一、案情简介

2012年11月12日，刘先生与开发商签订《商品房买卖合同》，约定开发商应当在2012年12月31日前，将房产交付买受人；逾期交房的，应按日向买受人支付房款万分之二的违约金。开发商应当在2013年3月31日前，取得相应的土地、房屋权属证书，交付给买受人，并代办该商品房转移登记，逾期交付权属证书的，应当按日向买受人支付房款万分之三的违约金。现刘先生已支付购房款5162730元，但开发商至今未能依据合同约定书面正式通知刘先生交房，也未依约交付并代办土地、房屋权属证书，致使刘先生合同目的不能实现，刘先生起诉至法院，要求开发商交付房屋及房产权属证书，并赔偿逾期违约金802804元。

二、法院判决

2014年5月23日，一审法院判决开发商向刘先生交付房屋及权属证书，并赔偿刘先生自2013年6月30日按照合同约定至实际交付之日止承担逾期交房违约金，暂计算至2014年1月1日违约金为616946元。开发商不服上诉至中院，被驳回上诉，维持原判。

三、律师点评

洛阳房产律师｜河南蓝锐律师事务所郭世斌律师答疑解惑：

第一、关于涉案房屋交付是否逾期，逾期时间从何时开始计算，双方合同约定房屋交付的日期为2012年12月31日，权属证书交付日期为2013年3月31日。但依据双方签订的同意书，刘先生同意开发商迟延交付推迟到2013年6月30日，但权属证书没有约定。本案截止到刘先生起诉，开发商仍未将房屋及权属证书交付刘先生，已经构成严重违约，应当承担逾期交房及权属证书的违约责任。

第二、关于违约金过高问题，开发商依据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”请求法院减少。但法官认为从双方订立合同目的来看，刘先生与开发商之间关于违约金的约定更具惩罚性质。刘先生已按照合同约定将购房款5162730元全部支付给开发商，为防止开发商怠于履行其合同义务，敦促其及时履行交付房屋和交付房地产权属证书的义务，违约金仍应按照合同约定计算。