第一，内容上的失实性。即只要商品房销售广告内容与客观实际情况不相符，就应 当认定其为虚假广告。
第二，广告中的误导性陈述足以使消费者产生误解。一些商品房销售广告中片面、 模糊的宣传，虽然内容是真实的，但因其似是而非、模棱两可导致消费者对某些信息陷 于错误的认识。从保护消费者利益的角度出发，对于商品房销售虚假广告的认定，不应 仅考虑广告内容的真实程度，还应取决于消费者对该广告的误解程度并应对误解程度作 出限定。也就是说，引起消费者误解的广告即使其内容是真实的，也应当认定为虚假广 告。
“引人误解”的判别主要是依靠主观标准，即取决于广告的受众（消费者）对广告 的一般认识和理解。具体而言，应该根据消费者的认知标准判断。如果广告内容所要表 达的真实意思与人们按照习俗、惯常理解的意思不符，会使消费者对广告产生误解误认， 那么这样的广告就应被判定为虚假广告。然而，作为一种艺术形式和宣传手段，广告主 在创作作品过程中往往会使用设计微妙的音像和文字，或是一些幽默夸张的表现手法对 商品进行适度的修饰，合理的联想或夸张是允许的。因此，评判一则广告是否“引人误 解”并非一目了然。实际生活中，由于消费者识别能力的不同，同样的广告所产生的效 果亦不同。如果确定了消费者的标准，也就等于间接确定了判断“引人误解”的标准。