我们认为，“小产权房”开发和交易活动的违法性是明显的，对“小产权房”买卖合同原则上应当认定无效。主要理由如下：

（1）现行法律、法规和政策限制城镇居民购买包括私房和“小产权房”在内的农村房屋，合同当事人不适格，其交易行为自然应受到国家的否定性评价。

（2）买卖标的物“小产权房”不合法。根据现行法律法规和政策规定，集体所有建设用地使用权流转受到严格的限制，有限的流转也必须是符合规划、依法取得的建设用地使用权，并不得用于商品住宅开发。即使在被喻有“土地新政”之称，在集体建设用地流转方面走在全国前列的广东省，也明确规定：通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设，如违规且拒不改正的，责令交还土地。目前多数的“小产权房”开发，不但违反明令禁止集体土地不得作商品住宅开发的规定，而且开发出售者通常不具备正规房地产开发企业资质，没有开发企业资质证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案、商品房预售许可证等基本审批手续和资料，甚至直接侵占耕地建造。因此，除少数村集体经济组织经批准在集体土地上集中建设农民住宅楼，在安置过程中擅自扩大销售对象外，其他“小产权房”则多数应当依法认定为违章建筑，依法不得交易，严重者应依法被拆除、没收，恢复耕地。

综上，城镇居民购买合法建造于宅基地之上的一般农村房屋的合同尚且无效，更何况购买违法违规建造的违章建筑（“小产权房”），根据举轻明重之理，城镇居民购买“小产权房”的合同亦当然无效。因此，人民法院在审理城镇居民购买“小产权房”合同纠纷案件时，除非在判决前经县级以上人民政府对交易的“小产权房”办理了相关征地、补交土地出让金及规划验收等合法化手续，否则应依法认定交易合同无效。