代理某上诉方土地租赁合同纠纷，撤回原判决结果，获得改判以及赔偿金

律师观点分析

　　上诉人(原审被告)：xx区xx镇xx村民委员会

　　法定代表人：张x强，主任。

　　委托诉讼代理人：才浩，上海问学律师事务所律师。

　　被上诉人(原审原告)：上海xx蔬菜种植专业合作社

　　法定代表人：李x志，经理。

　　上诉人xx区xx镇xx村民委员会(以下简称A村委会)因与被上诉人上海xx蔬菜种植专业合作社(以下简称B合作社)土地租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪011v民初23739号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

　　上诉人A村委会上诉请求：请求撤销一审判决第一项至第四项，依法改判驳回B合作社诉请或发回重审。事实与理由：一、一审法院未查清案件事实。B合作社未提供充分证据证明系由其出资建造钢制蔬菜大棚。一审法院认定B合作社投入钢制蔬菜大棚价值高达246万元缺乏事实基础。B合作社未提供工程合同、付款凭证。一审法院认定案涉合同系农村承包耕地流转经营权纠纷，应按照承包期确定合同履行期限有所不当，无法律依据。一审法院判决支持B合作社的农田基础设施损失、土地复耕费补偿缺乏事实及法律依据。二、一审判决适用法律存在错误。一审法院错误理解《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定，B合作社并非本村集体成员，不受该法律调整，双方权利义务应按照合同严格确定。

　　被上诉人B合作社辩称，同意一审判决，请求予以维持。

　　B合作社向一审法院起诉，要求判令：1、A村委会返还租金130，000元；2、A村委会赔偿钢质蔬菜大棚损失2，164，500元(130亩，按每平方米25元计算)；3、A村委会赔偿B合作社青苗费损失244，253元(130亩，按每平方米6.6元)；4、A村委会赔偿B合作社农田基础设施建设费用200，000元；5、A村委会赔偿B合作社复耕费200，000元(10亩，按每亩20，000元计算)。

　　一审法院认定事实如下：B合作社系由几位农民于2011年11月投资设立的专业合作社，专业从事农业蔬菜种植、经营。2003年起，合作社设立前，由合作社成员分别与杨家、张东、周家生产队签订农田承包合同，用于蔬菜种植。B合作社设立后，承继农田承包合同，继续履行。合同均为一年一签，连续续签。至2016年12月31日，按例又分别与杨家组、周家组、张东组续签农田承包合同。合计承租农田162.95亩，约定承包期限一年，自2017年1月1日至2017年12月31日。每亩每年交纳承包费1，000元，先付后用。合同签订后，B合作社于2017年11月8日通过案外人支付A村委会170，000元。A村核算后收取161，850元，并出具收据，收据载明收款事由为2017年土地承包费。剩余款项退还B合作社。

　　2017年11月22日，A村委会向李多生、李x志发出通知，载明：根据市、区两级政府官员控违拆违工作的总体目标和指示精神，为贯彻落实《关于开展无违建居村(街道)创建工作的实施意见》及《嘉定区关于开展无违建居村(街道)创建工作的实施方案》的文件精神，建立健全文明城区建设长效机制，改善居住环境，建设生态文明，安亭镇将在全镇范围内开展无违建居村创建工作，为此其根据上级指示，从2018年1月1日起决定不再续租杨家队、周家队的土地承包合同，要求于2017年12月31日前自行将土地上所有分包户清退及拆除搭建的违章建筑物后将土地返还给其，逾期不返还则将依法采取相应措施收回土地，造成一切损失自行承担。通知后，双方曾就补偿事宜开展协商，但未果。

　　2018年1月16日，A村委会在案涉土地上树立告知牌，要求土地承包户于2018年2月22日自行搬离，逾期未搬离的，将于3月5日停水停电。期间，A村以每亩补偿大棚损失2，500元为条件，要求具体种植农户撤离土地，共计支付种植户大棚补偿款327，175元。种植农户撤离土地后，A村收回农田，并强制拆除全部钢质蔬菜大棚131余亩。

