房地产调控又出新政，二手房买卖税费纠纷如何处理？

文/韦云律师·上海

    2021年1月21日晚间，上海市住建委、市房管局等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联﹝2021﹞48号），自2021年1月22日起实施。这是自2016年限购、限贷政策以来的又一重大调控政策。

    在这十条意见中，《意见》第四条很有可能引发房屋买卖纠纷：

    《意见》第四条规定调整增值税征免年限。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

    缴纳增值税是房屋出售方的法定义务。但，在上海二手房市场交易中，买卖双方习惯约定销售方收取的是净到手价，由购买方承担税费。现在宏观政策调控引起税费调整，如果买卖双方对调整后税费的支付没有约定或约定不明的，该如何处理？可否以情势变更为由解除房屋买卖合同？

    《民法典》第五百三十三条规定“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”

    可以适用这一条规定吗？

    笔者认为，情势变更的规定，是当合同原有利益平衡因无法预见的客观情况发生后导致不公正的结果，造成不公平的状态存在，为调整这种状态施以的法律救济。该条情势变更属于合同成立的基础环境发生了异常的变动，所造成的风险属于意外的风险。

    政策是发生了新变化，但政府对房地产的宏观调控由来已久，买卖双方对政策的走向应当有预见。政策变化导致税费增加，对买卖双方而言不属于意外风险。这种情形不应适用情势变更的规定。

    既然要调控，谁来承担这增加的税费更合适？

上海市高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》（沪高法民一（2006）15号）明确“根据‘约定优先、法定补充’原则，当事人对税费的支付有明确约定的，应遵守约定；当事人对税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由，要求解除合同。”

转嫁购买方，难以起到调控效果。