一、案情简介

2016年5月1日，陈先生与徐女士在某中介公司的居间下签订《房地产买卖合同》1份，该合同约定：徐女士自愿将名下房屋出售给刘先生，成交总价为90万元；房屋价款刘先生支付给徐女士房间一半房款并装修入住，其他待徐女士房产证下来办理过户当日由刘先生支付另一半房款。双方若有任何一方未按照买卖合同的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则违约方应按本合同约定的房款价的20%向守约方支付违约金，合同同时对陈先生和徐女士之间的其他权利义务进行了约定。后因房价上涨，徐女士在房产证办理下来迟延履行过户义务，陈先生无奈起诉至法院。

二、法院裁判

 2017年6月27日，一审法院判决徐女士于判决生效后协助徐先生办理过户手续，并支付逾期违约金以40万元为基数，自2016年5月1日按同期同类银行贷款利率为基础，参照逾期罚息上浮50%计算至徐女士协助办理过户义务当日，徐先生在办理过户的当日支付剩余房款45万元。后徐女士上诉至中院，被驳回上诉维持原判。

三、裁判要旨

   第一、原、被告签署的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据上述房屋买卖合同的约定，被告应在房产证办理下来协助原告办理过户手续；现被告并未按合同约定过户至原告名下。被告的行为已经构成违约，应承担继续履行、赔偿损失的民事责任。

第二、现原告依合同约定向被告主张继续履行合同、并协助办理房屋产权过户、及承担违约责任并无不妥，故本院对原告的相应诉请予以支持。在原告要求合同继续履行的情况下，原告根据合同第十条第三款之约定要求被告支付合同约定的房价的20%来计算逾期过户的违约金显然过高，原告也未能提供其实际损失的证据，因此被告认为原告主张的违约金过高、要求调整的抗辩意见，本院予以采纳。本院根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金以原告已支付的45万为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自双方约定的过户时间起计算至实际过户之日止为宜。庭审中，本院亦已提示原告可能面临的风险，原告仍表示希望合同继续履行，并表示愿意在涉讼房屋办妥以原告为权利人的房地产权证后，依约支付房款。

四、律师观点

卖方违约逾期交付房屋和办理过户手续时候，买方如何做才能维护自己合法权益？

第一、搜集对方违约的证据，尤其是二手房买卖分期付款的约定，有的当事人在咨询时，根据合同约定，对方应当在什么时间办理，对方逾期交付房屋及办理过户手续已经构成违约，可是对方有不安抗辩权，不安抗辩权的就是你分期付款，对方完全可以说因为你逾期支付第二次房款，所以我才没有交付房屋，反诉你违约，你说我给他打电话，他已经明确拒绝交付，那你的证据呢？法庭不采纳你没有证据的任何言论。

第二、卖方违约后，尽早寻找专业人士处理，避免因小失大，并尽早做出选择继续购买此套房屋还是解除买卖合同，如果选择继续履行合同，要承担时间问题，一般打官司需要半年甚至更长，有的客户咨询也总喜欢说某某律师说三月搞定，那你就等着上当受骗吧，并且在起诉时请求法院保全房屋，避免卖方在诉讼期间转移房产。如果选择解除买卖合同，那就要做好请求法院申请鉴定房屋差价损失的准备，避免法院根据诚实信用的原则调整违约金的数额。