对出卖人未通知抵押权人或者未告知买受人房屋已经抵押的情况而出卖抵押房屋的行为，按无效予以处理似有不妥，我们认为可将其作为可撤销的民事行为处理为宜。理由如下：

(1)根据抵押权的设定、权利内容、性质，抵押权的设定是既不转移抵押物的占有，更不得留抵，它只是对抵押物价款的优先受偿，是一种变价权、价值权，它具有物上代位性、追及效力，抵押权的效力不因抵押物的转让而受影响。

(2)抵押权设定后，抵押物所有权并未发生移转，抵押人仍有权处分抵押物，并不因此构成对抵押权的侵害。

(3)合同自由原则决定了对合同效力的认定应充分尊重当事人的意志，不宜过多干预。

因此，对出卖人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知买受人房屋已经抵押情况的行为，不宜按无效行为处理，应认定为可撤销的欺诈行为。

根据《合同法》第54条第2款规定，受欺诈而签订的合同为可撤销的合同。对可撤销合同的效力，可首先按照受欺诈的买受人的意志来认定，若买受人愿意接受已设定抵押的房屋，就应认定买卖行为有效；买受人不愿意接受该房屋的，可向人民法院或者仲裁机构请求撤销。如按无效处理，根据《合同法》规定，无效为当然自始无效，并由人民法院和仲裁机构确认，当事人丧失了选择权，不利于体现合同自由的原则精神，也不利于商品交易关系的发展。而且如按无效处理，其后果只能是返还财产、赔偿损失，使出卖人逃避了违约责任的承担，如按可撤销合同处理，则可由买受人根据其意志选择继续履行合同，请求出卖人承担违约责任，可以更有效地保护买受人的合法权益。