律师观点分析

上诉人XXX因与被上诉人高XX、XX公司（以下简称XX公司）买卖合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院(2019)桂1102民初1743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭书面审理了本案。本案现已审理终结。
XXX上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.一审判决认定“因黄XX在桂林读书，于2019年4月21日出具《委托书》给高XX，委托高XX全权处理出售该房屋相关事宜”错误。理由为：其一，上诉人在收到被上诉人高XX答辩状之前，从未见过该委托书。被上诉人高XX及XX公司也从未向上诉人出示过该委托书。否则，上诉人不会一再要求黄XX本人回来见面。其二，虽然黄XX出庭陈述该委托书系其所签，但基于被上诉人高XX与黄XX系母女关系，且其为年满16周岁未满18周岁，其立场完全是站在被上诉人高XX一方，其庭上的证言完全有可能是事先经过授意的。2.一审判决认为“原告认为被告高XX不配合办理过户导致其买房目的不能实现”错误。上诉人一审起诉状明确写明被上诉人高XX“签订合同时隐瞒其不是案涉房屋屋主、不协助原告与屋主见面核实情况、不出具关系证明、不出具有益于未成年人利益的证明给原告”，与一审认定是两个内涵与外延不同法律问题。二、一审判决认为上诉人“对黄XX在庭审中陈述被上诉人高XX曾让其请假回家办理过户手续的陈述无异议”错误。上诉人无黄XX的联系方式，无从知晓被上诉人高XX是否曾让黄XX请假回家，对黄XX该陈述也就无所谓反对还是认可。三、一审认定上诉人违约错误。《中华人民共和国民法总则》第三十五条：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”，黄XX未满18周岁，高XX要处分其房屋，必须是以“维护被监护人的利益”为前提。但本案中，被上诉人高XX从未向上诉人出具过其是为“维护被监护人的利益”处分黄XX的房屋证据。无证据证实其是为“维护被监护人的利益”而处置黄XX的房产，属于违反法律强制性规定。因此，上诉人一再要求被上诉人通知产权人黄XX回来核实确认才付款是有依据的。四、被上诉人XX公司未认真审查，未收集被上诉人高XX处置黄XX的房产是为“维护被监护人的利益”的证明材料。其显然是有过错的，上诉人请求其退还佣金是有事实和法律依据。
被上诉人高XX辩称：一、一审认定事实正确。1.黄XX2019年4月21日出具《委托书》给高XX这一事实，有《委托书》及黄XX当庭陈述予以证实。黄XX当庭确认了该《委托书》出具时间及系其本人亲笔签名的事实，也确认出售房屋系其本人真实意愿，系其自愿委托，也是为其本人利益。且本案房屋本来就是高XX母亲赠与高XX，高XX再赠给黄XX。答辩人夫妻双方均有稳定工作和收入，也有住房，用不着花费这笔钱。2.答辩人在委托被上诉人XX公司出售涉案房屋时就已出具该房屋相关所有材料，包括产权证、委托书、答辩人与女儿之间关系的相关材料等。否则作为专业的中介机构XX公司也不会接受答辩人的房子。上诉人在诉状中陈述其不知该房屋是登记在未成年人名下，但一审庭审中其确认在签订合同前，XX公司已把房屋产权证复印件交付给上诉人，只是上诉人辩解带着孩子去，回家才看。3.上诉人诉状陈述只是单方陈述，涉案房子登记在黄XX名下不是什么见不得人的事，答辩人没有隐瞒的必要。从答辩人提交的微信聊天记录及黄XX当庭陈述可以证实，答辩人一直为了配合上诉人过户，与女儿黄XX多次约定时间回来办手续，并不存在答辩人不配合，不让见面的情形，更不存在涉案房屋不能过户的情形。这完全是上诉人为违约牵强附会找理由。二、上诉人存在未按约支付第二期房款的违约行为。本案双方合同约定是现金交易，但因上诉人自己资金原因，需要贷款，但不能贷款也是因上诉人儿子个人原因，此外，答辩人不同意变更房款支付方式，上诉人则不能如期交付第二期房款，并起诉要求解除合同，明显违约，根据合同约定及法律规定，一审判决不予退还定金及中介佣金是正确的。