　　一审法院另查明，1、本案所涉土地位于A村委会，土地性质为基本农田。2、承租期间，B合作社在案涉土地外另行复耕10亩地。3、2015年3月11日，B合作社向案外人安信农业保险股份有限公司投保，险别为大棚设施保险，保险标的为单体棚6型与温室薄膜(国产)，数量分别为100亩、46亩，保险保额合计为24，600元／亩，保险费构成为市政补贴、区(县)财政补贴及保户自缴。4、根据《上海市征地青苗补偿标准(2017)》(沪规土资综规［2017］321号)，本市蔬菜地的青苗补偿标准为6.6元／平方米。5、A村委会与同济大学现代农业科学与工程研究院于2018年8月15日签订《农业土地租赁合同》，约定A村委会将包括案涉土地在内的208.8亩土地出租给同济大学现代农业科学与工程研究院用作农田实验建设，租赁期2018年5月1日至2023年4月30日止，土地租金为1，500元／亩／年。

　　一审法院再查明，B合作社曾于2019年1月起诉至一审法院，要求A村委会退还租金、赔偿钢质蔬菜大棚损失、青苗费损失、复耕费损失、农田基础设施建设费用等，法院以(2019)沪0114民初7584号、(2019)沪0114民初7643号受理。两案合并审理，两案审理中，B合作社申请其承包户胡xc青、刘x香、鲁x友出庭作证，欲证明钢质大棚由其出资建造。胡xc青、刘x香、鲁x友均出庭陈述称，原蔬菜大棚先是由竹竿简易搭建，后由B合作社出资搭建钢质大棚，由于村里让拆除，故其拆除了蔬菜大棚，承包户自写证明系村里打印好让其签字，签完字、拆除大棚后才可取得村里的补偿款，刘x香、鲁x友另称由于其出资维修，所以才称大棚系其的。B合作社对证人证言的真实性无异议，A村委会则对胡xc青的证言不认可，认为与其签收的回执相矛盾，对刘x香、鲁x友关于大棚部分的证言亦不予认可。

　　一审法院审理中，双方对钢质蔬菜大棚是否由B合作社出资搭建意见不一，B合作社表示其自2012年开始建造，期间经改造于2014年全部建成，另提交一份蔬菜大棚钢管厂的报价单，证明使用年限为30年至50年，其同意按使用年限35年进行计算。A村委会则表示根据其与各承包户的座谈会视频、承包户自写证明及拆除农业设施和大棚的现场照片，钢质大棚系由各承包户搭建，非B合作社出资建造，且各承包户已收到大棚拆除补偿费用。

　　一审法院庭审结束后，B合作社提交费用清单，表示基础设施费由石子路费用98，700元、电力设施费用83，600元、排水设施费用30，500元组成，复耕费用为挖机18，000元、推土机18，000元、复土85，500元、有机肥54，000元、人工费31，500元组成。A村委会对此均不予认可，认为该费用清单系B合作社单方制作。

　　一审法院认为，B合作社与各村民小组签订的三份《土地承包合同》实为农村承包土地流转经营合同，系双方当事人真实意思表示，符合农村承包土地相关法律法规及政策规定，合法有效。本案争议点有二，一是A村委会强制拆除钢质蔬菜大棚收回土地行为是否合法正当。二是B合作社损失如何计算。

　　关于焦点一，B合作社并非与A村委会签订承包土地租赁合同，而是与土地承包人代表的各村民小组签订承包土地租赁合同。虽然A村委会具有对集体土地的管理职能，但也应依照农村承包土地相关法律法规，遵循有利于耕地保护，有利于保护农民利益，诚实守信等基本原则，履行集体土地管理职责。本案的争议标的系农村承包耕地流转经营权纠纷。根据农村承包土地的特殊性，承包土地允许并鼓励流转，而土地租赁耕种即是一种合法的流转的形式。流转的目的是使耕地统一耕作，规模化种植，以提高农村土地利用率与生产效率，保护农民的利益。承包土地的流转经营期限一般时间较长，以不超过承包期为限，以鼓励农民进行农业生产设施设备的投入，提高耕地生产效率。本案争议合同形式上一年一签，不符合农村土地承包流转的基本原则，并不利于保护承包土地经营者的权益。但实际上合同双方是连续多年续签，这也体现了农村承包土地流转合同的特殊性，本质上可视为长期合同，符合农村承包土地流转的基本原则。B合作社也基于此长期合作信任，进行大量农业设施设备的投入。2015年经保险审核认定，每亩钢质大棚及薄膜价值24，600元，仅按100亩计钢制大棚设施投入即达到2，460，000元，作为农民合作社来说这种投入是巨大的。2015年至2017年底仅三年不到的时间，这种规模的农业投入显然是难以收回的。而同样作为农业生产的基层组织A村委会以拆违整治为理由强制拆除所有钢质大棚及其他农业设施，无视合作社农民利益，其所称的违章整治也并无事实依据，理由不正当。首先，A村委会所称的违章建筑，显然所指钢质蔬菜大棚。纵观市、区政府关于违建整治意见及方案中均没有将用于农业生产的钢质大棚列为违章建筑。A村委会庭审中辩称，另有农民搭建的窝棚等居住建筑为违章建筑而予拆除。对此A村委会并没提供证据证实，即使存在居住窝棚等应予整治拆除，但与钢质蔬菜大棚何干？其随意扩大违建整治范围，无视农村承包土地流转经营的特殊性，在明知B合作社已投入巨资建造钢质蔬菜大棚的事实情形下，强制拆除钢质蔬菜大棚等农业生产设施设备，明显损害了B合作社的利益。其次，B合作社系多名农民投资设立的专业蔬菜种植合作组织，专业从事农业蔬菜的生产经营，虽系外地农民，但外地农民的合法利益，也应予以平等保护。综上，A村委会提交的证据不足以证明案涉土地上存在违章建筑，其忽视农村承包土地流转经营法律关系的特殊性，以违建整治、合同到期为由，强制拆除农业生产设施设备，收回流转承包土地经营权，没有事实依据，也不符合法律规定，应当承担赔偿责任。

