律师观点分析
一、案件基本情况：
原告与被告一祁某某于2020年9月20日经房屋中介公司居间签订《合肥市存量房买卖合同》一份，约定：被告方将其所有的位于合肥市政务区丽晶城14幢401室出售给原告，房屋总价款为3050000元；原告于2020年9月20日支付定金50000元；双方应于2020年10月1日前办理房屋权属转移登记手续，原告于过户当日将剩余房款3000000元存入资金托管账户中；因卖方逾期履行合同约定义务超出十五天的或拒绝将房屋出售给买受人的，构成根本违约，应在违约行为发生之日起十五天内，向买受人支付房屋总价款的20%作为违约金，等等。
合同签订的当日，原告即依约向被告支付了定金50000元，被告一向原告出具了《收据》一份。2020年9月27日，被告一在未与原告商量的情况下进行了原路退款，原告立即回复让被告方提供支付宝或银行卡账号将定金转回，但是被告方一直未提供。后经中介公司的沟通，确定被告方因过户手续未准备齐全，2020年10月1日之前无法办理过户手续，拖延至2020年10月9日进行办理。
过户当天被告二对《合肥市存量房买卖合同》内容的进行了再次确定，并与原告签订了《<存量房买卖合同>变更协议书》。随后，原被告双方跟随中介前往办理房屋过户手续，但是又因被告方当场对于资金托管后的领款账户产生内部分歧，导致房屋过户手续当天未办理成功。此后原告多次与被告方进行电话沟通，被告方均以各种理由拒绝配合办理过户手续。
二、律师办案经过：
了解到原告的真正需求，如果能尽快将房子过户是最好的结果，如不能的话也想了解卖方的真实态度，不再拖延其购买其他房屋的时间，故律师具体做了以下工作：
1、起诉前为原告起草了一份《通知函》，明确告知卖方违约的后果及协商的最后期限，一方面诉讼前了解被告方的真实态度，到底是以拖延时间来涨价，还是因为家庭矛盾未协商好无奈拖延时间的，最终了解到卖方这两方面的因素都有，但是对违约责任还是比较在意的；
2、指导原告在诉讼前与被告方进行电话沟通，再次让被告明确其不愿意卖房的态度，以此录音作为诉讼中的证据之一；
3、确定诉讼请求，要求立即解除合同，被告方承担违约金61万元；
4、2020年11月10日向法院递交诉状证据等书面材料，要求进行诉前调解，待法院分配调解员后将案件基本情况与调解员进行了充分的沟通，调解员会结合案件情况与被告方进行沟通，使其知道承担违约责任的法律后果；
5、诉前调解阶段，积极指导原告与中介、被告方的沟通，最终在多方努力的情况下，被告方愿意尽快过户，并要求原告方撤诉，律师建议原告过户后才予以撤诉，期间给予原告签订合同时需要注意的法律意见，并指导原告完成交房；
三、案件结果：
2020年11月27日，原告顺利将其购买的房屋办理过户手续。12月13日原告完成交房。12月14日，原告向法院递交撤诉申请。法院作出了（2020）皖0104民初16830号民事裁定书。
四、律师总结：
本案从原告正式委托律师到完成交房的时间共计33天，被告从最初的故意拖延时间到主动找原告协商房屋过户的事情，都体现了法律在房地产市场交易中所起到的指导作用，只要正确的、巧妙的运用法律维护自己的合法权益，往往最终的结果可能会超出你的想象。
编辑：许晓彤律师