一、案情简介

2012年7月30日，刘先生与开发商签订商品房买卖合同，约定刘先生购买开发商的房屋一套，总金额901979元,合同还约定，如果商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格，刘先生有权退房，开发商应当在30日内退还刘先生全部已付款及利息，并承担赔偿责任。

2014年5月8日，刘先生接受房屋在装修过程中发现房屋混凝土表现异常、疏松等现象，经鉴定机构鉴定，房屋客厅楼板钢筋配置、板跨度尺寸、板厚满足设计要求，楼板混凝土强度不满足设计要求，应立即采取可靠措施进行加固。刘先生要求开发商退房，开发商拒绝退房，刘先生起诉至法院。

二、法院判决

2015年4月8日，一审法院判决开发商返还购房款及利息，返还已付契税、印花税、产权登记费、维修基金等费用。开发商不服上诉至中院，被驳回上诉，维持原判。

三、律师点评

洛阳房产律师｜河南蓝锐律师事务所郭世斌律师答疑解惑：

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，开发商销售的房屋存在主体结构质量问题，刘先生有权要求解除合同，并要求开发商返还购房款及利息，并赔偿刘先生的损失。

四、律师答疑

实践中，关于房屋质量问题千奇百怪，层出不穷，河南蓝锐律师事务所针对大家生活中经常遇到的问题做以下总结，不到之处，请多多指正。

1、房屋出现质量问题，买受人都有权解除合同吗？

答：实践中，房屋质量问题有三类，第一、房屋主体结构质量问题，如地基、承重墙等；第二、房屋质量问题严重影响居住使用，如严重不能供水供电等；第三、一般质量问题，如漏水、墙皮脱落等；只有出现第一、第二种情形，买受人才可解除合同，并要求对方赔偿损失。第三种只能要求相关单位承担维修责任。

2、房屋出现一般质量问题，买受人该找谁去维权呢？

答：需要分情况进行处理，如果房屋本身存在质量问题，则解决方式如下：

第一、房屋在质量保修内出现问题，比如房屋防水施工出现漏水情况，可找开发商维权。

第二、房屋超出质量保修期，如果自用部分损坏，需要自己负责维修，如果公用部分损坏，则由物业提取小区物业维修资金来进行维修。

如果房屋本身不存在质量问题，楼上业主装修房屋乱改，造成楼下漏水等问题，则需要楼上业主承担责任。

3、我房屋保修期限是多少年呢？

答：根据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限）；

（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；

（5）其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；

（6） 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算，基础结构工程50年。

因此，“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”的说法更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，

4、房子出现质量问题，那我该如何维权呢？

答：根据司法实践中遇到的问题，提供以下三种维权方式：

第一、业主与对应的单位进行协商处理；第二、协商不成，可向建设工程质量监督机构申请组织认定或向建设行政主管部门投诉；第三、建设主管部门调解不成，可以委托律师起诉至法院，用法律解决问题。

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