　　关于焦点二，首先钢质蔬菜大棚由谁出资建造问题。B合作社主张该钢质大棚等农业设施设备系合作社于2011年起投资建造，至2014年全部建造完毕，并提供保险单证明其还曾于2015年就钢质蔬菜大棚等进行了投保，并获得了市、区(县)财政补贴，每亩保险价值仅钢质大棚就达24，600元。其还提供当前钢质大棚市场报价单等，证明钢质大棚的价值在每亩20，000元以上。而A村委会提交的种植农户签字的证明记载，该些大棚系种植农户自己搭建，同意每亩补偿仅2，500元。该价值显然远远低于合理价值，应不具有真实性。且在前次诉讼中，部分农户证明大棚其实不是自己出资搭建，系B合作社投资建造。结合该证明系由A村委会打印好让各承包户签字的事实，法院确认讼争土地钢质蔬菜大棚，应系B合作社出资建造。其次，B合作社的损失如何确定，损失的计算应符合农村承包土地的相应规定予以计算。钢质大棚等通常使用年限一般约20-30年左右，B合作社主张按每亩16，650元计算成本远低于保险价值，法院予以确认。第二期农村土地承包期自1997年起承包期30年至2027年止。自2014年至承包期满折旧期13年，至2018年已使用4年，剩余折旧价值为1，498，500元。关于青苗费损失，B合作社主张在合理范围内，可参照相关规定，法院予以支持。虽然根据该村委会的补偿费证明指向为大棚补偿款，B合作社诉称认为A村委会补偿给种植户的补偿系青苗费。结合大棚非种植农户搭建，而土地上种植的各类青苗系农户投入，故该补偿应系对种植户的青苗损失补偿，应在青苗补偿费中予以扣减。关于B合作社主张的农田基础设施损失、土地复耕费补偿，有事实依据，具有合理性，也符合相关规定，法院结合费用清单、剩余使用年限等予以酌定。至于B合作社主张的退还租金，根据收据显示及历史支付惯例，B合作社支付的费用应为2017年的土地承包费，故对该项诉请，法院不予支持。

　　一审法院判决：一、A村委会应于判决生效之日起十日内赔偿B合作社蔬菜大棚损失1，498，500元；二、A村委会应于判决生效之日起十日内赔偿B合作社青苗费损失244，253元；三、A村委会应于判决生效之日起十日内赔偿B合作社农田基础设施建设费用70，000元；四、A村委会应于判决生效之日起十日内赔偿B合作社复耕费200，000元；五、驳回B合作社的其他诉讼请求。

