律师观点分析

原告中国XX（以下简称中国XX）诉被告刘X、王X、阳江市XX公司（以下简称XX公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国XX的委托代理人周XX，被告XX公司的委托代理人劳XX、毛XX均到庭参加了诉讼；被告刘X、王X经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国XX向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告刘X、王X、XX公司签订的《个人一手住房贷款合同》；2、判令被告刘X、王X共同偿还尚拖欠原告的贷款本金308049.8元、利息12319.61元和罚息737.47元（上述利息、罚息暂计至2018年1月30日止，从2018年1月31日起的利息、罚息按合同约定计算至还清款时止）；3、原告对处置被告刘X、王X明名下坐落于阳江市XX××大道.黄金海岸××房所得价款享有优先受偿权；4、被告XX公司对上述第二项诉讼请求承担连带清偿责任；5、本案诉讼费、保全费、公告费等诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月27日，被告刘X、王X以购买阳江市XX敏捷大道南敏捷·黄金海岸浪琴湾1幢1023房房屋为由向原告借款32万元，并签订了《个人一手住房贷款合同》（合同编号：JG97AA201XXXX0321），约定贷款期限为240个月，还款方式为按月等额本金还款法，每月1日为还款日，被告刘X、王X提供所购本案房屋向原告提供抵押担保，由原告对处置被告刘X、王X名下坐落于广东省阳江市XX敏捷大道南敏捷·黄金海岸浪琴湾1幢1023房所得价款享有优先受偿权。该合同还约定了由被告阳江市XX公司为被告刘X、王X上述借款提供阶段性连带责任保证。贷款合同签订后，原告在2016年7月22日发放了贷款32万元。截至2018年1月30日止，两被告尚拖欠原告9期供款，经原告多次催收，两被告都无法按时偿还贷款，因两被告无法正常供款已构成违约，根据《个人一手住房贷款合同》约定，由于两被告未按期归还贷款本息，原告有权解除合同关系，提前收回贷款，并就逾期部分贷款计收罚息。截至2018年1月30日止，两被告尚欠原告贷款本金308049.8元、利息12319.61元及罚息737.47元。由于本案房屋至今仍未办理不动产权利证书，因此，被告XX公司应对被告刘X、王X上述借款承担连带清偿责任。为保障自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。
被告XX公司辩称：1、根据原告与XX公司签订的XXX的有关规定，涉案房屋已经办理预告抵押登记并取得《不动产登记证明》，XX公司无须履行对被告刘X的连带担保责任；2、若是法院判令要求XX公司承担连带责任，法院应在判项中明确XX公司享有对刘X的追偿权。
被告刘X、王X均没有作答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。
经审理查明：被告刘X与被告王X是夫妻关系。2016年6月7日，被告刘X与被告XX公司签订《广东省商品房买卖合同》，向被告XX公司购买坐落于阳江市XX××大道.黄金海岸××房，该房为预售商品房，房屋总价款为469151元。2014年5月16日，原告中国XX（贷款人）与被告刘X、王X（借款人）、XX公司（保证人、开发商）签订了合同编号为JG97AA201XXXX0321的《个人一手住房贷款合同》，合同主要约定：“贷款金额320000元；贷款期限240个月；贷款用途，本合同项下的贷款由借款人支付其购买坐落于阳江市XX××大道.黄金海岸××房；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率首次定价日为实际放款日的利率；按月结息和付息，结息日为付息日的前一日，付息日于还款日为同一日；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，挪用贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；贷款按每月等额本金还款法；借款人愿意以坐落于阳江市XX××大道.黄金海岸××房房地产向贷款人提供抵押担保，房屋价值469151元，保证人（开发商）提供阶段性连带性责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的保证责任；借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：未按期归还贷款本息。出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施。宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、终止或解除本合同、依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权、要求保证人承担保证责任。等等”。原告和被告刘X、王X、XX公司均在合同上签字盖章予以确认。
