律师观点分析
2016年2月3日，家具厂作为出租人（甲方），周某作为承租人（乙方），双方签订房屋租赁合同一份，约定甲方将坐落于苏州市相城区元和镇依福路888号，一楼4间，二楼3间，每间50平方米的房屋出租给乙方，租期自2016年3月1日至2019年2月29日。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方如逾期返还，所有装修归甲方所有。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期间届满前3个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。2016年3月1日至2017年2月29日期间的租金为185000元，2017年3月1日至2018年2月29日的租金为195000元，2018年3月1日至2019年2月29日的租金为205000元。乙方交付10000元整作为押金，合同到期，乙方符合合同规定，押金退回。甲方提供独立的水表、电表等相应设施，以保证乙方水电等设施畅通及单独计费；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用，均由乙方承担。合同第7.1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后时返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按1100元/日向甲方支付该房屋占用期间的使用费，最长延期一个月归还房屋。合同第9.1条约定，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任，相关补偿事宜依据租赁房屋所在地法律、法规及规章执行：(一)该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该房屋因社会公共利益被依法征用的；（三）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的：（四）该房屋因不可抗力而被毁损、灭失或被鉴定为危险房屋……合同第十条约定，租赁期间如遇政府拆迁，所有拆迁补偿费用归甲方所得。2019年2月28日，家具厂向周某邮寄律师函一份，载明，“委托人在租赁期限届满前3个月并未收到贵方提出续租要求的书面材料。据此，截至2019年2月28日（上述合同中表示为2月29日，实则代表2月最后一天）房屋租赁合同约定的期限已经届满，请贵方按照合同约定返还房屋……逾期不归还的，委托人保留向协议签订地人民法院提起诉讼的权利，届时贵方将会承担违反合同的法律责任”。周某于2019年3月1日收到该律师函。家具厂后向法院起诉要求周某归还房屋。
审理中，法院至苏州市相城区社区询问案涉房屋拆迁事宜，该社区工作人员告知本院，案涉房屋虽已完成拆迁评估工作，但家具厂尚未与相关部门签订拆迁补偿协议，案涉房屋目前尚未拆迁。
一审判决认为，《房屋租赁合同》系家具厂与周某的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。根据《房屋租赁合同》，案涉租赁合同原租赁期限为2016年3月1日至2019年2月28日；租赁期满，家具厂有权收回房屋，周某若需继续承租房屋，应于租赁期限届满前3个月内向家具厂提出续租书面要求，经家具厂同意后重新签订租赁合同。因案涉租赁合同期满后，双方未就续租事宜达成一致，故案涉《房屋租赁合同》因租赁期限届满终止。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，故周某应向家具厂返还坐落于苏州市相城区元和街道依福路888号。周某关于政府部门已就案涉房屋作出拆迁决定，拆迁决定发生物权变动效力的抗辩无事实与法律依据，本院不予采信。因周某未及时搬离案涉房屋，周某应向家具厂支付租赁合同终止至其实际返还之日止的房屋占有使用费。家具厂主张按《房屋租赁合同》约定的逾期返还房屋占用使用费标准1100元/日计算占有使用费。周某抗辩该标准过高，认为按550元/日计算较为合适。本院综合考虑案涉房屋所在地段的租金行情、周某的过错程度，酌情将占有使用费的标准调整为《房屋租赁合同》约定的2018年3月1日至2019年2月28日期间租金标准的1.3倍即730元/日（205000元/365日*1.3）。则周某应向家具厂支付自2019年3月1日起按730元/日计算至其实际返还案涉房屋之日止的占有使用费。关于家具厂主张周某支付2019年1月24日至2019年7月31日期间水电费的诉讼请求。本院认为，家具厂提交的周某支付2019年1月23之前的水电费的收据显示的水电费读数与原告制作的水、电费明细、水电表读数照片具有连贯性，周某在2019年1月23日之后至2019年7月31日期间仍在使用案涉房屋并持续经营餐饮，周某认可其承租案涉房屋期间每月水电费合计4000元至5000元，家具厂主张的水电费月平均金额在该区间内，综合上述情形，本院对家具厂要求周某支付2019年1月24日至2019年7月31日期间拖欠的水电费合计20991元的诉讼请求予以支持。被告周某还称其向家具厂支付了押金10000元，因家具厂否认收到押金，周某未对其支付押金的事实举证，《房屋租赁合同》约定租赁期满周某符合合同约定的情况下押金退回，故本院对该辩解不予采信。综上判决周某向苏州市相城区家具厂返还坐落于苏州市相城区元和街道依福路888号的房屋。周某支付家具厂自2019年3月1日起按730元/日计算至周某实际返还苏州市相城区家具厂房屋之日止的房屋占有使用费。周某支付家具厂2019年1月24日至2019年7月31日期间的水电费合计20991元。
