房人在商品房合同中约定的交付条件低于商品房综合验收标准，那么以综合验收为交付条件标准，如果双方的约定高于商品房综合验收标准，则以双方的约定为交付条件标准。