XX公司辩称：其认可一审判决，请二审法院驳回上诉，维持原判。
XXX向一审法院起诉请求：1.解除原告XXX与被告高XX于2019年5月1日签订的《房屋买卖合同》，同时判令被告高XX双倍退还原告XXX所交的购房定金40000元。2.被告XX公司退还中介服务费佣金5100元。3.被告高XX、XX公司对上述一、二条费用承担连带责任。4.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告XXX与被告高XX于2019年5月1日签订的《房屋买卖合同》。二、驳回原告XXX的其他诉讼请求。
一审判决认定的事实和理由详见贺州市八步区人民法院(2019)桂1102民初1743号民事判决书。
二审中，双方当事人均未提交有符合法律所规定的新证据。综合本案的证据材料及当事人陈述的意见，本院对一审认定的事实予以确认，上诉人二审提出的事实异议，本院不予采纳。
本院认为，关于本案被上诉人高XX是否存在违约，上诉人提出的要求双倍返还定金的诉请是否合理有据的问题。本院分析如下：（一）从上诉人一审陈述及XX公司一、二审陈述来看，上诉人在与被上诉人高XX签订《房屋买卖合同》时，被上诉人XX公司确实有将涉案房屋产权复印件提供给上诉人；从上诉人与被上诉人高XX的微信聊天内容也可看出，上诉人期间知道或应当知道涉案房屋登记于被上诉人高XX女儿黄XX名下；即本案无证据证实被上诉人高XX存在刻意隐瞒涉案房屋登记产权人为其女儿黄XX的事实。（二）本案被上诉人高XX与涉案出售房屋的登记产权人黄XX系母女关系，被上诉人高XX系黄XX的法定代理人。从本案查明的事实来看，黄XX于2019年4月21日就已出具相应《委托书》给被上诉人高XX，委托高XX办理涉案房屋买卖事宜。一审庭审时，黄XX也明确表示其对被上诉人高XX出售涉案房屋并无异议。被上诉人高XX与上诉人之间微信聊天内容也清楚记载被上诉人高XX期间告知上诉人接其女儿黄XX回来办理过户事宜。故涉案房屋虽登记于被上诉人高XX女儿黄XX名下，但不影响上诉人XXX购买房屋的目的实现。（三）至于上诉人提出被上诉人高XX违反法律规定的“维护被监护人的利益”之强制性规定的意见，被上诉人高XX是否侵害被监护人黄XX的利益，与本案属于不同法律关系。只要上诉人不存在与被上诉人高XX恶意串通，上诉人出于善意取得该房屋产权，即使被上诉人高XX属于无权处分涉案房屋，也不影响上诉人依法取得该房屋产权，也就不存在损害上诉人利益。（四）上诉人提出本案被上诉人高XX隐瞒了房屋实际产权人，不协助其与实际产权人见面核实情况，不出具相应材料配合过户等意见，却未能提供相应证据予以证实，且与本案在案证据不符，故应由上诉人承担相应举证不能的不利后果。综前分析，被上诉人高XX在本案中并不存在违约。根据上诉人与被上诉人高XX签订《房屋买卖合同》，上诉人应于2019年5月30日前向被上诉人高XX支付第二笔购房款230000元，但上诉人逾期未付并起诉请求解除《房屋买卖合同》，一审认定上诉人存在违约，驳回上诉人提出要求双倍返还定金的诉请，符合双方签订《房屋买卖合同》及法律规定，本院予以确认。
至于上诉人提出要求XX公司退还佣金的意见，如一审所述，合同中写明上诉人已对房屋情况了解与认可，并约定“甲乙双方任何一方违约或解除合同，见证方中介服务佣金不退还。”现本案系上诉人违约并起诉解除合同，上诉人提出要求XX公司退还佣金，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人XXX的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费928元，由上诉人XXX负担（已预交）。
本判决为终审判决。