洛阳房产纠纷律师｜洛阳律师郭世斌｜河南蓝锐律师事务所

一、案情简介

2013年8月21日，开发商与刘先生签订《商品房购销合同》，约定：房款总金额62860400元，刘先生应在2013年8月18日前支付56574360元，2014年1月20日前支付6286040元。开发商交房于2013年12月14日交房，逾期交房，开发商承担逾期违约金。同日，双方当事人对上述合同进行了登记备案。刘先生按照开发商指定的账户，于当日向开发商汇款，同时还向其法人张女士汇款，共计支付购房款。

2011年10月28日，刘先生所购房屋竣工验收。2013年6月2日，开发商与邦公司签订《商铺租赁合同》，将刘先生购房屋出租给邦公司，租期自2013年6月1日起至2033年5月31日止。

二、法院判决

2014年5月23日，一审法院判决以购房款变成民间借贷驳回原告诉讼请求。刘先生不服上诉至中院，撤销一审判决，判决开发限期交付房屋并支付逾期交房违约金11990128元。

三、律师点评

洛阳房产律师｜河南蓝锐律师事务所郭世斌律师答疑解惑：

关于本案是买卖房屋法律关系还是名间借贷法律关系，一审、二审法院做出相反的判决，理由如下：

第一、一审法官认为：1、双方虽然形式签订买房合同，但该房产实际竣工日期为2011年10月28日，且房屋在出售时，刘先生明知该房屋已经出租给第三人，有违常理。2、开发商提交的房产销售凭证，同等价位房价在4万/平，该房在交易时却2万/平，不合常理。3、刘先生和开发商约定的分期履行房款义务，却一次性支付，与一般购房习惯不一致。4、开发商法人于2013年8月26日、2013年9月18日向刘先生各汇款368万，开发商认为双方实际借款8000万，月息4.6%，即368万，刘先生认为是销售返点。因此，一审认为双方之间的行为明显不符合房屋买卖的交易习惯，故认定双方名为房屋买卖实为民间借贷法律关系，一审法院向刘先生进行释明，刘先生坚持诉求，一审法院据此驳回刘先生的诉求。

第二、二审法院认为：1、合同在性质上属于原始证据、直接证据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力，并将其作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据。若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。2、在两种解读结果具有同等合理性的场合，应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，藉此传达和树立重诺守信的价值导向。3、透过解释确定争议法律关系的性质，应当秉持使争议法律关系项下之权利义务更加清楚，而不是更加模糊的基本价值取向。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。

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