现行法律、法规和政策限制城镇居民购买包括私房和“小产权房”在内的农村房屋，合同当事人不适格，其交易行为自然应受到国家的否定性评价。
同一集体经济组织成员间房屋买卖合同有效
关于同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋的法律效力，因为受交易主体的身份和土地权利的影响较少，其效力相对明了，凡符合一般房屋买卖合同有效要件者应当认定有效。
宅基地因征用已转为国有土地，出卖人由农民身份转为城镇居民的，房屋买卖合同有效
出卖人将宅基地上所建房屋卖与城镇居民前或同时，该房屋所占宅基地因征收已转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，则宅基地性质已经发生转变的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。
城镇居民购买的农村房屋，已经由有批准权的机关批准并取得合法权属证书，房屋买卖合同有效
城镇居民购买农村私有房屋后，如果所买卖的房屋已经有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。
户口迁入房屋所在地并转为当地农民身份，房屋买卖合同有效
城镇居民购买房屋后，已将其户口迁入房屋所在地，申请加入当地集体经济组织，转为农民身份的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。
配偶或父母、子女是房屋所在地集体经济组织成员，房屋系家庭共同购房，房屋买卖合同有效
买受人、协议签字人虽然为城镇居民身份，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦为共同居住的，村集体经济组织同意其买卖合同内容的。可以依法认定为家庭共同购房，买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。
