上海庄律师精要：名为房屋买卖实为借贷关系，获取该借款、收回借款本息才是双方当事人实现合同的根本目的，应认定为借款合同关系。

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【案情】

被告惠亚军和被告胡胜华之间系夫妻关系，原、被告之间此前曾有借贷关系。2007年11月10日，被告惠亚军、胡胜华因周转资金之需，经与原告李桂允协商，签订“房地产买卖合同”一份，合同约定：被告惠亚军、胡胜华自愿将其坐落在邳州市电厂拆迁小区房地产一套出卖给原告李桂允，房屋总价款为8万元，原告李桂允付清房款后即对该房地产享有所有权和使用权；被告惠亚军、胡胜华于2008年11月10日前将该房地产交付给原告李桂允，并协助原告李桂允办理产权过户手续；任何一方违约，均按房地产价格的两倍赔付给对方违约损失。同日，原、被告之间又签订“补充协议”一份，约定：房屋产权和土地使用权虽属原告李桂允所有，但必须租赁给被告惠亚军、胡胜华使用12个月，月租金1200元，每3个月付一次租金计3600元，如不按期支付租金，每拖一天支付违约金400元，超过30天，原告李桂允有权收回该房屋。被告惠亚军、胡胜华在租赁期满付清租金并退还卖房款后，原告李桂允无条件放弃该房地产的所有权和使用权，即该房地产买卖合同失效。租赁期满，被告既不交清租金又不退还买房款的，原告有权收回该房屋，每拖延一天，支付违约金600元。同日，被告葛印明出具保证书，保证：在2008年11月10日前将被告惠亚军、胡胜华所欠租金偿还给原告，如被告不能退还全部卖房款或将该房屋转卖，自愿赔偿原告损失16万元；并于2008年11月12日前付清。合同签订后，原告李桂允于当日支付被告“买房款”8万元。此间，被告惠亚军以支付租金形式给付原告李桂允8500元。期满后，被告既未退还“买房款”，也未交付该房屋。原告遂于2009年3月5日诉至法院，请求判令被告履行房屋买卖合同、返还房屋，支付租金损失及违约金2万元。庭审中原告经释明后变更诉讼请求为：偿还借款8万元、偿还利息9500元、赔偿违约损失2万元。

江苏省邳州市人民法院经审理认为：本案原告李桂允与被告惠亚军、胡胜华虽然签订的是“房屋买卖合同”，但该合同约定：被告惠亚军、胡胜华在租赁期满付清租金并退还买房款后，原告李桂允无条件放弃该房地产的所有权和使用权，即该房地产买卖合同失效。该合同条款说明“房屋买卖”并非是双方当事人真实意思之表示，其双方之间进行的“房屋买卖”不是实现合同的根本目的，即名为房屋买卖实为借贷关系，获取该借款、收回借款本息才是双方当事人实现合同的根本目的。综上，原告李桂允主张继续履行房屋买卖合同、返还房屋的诉讼请求不能予以支持。鉴于双方约定的每月“租金”即利息12000元，未超过法律规定的标准，故本院应当予以支持。而被告惠亚军、胡胜华在合同约定的使用期限即2008年11月10日届满后，既未按时足额支付利息，也未返还该借款，已构成违约，应当承担继续返还借款本金、支付利息的责任。对于原告主张赔偿的违约损失问题，鉴于双方约定的每天400元的违约金，明显高于相关法律规定，因被告未能足额支付利息或及时返还该借款，给原告所造成的实际损失即利息损失，该违约损失的约定不能超过给其实际造成损失的30%，故本院对原告主张违约损失的诉讼请求，应自逾期之日起至判决确定的给付之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍予以计算和支持。被告葛印明作为保证人，应对该借款本息承担连带偿还责任。庭审中，以“房屋买卖合同”已经履行完毕作为其免除保证责任的辩驳理由，显然与事实不符，故对该辩驳意见不予采信。

【判决结论】

江苏省邳州市人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零一条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条之规定，作出如下判决：

1.被告惠亚军、胡胜华偿还原告李桂允借款本金8万元、利息14400元，合计94400元，已付8500元，余款85900元及违约损失。上述二被告互负连带责任。

2.被告葛印明对被告惠亚军、胡胜华承担的上述款项承担连带责任。