一、案情简介

2014年1月18日，刘先生与开发商签订了《内部认购协议书》，刘先生认购房屋，总价款501491元，刘先生于签订协议当日一次性向开发商付清了总价款501491元。

2015年5月，刘先生多次催促开发商交房，但开发商均以各种理由推脱，开发商至今未取得涉案房屋的预售许可证。故刘先生起诉至法院，请求确认双方签订的协议无效，开发商返还购房款、支付利息，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。

二、法院判决                                

2017年5月25日，一审法院判决确认协议无效，开发商返还刘先生购房款501491元及利息，并赔偿刘先生250746元。

三、律师点评

洛阳房产律师｜河南蓝锐律师事务所郭世斌律师答疑解惑：

第一、刘先生与开发商签订的认购协议，包含认购方姓名和住所、认购房屋具体地址、单价、面积、付款方式，该认购协议的内容具备了商品房买卖合同的主要内容，且开发商一次性收取了购房款，该认购协议实际为商品房买卖合同。

第二、根据《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，开发商未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因开发商至今未取得商品房预售许可证明，因此该协议为无效协议。

第三、根据《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。刘先生称开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，开发商未提交证据证明在签订认购协议书时已向刘先生告知开发商未取得商品房预售许可证明，故刘先生可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因刘先生已主张购房款所产生的利息损失，故按照已付购房款一倍的标准承担赔偿责任明显过高，应以已付购房款50%的标准承担赔偿责任为宜，故开发商应再赔偿刘先生250746元。

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