律师观点分析

云南省昆明市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2015)昆民一终字第987号

上诉人(原审原告)宋文某，男，198X年X月19日出生，汉族。

委托代理人廖体睿、张伦久，云南微行律师事务所律师，特别授权代理

被上诉人(原审被告)牛某，男，197X年XX月3日出生，汉族。

被上诉人(原审被告)张家某，女，198X年X月30日出生，汉族。

二被上诉人共同委托代理人王雨博、李海飞，云南弘瑞律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人宋文某因与被上诉人牛某、张家某房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院(2015)五法民二初字第627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月15日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审中，双方均未向本院提交新证据。

对于一审判决认定的事实，宋文某补充如下事实：一、上诉人与牛某签订《房屋转让协议》时，开发商并不具备出售涉案房屋的条件，故《房屋转让协议》应为无效;二、在《“盛世豪庭”团购房工作补充协议》签订时，已出现了退房、退款及协议终止的情形;三、按《房屋转让协议》的约定，牛某有协助我方办理房屋更名、变更登记手续的义务;四、《房屋转让协议》不是对涉案房屋的购房资格转让，而是宋文某向牛某购买涉案房屋。除此之外，双方当事人对一审法院确认的其他事实无异议。

针对牛某补充的事实一，涉案房屋是否具备出售条件并不影响双方签订的《房屋转让协议》的效力，故本院对牛某补充的事实一不予确认;针对补充的事实二，因该协议系开发商财兴盛公司与团购房单位签订，且该协议的形成时间为2009年6月，但宋文某与牛某签订的《房屋转让协议》时间为2010年10月，故该补充协议并未影响双方签订《房屋转让协议》，故本院对补充事实二不予确认;针对补充事实三，因《房屋转让协议》并未最终履行，双方即解除了《房屋转让协议》，牛某也无法履行变更登记涉案房屋的义务，故本院对补充事实三不予确认;针对补充事实四，将在本院认为部分予以评述。

综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、《房屋转让协议》是否有效?二、被上诉人是否应向上诉人退还购房款、转让费等款项?

本院认为：一、双方所签订的《房屋转让协议》是否有效。上诉人认为涉案房屋的开发商未取得开发及建设等销售许可和审批，故双方所签订的《房屋转让协议》应为无效。但根据双方所签订的《房屋转让协议》中的内容，约定了由宋文某向牛某支付购房款，牛某再以其名义支付给开发商，由牛某负责协调宋文某办理房屋过户更名手续，故本案《房屋转让协议》应系双方对涉案房屋购买资格的转让，本院对宋文某所提补充事实四不予确认。涉案房屋未取得商品房销售许可等行政审批并不影响双方对购房资格进行约定，故《房屋转让协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对宋文某所提《房屋转让协议》无效的主张不予支持。

二、被上诉人是否应向上诉人退还购房款、转让费等款项的问题。根据《房屋转让协议》第六条的约定:“如甲乙双方因主观原因以外的其他原因，导致房屋不再建设的，甲方(牛某)须积极协助乙方(宋文某)向开发商办理退费手续，并将在开发商处所退全部款项及转让费中的2万元交付乙方，剩余的2万元转让费不予退还。”牛某认可其确应向宋文某退还364000元，但认为根据该条约定，应由开发商向其退还后才应当向宋文某退还。

对此，本院认为，首先，宋文某向牛某所支付的384000元中包含了开发商承担的利息及违约金共计144000元，因该费用系宋文某代开发商所垫付，现双方所签订的《房屋转让协议》因客观原因不能履行且已经解除，双方所签订合同目的已不能实现，牛某无权再持有上诉人代开发商所垫付的利息及违约金，故牛某应将该笔费用返还给上诉人。其次，虽协议第六条中约定“甲方须积极协助乙方向开发商办理退费手续”，但购房款均以牛某名义向开发商支付，上诉人并不能以其名义向开发商主张退还购房款，且生效的调解书已确定了开发商应当向牛某退还购房款，应视为退还购房款的条件已成就，故牛某应向宋文某退还购房款200000元。对于其余转让费40000元，因双方对牛某向上诉人只退还转让费20000元无异议，故牛某应向上诉人退还的款项共计364000元。因牛某、张家某系夫妻关系，且张家某对承担共同退款责任无异议，故本院判令由牛某、张家某共同向上诉人退还364000元。

关于上诉人主张的利息损失，《房屋转让协议》中并未对此进行约定，且该协议不能履行并非牛某的过错，故本院对上诉人提出的利息损失请求不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，但处理结果有误，本院依法予以改判，上诉人所提上诉请求及事实与理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、(二)项之规定，判决如下：

一、维持昆明市五华区人民法院(2015)五法民二初字第627号民事判决第一项，即“一、被告牛某、张家某于本判决生效后三日内退还原告宋文某转让费人民币20000元。”;

二、被上诉人牛某、张家某于本判决生效之日起十日内向上诉人宋文某退还购房首付款200000元、代开发商所支付的利息及违约金144000元、转让费20000元，共计364000元;

三、驳回上诉人宋文某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费3530元，由上诉人宋文某承担353元，由被上诉人牛某、张家某承担3177元，二审案件受理费7060元，由上诉人宋文某承担706元，由被上诉人牛某、张家某承担6354元。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。

审　判　长　　郑会利

代理审判员　　符圆圆

代理审判员　　邓林春

二〇一六年二月二十九日

书　记　员　　吴　帅