一、案情回顾

 洛龙区张先生和李女士近期准备结婚，并决定购买一套二手房做为婚房。经过某中介公司提供信息，在某小区看上刘先生一套两居室，经过讨价还价，双方商定以38万成交。2016年7月23日，双方及第三人中介公司签订《房屋买卖（居间）合同》，合同签订后，原告即按照合同约定向中介公司支付了中介咨询费8700元、预留款5000元、过户服务费800元、贷款服务费1000元、定金1500元、首付款13万元、担保费3000元。

 后因刘先生妻子称其作为房产共有人不知道刘先生卖房并不同意卖房，引发纠纷。在此后，中介公司退还了除中介咨询费8700元外的张先生向其支付的预留尾款、过户服务费、贷款服务费、定金、首付款、担保费等其他款项。随后张先生起诉法院请求解除房屋买卖合同并请求刘先生和中介公司承担违约责任，赔偿损失。

二、争议焦点

 卖方夫妻一方出卖房屋，另一方以擅自处分夫妻共同财产为由，主张合同无效的法律效力。

三、律师点评

张先生与刘先生及妻子、中介公司签订的《房屋买卖（居间）合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效。双方均应按合同约定履行自己的义务。刘先生妻子辩称其系房产共有人，合同及委托书、承诺书上的签字系刘先生代替其所签，其并不知情，有悖常理，在司法实践中并不被法院认定。反而刘先生对不按合同约定履行义务，根据其过错程度向张先生承担违约责任，中介公司在履行居间义务时，未尽到合理的审查义务，应承担一定的责任。因合同条款对违约金具体数额没有约定，最后法院根据张先生直接损失8700元，由刘先生及妻子承担60%责任，承担赔偿违约金5120元及利息，中介公司承担40%责任，退还张先生中介费3480元及利息。

四、案例警示

 相对于中介公司常年聘请专业律师做为法律顾问预防各种法律风险，做为弱势群体买房人在买房过程中应注意那些法律风险呢？

(一) 看房

 1、实地查看房屋详情，房屋位置、面积、年限、折旧、小区物业情况、房屋格局，房屋质量问题，有无漏水情况，有无墙体裂缝，装修过程中是否损坏主体结构，装修程度，是否隔音，有无私搭乱建、占用走廊及屋顶情况。

  2、调查房屋背景，走访小区物业及附近住户，搜集房屋房屋住户基本情况。

  3、调查了解小区及周边房价，做到心中有数。

（二）签订购房合同前注意事项

 1、查看卖房人身份证、房屋产权证和土地使用证、原始购房发票、购房合同、物业及水电费缴费单据。

 2、针对房屋涉及的法律事实进行调查或者聘请律师做尽职调查。

 （1）房管局审查房屋交易的上市资格，知晓二手房是属于商品房、经济适用房、房改房等。

 （2）房管局核查房产证、土地使用证的真伪，核实房产证登记房屋的位置、面积户型是否篡改，核查房龄和土地使用年限。

 （3）核实房主和出卖人的身份情况，若有共有人，审查是否有房屋共有人同意买卖房屋的证明。

 （4）查询房屋抵押登记情况，若有，审查有无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。

 （5）审查司法机关或者行政机关有无依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的情况。

 （6）审查是否有承租人优先购买权的情况，有无承租人放弃优先购买人的证明。

 （7）其他禁止买卖的情形，如房屋拆迁。

（三）签订合同中应注意的问题

  1、合同中是否包含主要条款，双方基本情况，房屋位置、面积条款是否详细，房屋使用性质、土地所有权的性质及使用期限，房屋质量、户型、装修程度等房屋基本情况，二手房买卖的价格、支付方式、期限，二手房交付日期、验收方式，不可抗力，违约责任，争议解决，补充条款，合同生效条款。

  2、定金协议的约定，悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况。

  3、关于价款的支付方式约定明确，转账还是现金支付，支付先后履行顺序明确约定，先付多少，后付多少。

  4、住房户口迁移问题约定违约责任，避免陷入迁入难。

  5、维修基金处理和相关税费的承担约定明确。

  6、对贷款的约定，卖房人协助贷款的约定，买房人贷不下款的约定。

  7、注意对物业费及水电燃气费、取暖费缴费情况进行约定。

  8、其他应注意的事项。