合同无效纠纷二审----驳回对方上诉，仍判合同无效

律师观点分析

案情简介：

上诉人（原审被告）：段XX,男,1980年9月17日出生,汉族,住安徽省淮南市田家庵区。

委托诉讼代理人：孙XX，安徽XX律师。

委托诉讼代理人：陈XX，安徽XX实习律师。

被上诉人（原审原告）：乐XX,女,1985年3月8日出生,汉族,户籍所在地安徽省淮南市大通区,经常居住地安徽省淮南市大通区。

委托诉讼代理人：裴XX，安徽XX律师。

原审被告:朱X,男,汉族,1981年6月7日出生,淮南市人,户籍所在地安徽省淮南市大通区，经常居住地安徽省淮南市大通区。

上诉人段XX因与被上诉人乐XX、原审被告朱X确认合同无效纠纷一案，不服安徽省淮南市大通区人民法院（2020）皖0402民初555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

段XX上诉请求：

撤销一审判决，改判驳回乐XX一审诉讼请求。

事实和理由：

1、一审法院认定段XX并非善意第三人，与事实不符。段XX购房前不认识朱X，更不熟悉朱X家庭情况，且案涉房屋登记在朱X个人名下，段XX有理由相信朱X系该房屋的独立产权人，由独立处理该房屋的权利。段XX与朱X签订合同之后，支付了房屋合理对价235000元，取得案涉房屋的产权并办理过户登记手续，段XX的行为符合善意第三人的条件。乐XX一审并未提交证据证明段XX与朱X之间房屋买卖的价格明显低于市场价格，也未提供证据证明段XX与朱X存在恶意串通。不论乐XX对朱X转让房产一事是否知情，段XX根据购房时房产证上登记信息，通过支付合理对价，办理房屋过户手续，双方为办理过户签订的《存量房买卖合同》应当是合法有效的。

2.一审法院适用法律错误。部分共有人擅自处分共有财产，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。一审法院不审查段XX是否为善意第三人，不全部引用该法条，适用法律错误。

3.乐XX与朱X有虚假诉讼之嫌。段XX与朱X签订合同、交付房款、办理过户登记后，朱X就消失，其父母霸占涉案房屋拒绝腾房，段XX起诉腾房之后，乐XX又在其父母指引下起诉确认合同无效。朱X聘请律师配合其妻子诉讼，但本人拒绝到庭参加诉讼。朱X与乐XX的行为涉嫌合谋欺诈段XX的购房款，损害段XX的财产权益。二审应责令朱X出庭接受调查。

乐XX未提交书面答辩意见。

朱X未提交书面陈述意见。

乐素珍向一审法院起诉请求：

依法确认朱X与段XX签订的《存量房买卖合同》无效。

一审法院认定事实：

乐XX与朱X于2005年3月31日办理结婚登记手续。2011年10月16日取得涉案房产，所有权登记在朱X名下。2018年4月18日，朱X与段XX签订一份房屋买卖合同，约定朱X将涉案房屋出卖给段XX，合同价款220000元。同月20日朱X与段XX又签订一份存量房买卖合同，约定朱X以180000元的借款将涉案房屋出卖给段XX。期间，段XX向朱X转账110000元，向资金托管中心转款70000元，代朱X偿还借款40000元。2018年4月23日涉案房屋过户至段XX名下。

一审法院认为：

涉案房屋系乐XX与朱X夫妻关系存续期间所取得财产，应属夫妻共同财产。《中华人民共和国婚姻法》的规定，夫妻双方除有特殊约定外，婚姻存续期间的财产为夫妻共同财产，夫妻有平等的处理权。夫妻共同财产作出重要处理决定，夫妻应平等协商，取得一致意见。最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效……”本案中段XX未举证证明其有理由相信朱X与其签订《存量房买卖合同》为朱X、乐XX夫妻双方共同意思表示，不能认定段XX为善意第三人，朱X将与乐XX夫妻共同财产在未与乐XX协商一致的情况下，转让给段XX系单方处分与乐XX婚内财产的行为，显然侵害了乐XX的合法权益，其行为无效，乐XX请求确认朱X与段XX签订的《存量房买卖合同》无效，符合法律规定，予以支持。

一审判决：

朱X与段XX签订的《存量房买卖合同》无效。案件受理费80元，朱X负担40元，段XX负担40元。

二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见同于一审。本院认证意见与一审一致。

二审法院归纳本案二审争议焦点为：朱X与段XX签订的《存量房卖卖合同》法律效力应如何认定。

二审法院认为：

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，首先，段XX与朱X于2018年4月18日签订一份房屋买卖合同，合同价款220000元，于4月20日签订《存量房买卖合同》，约定合同价款为180000元。期间，段XX向朱X转账110000元，向资金托管中心转款70000元，代朱X偿还借款40000元。段XX自述支付了房屋价款235000元，比合同约定的220000元多付了15000元，且多付款的原因是“看朱X可怜多给的钱”，明显不合常理。其次，作为买房人，尤其是购买二手房，买房人通常会尽到必要的注意义务，对欲购房屋的位置、格局、权属状况、装修、是否有人居住、是否存在租赁等情况进行详细了解，合理审查。而段XX在一审庭审时回答“买房时是否询问朱X其家人是否同意时”，陈述“段XX作为非法律专业者想不到这些问题”。段XX仅依据房产证明，不加以询问和详细了解欲购房屋的权属和基本情况，即签订房屋买卖合同并办理过户，有违一般购房常识。再次，房屋交付与办理过户同为完成购房目的的重要体现，案涉房屋在2018年4月23日过户至段XX名下，一审庭审时询问房屋交付发生争议的时间，段XX对此认为与本案无关，未予回答，显然在有意回避。再者，段XX在房屋价款的支付上，向朱X转账110000元，向资金托管中心转款70000元，代朱X偿还借款40000元，而根据段XX自述，其与朱X在购房前并不认识，是在电线杆上看到朱X的售房启示，在并不相识的情况下，段XX将代为偿还贷款作为支付房屋价款的一种方式，不符合正常理性人对市场交易风险的认知，纵观段XX购房的整个过程，也违背了一般的市场交易习惯。案涉房屋是乐XX与朱X婚姻关系存续期间所取得的财产，虽登记在朱X个人名下，但应属夫妻共同财产。朱X在未与乐XX协商一致的情况下，就案涉房屋与段XX签订《存量房买卖合同》并办理过户手续，朱X明知其行为会造成对乐XX合法权益的损害而故意为之，具有恶意。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。朱X与段XX在买卖涉案房产时存在恶意串通的事实能够排除合理怀疑，可以认定存在恶意串通的事实，损害了乐XX的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。段XX上诉认为其是善意第三人，《存量房买卖合同》有效的上诉理由不能成立，不予采纳。一审判决认定朱X与段XX签订的《存量房买卖合同》无效正确，但适用《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第八十九条规定不当，依法予以纠正。

综上所述，段XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽适用法律错误，但判决结果正确，应纠正后予以维持。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由段XX负担。

本判决为终审判决。