2016年7月22日，原告向被告刘X、王X发放贷款320000元，被告刘X、王X在《借款借据》签名确认，该借据载明：“借款人刘X、王X，借款金额320000元，借款月利率4.2875‰，借款期限20年，借款期数240期，借款用途购买住房。”
2016年11月18日，被告刘X、王X在阳江市××经济开发试验区房产中心就××于××大道.黄金海岸××房房地产办理了《商品房买卖（预购）登记证明书》。2018年3月29日，涉案房屋办理了预告商品房抵押权预告登记，权利人为原告，义务人为刘X。目前，涉案房屋尚未取得不动产权证书，亦未办理正式抵押权登记。
发放贷款后，被告只按合同约定偿还部分贷款本金和利息。截至2018年1月31日止，被告逾期九期没有还款，拖欠逾期本金11950元、利息12319.61元和罚息737.47元，尚欠原告贷款本金308049.8元、利息12319.61元和罚息737.47元。原告向被告催收未果，遂向本院提起诉讼，请求如诉称。
以上事实有原告提供的身份证、结婚证、XXX、借款借据、《商品房买卖合同》、《商品房买卖（预购）登记证明书》、房屋销售专用收据、银行票根、逾期未还款查询、贷款明细，被告XX公司提供的不懂登记证明及不动产登记资料查询结果证明、中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议等证据及庭审笔录证实，本院经综合分析予以认可。
本院认为：原告与被告刘X、王X、XX公司签订的《个人一手住房贷款合同》，是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效。原告与被告刘X、王X之间形成了借款合同关系和抵押担保合同关系，原告与被告XX公司形成了保证合同关系。签订合同后，原告依约履行了发放贷款的义务，但被告刘X、王X未按时足额偿还借款本息。截至2018年1月30日止，被告逾期九期没有还款，拖欠逾期本金11950元、利息12319.61元和罚息737.47元，尚欠原告贷款本金308049.8元、利息12319.61元和罚息737.47元，其行为已构成违约。根据原告与被告刘X、王X、XX公司签订的《个人一手住房贷款合同》的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，现原告请求解除与被告刘X、王X、XX公司签订的《个人一手住房贷款合同》，并要求被告刘X、王X提前清偿借款本金308049.8元、利息12319.61元和罚息737.47元（上述利息、罚息暂计至2018年1月30日止，从2018年1月31日起的利息、罚息按合同约定计算至还清款时止），合法合理，本院予以支持。
关于原告对被告刘X、王X提供的抵押房产是否享有优先权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然原告与被告刘X就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现原告与被告刘X双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，原告就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
被告XX公司为涉案借款提供阶段性连带保证，根据《个人一手住房贷款合同》的约定“保证人（开发商）提供阶段性连带性责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的保证责任。”因此，在涉案房产办理正式抵押登记手续即房地产他项权利证书的抵押权人设定为原告中国XX之前，被告XX公司的阶段性连带保证期间届满条件尚未成就，被告XX公司应按约定在保证担保范围内对被告刘X、王X的债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，被告XX公司承担保证责任后，有权向被告刘X、王X追偿。被告XX公司辩称涉案房屋已办理抵押预告登记，被告XX公司无须履行对被告刘X、王X承担连带担保责任。被告XX公司的上述辩称意见，理据不足，本院对该辩称意见不予采纳。
被告刘X、王X经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条和的规定，判决如下：
一、解除原告中国XX与被告刘X、王X、阳江市XX公司签订的合同编号为JG97AA201XXXX0321的《个人一手住房贷款合同》；
二、限被告刘X、王X在本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还借款本金308049.8元、利息12319.61元和罚息737.47元（上述利息、罚息暂计至2018年1月30日止，从2018年1月31日起的利息、罚息按合同约定计算至还清款时止）给原告中国XX；
三、被告阳江市XX公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任。被告阳江市XX公司承担保证责任后，有权向被告刘X、王X追偿；
四、驳回原告中国XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6116元（原告已预缴），由被告刘X、王X共同负担，被告阳江市XX公司连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院