　　二审中，当事人均无新证据提交。

　　本院审理中，B合作社补充发表书面意见称，双方所签订《农田承包合同》应认定为长期合同。国家的相关法律和政策均鼓励承包经营权向专业大户、农村合作社流转，鼓励农户与承包方签订长期流转合同。在B合作社成立前，自2003年开始已经有社员李多生父子连续承包开垦八年，对案涉土地投入大。农业生产经营具有投入大、周期长、见效慢的特征，不同于其他类型的承包经营。虽然合同是形式上一年一签，但A村委会一直承诺在政府征收前一直交给B合作社承包经营。因此，B合作社成立后，改良土壤，修缮沟渠，并建造钢制大棚，大力发展农业专业化规模化经营。村委会无权以拆违名义强拆、收回土地。A村委会应赔偿合作社的损失。《农村土地承包权经营权流转管理办法》第十四条规定“受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地的，受让方有权获得相应的补偿”。因此，受让方为提高土地生产能力而进行的投入，无论合同是否到期，土地收回时，承包发均应得到补偿。

　　本院审理中，B合作社陈述，其将承租的部分土地以每亩2，000元的价格租赁给种植户使用。

　　本院经审理查明，在一审法院的2020年1月13日的庭审中，B合作社陈述，大棚是2011年开始逐步搭建，耗时一年半，到2012年4、5月份完工的。其他农田设施，电路是进驻的时候就修好的，每年有破损，每年都在修，后期的排水管是2013年开始的。钢管大棚的总共投入不包含人工，每亩费用七八千元。钢制结构一平米的造价大概25元，一亩地大概也就是一万二、一万三的样子，如此计算损失比较合理。

　　本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。

　　本院认为，本案争议焦点为：一、B合作社所签订的《土地承包合同》的性质及履行期限。二、A村委会强制拆除钢制蔬菜大棚收回土地的行为是否应赔偿？赔偿的标准应如何确定？

　　关于争议焦点一，依照法律规定，国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式。家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。B合作社并非案涉土地承包关系的适格主体，其与A村委会之间并非承包关系，而系土地承包经营权流转关系。就土地承包经营权流转，法律法规未有明确规定应履行的期限，应尊重双方当事人意思自治，也即应依照合同约定确定履行期限。B合作社承租案涉土地系种植蔬菜，且搭建大棚，蔬菜的生长周期较短，并非果木等生长周期长的经济作物，因此，合同一年一签也具有一定的合理性。即便考虑钢架蔬菜大棚的投入，自B合作社成立，双方履约亦已有数年，合同约定的租赁期限并未有严重损害B合作社利益之处。

　　关于争议焦点二，依照法院查明的事实，B合作社与各村民小组签订的合同已经于2017年12月31日到期，A村委会收回案涉土地具有法律依据，但应给予B合作社合理的时间搬离。过往数年，双方多次续约，如不能续签2018年合同，A村委会应在合理期限内提前告知B合作社并给予合理时间安置种植户及处置棚内蔬菜。然则，A村委会的通知时间及拆除时间均较为仓促，且擅自将钢制蔬菜大棚拆除后的设施予以处置，以此造成B合作社的损失应予赔偿。关于赔偿的金额，本院认为，首先，关于钢制蔬菜大棚的成本价，一审法院审理中，B合作社所提供的向保险公司的投保保额所确定价值并非法院可以直接定案的依据。法院审理中，B合作社对于钢制蔬菜大棚的造价前后陈述反复，所主张金额亦有所不同，并且并未提供相应购销合同、支付凭证作为依据，因此，应以其陈述的造价较低的价格作为参照，并结合生活经验、使用年限等予以酌情确定。一审法院以每亩16，650元的成本价进行计算，且确定折旧期限为13年，自2014年开始折旧，均缺乏事实依据，本院难以认同。关于A村委会主张钢制蔬菜大棚并非B合作社搭建，缺乏依据，本院不予采信。对于青苗费，A村委会应予以赔偿，但因B合作社将部分土地转租给种植户进行种植，而A村委会已对种植户进行了补偿，因此，青苗费不应按照全部租赁土地的面积计算，应适当酌减。B合作社投入资金对农田基础设施建设进行投入及对土地进行复耕，提高了土地生产能力，应得到相应补偿。综上，综合合同约定的期限、双方履约情况、当事人自认等情况，本院酌情确定A村委会赔偿B合作社钢制蔬菜大棚损失、青苗费损失、农田基础设施建设费及复耕费共计700，000元。

　　综上所述，A村委会的上诉请求具有一定的事实及法律依据，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：

　　一、撤销上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初23739号民事判决；

　　二、xx区xx镇xx村民委员会应于本判决生效之日起十日内赔偿上海xx蔬菜种植专业合作社钢制蔬菜大棚损失、青苗费损失、农田基础设施建设费及复耕费共计700，000元；