律师观点分析
一、案例基本信息
裁判文书：(2026) 渝 xx 执异xx号执行裁定书
审理法院：重庆市两江新区人民法院
案由：执行异议纠纷
裁判日期：2026 年 6 月 11 日
二、案件当事人
案外人（房屋买受人）：两人系夫妻关系，共同提出执行异议，委托律师参与诉讼。
申请执行人：重庆某房地产开发公司，因合伙合同纠纷申请强制执行。
被执行人：广东某地产集团、贵州某房地产开发公司，为合伙合同纠纷败诉方。
三、案件背景与执行由来
申请执行人与两名被执行人因合伙合同纠纷产生诉讼，经一审、二审审理，法院作出生效判决：判令贵州某房地产开发公司向申请执行人支付 500 万元款项及对应资金占用利息，广东某地产集团对该债务承担连带清偿责任。
因两名被执行人未按期履行生效判决义务，申请执行人向法院申请强制执行。原管辖法院于2025 年 3 月 27 日，依法查封了登记在贵州某房地产开发公司名下、位于贵州遵义的一套住宅房屋。后因行政区划调整，本案由重庆市两江新区人民法院继续执行。
四、案外人异议主张及举证
涉案房屋被查封后，夫妻二人作为案外人向法院提出书面执行异议，请求中止对案涉房屋的执行、解除查封，具体主张及举证如下：
房屋买卖情况：二人系合法夫妻，早在法院查封房屋前，女方已于 2018 年 10 月与贵州某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉住宅，合同签订当日完成商品房预售合同备案。
房款支付：案外人在约定期限内付清全部购房款，开发商也开具了全额购房发票；同时案外人还按规定缴纳了住宅专项维修资金。
房屋占有使用：案外人已实际占有、使用案涉房屋，并按期缴纳物业管理相关费用。
未过户原因：房屋具备办理不动产登记条件后，案外人才得知房屋已被法院查封，未办理产权过户登记并非自身过错。
案外人提交结婚证、买卖合同、预售备案表、购房发票、缴费凭证、不动产查询记录等全套证据佐证上述事实，并依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，主张自身权利可排除强制执行。
五、法院查明事实
案涉房屋目前仍登记在被执行人贵州某房地产开发公司名下。
案外人在法院查封案涉房屋前，已与被执行人签订合法有效的书面商品房买卖合同，并完成预售备案。
案外人已全额支付购房款、住宅专项维修资金，且查封前已实际占有使用该房屋。
案涉房屋未办理产权过户登记，不归责于案外人。
六、法院裁判观点与结果
（一）法律依据
法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时满足查封前签订合法有效书面合同、查封前合法占有房屋、付清全部购房款、非因买受人原因未过户四项条件的，买受人权利可排除法院强制执行。
（二）裁判结论
结合本案证据及查明事实，案外人的主张完全符合上述法律规定，其依法享有能够排除强制执行的民事权益。
裁定结果：中止对案涉住宅房屋的执行。
（三）权利救济提示
当事人若不服本裁定，认为原生效裁判有误的，可通过审判监督程序维权；若异议与原裁判无关，可在裁定送达之日起十五日内向法院提起执行异议之诉。
七、案例要点总结
不动产买受人满足四项法定要件时，即便房屋仍登记在被执行人名下，也可通过执行异议阻却法院强制执行。
司法审查重点：书面买卖合同签订时间、房款支付凭证、房屋实际占有证据、未过户的原因归属，上述材料是执行异议得以支持的核心依据。
房屋预售备案、物业费、维修资金缴纳记录等，均可作为买受人合法占有房屋、正常履行购房义务的有效佐证。
