代理房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

律师观点分析

上诉人（原审被告）：银川某置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区。

法定代表人：汪A，该公司总经理。

被上诉人（原审原告）：马A，男，回族，1982年10月14日出生，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。

委托诉讼代理人：穆晓艳，宁夏观德律师事务所律师。

上诉人银川某置业有限公司因与被上诉人马A房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2018）宁XXXX民初XXXX号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。

银川某置业有限公司上诉请求：1、撤销本案一审判决，依法将本案发回重审或者改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清且认定事实错误，涉案商铺不具备法定解除条件，被上诉人的一审各项诉请依法均不应当得到支持。被上诉人给案外人李A个人转账的19万元与上诉人无关。案外人李A与上诉人无任何劳动或者劳务合同关系，即使案外人李A有商铺销售的代理权，也没有收款的相关权利。上诉人收取被上诉人的92940元商铺款均出具了相应的收款凭证，并且根据上诉人代理人在一审时当庭询问被上诉人，其缴纳92940元商铺款均是在上诉人的会计部门进行的，根本没有上诉人公司员工代为收款的事实所以被上诉人给案外人李A的19万元与上诉人无关。二、被上诉人应当承担其给案外人李A转账19万元的性质是商铺款的举证责任，但是其从始至终均未提交相应证据证明，其一直陈述是案外人李A基于个人原因向其索要款项，一审法院认定该举证责任由上诉人承担实属错误。三、一审程序中案外人李A作为必要共同诉讼当事人，未参加庭审，导致涉案事实未查清，且认定事实错误。四、双方签订《商铺预定书》的合同根本目的是交易的完成，被上诉人一审中主张的“未签订正式合同、未办理按揭手续”均不是合同的根本目的，且涉案商铺的开发手续齐全，涉案《商铺预定书》不具备法定解除条件。涉案《商铺预定书》签订后，上诉人如约向被上诉人交付了商铺，被上诉人使用商铺至今，其已经实现了签订《商铺预定书》的合同根本目的。且涉案商铺的开发手续齐全，一审庭后上诉人按照法庭的要求补充提交了《商品房预售许可证》，但是因一审法院未安排质证而未认定该事实。

马A辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1，上诉人的行为已构成根本违约，涉案商铺已具备法定解除条件；2，案外人李A的行为属于表见代理，向其支付购房款应视为被上诉人向上诉人支付了购房款。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，上诉人的上诉理由不能成立。故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。

马A向一审法院起诉请求：1．解除原、被告签订的《商铺预定书》；2．判令被告返还商铺预付款282940元、利息38665元，本息合计321605元；3．本案诉讼费用由被告负担。

一审法院认定事实：根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2015年8月4日，原告欲购买被告开发的位于宁夏银川市西夏区兴洲北街西侧、大连路北侧处“银川某城清真区XXX”商铺，销售人员**飞、李A代表被告与原告协商，双方达成合意后签订了编号为0000XXX《商铺预定书》，预定书约定：一、预订人确定预选某公司开发的位于银川市兴洲北街西侧、大连路北侧处“银川某城清真区XXX”商铺，建筑面积约为125．28平方米，商铺价格为5500元／平方米；二、预订人选定上述商铺，于收到本《商铺预订书》时向银川某置业有限公司（本案被告）交付预订金人民币20000元整……；三、预订人在接到某公司正式通知7日内，携《商铺预订书》到营销中心签订正式合同并补足商铺款项，如届时预订人未签订正式合同或不能补足商铺款，则预订金不予退还，某公司有权将预订商铺另行转让他人；……五、预订人在向某公司交纳50％总商铺款签订正式合同的同时，须在接到某公司正式通知7日内将办理银行按揭所需资料交齐，某公司负责协助银行收取预订人办理按揭所需相关资料，但不负责预订人办理银行按揭相关事宜。同日，被告向原告出具收据一张，注明收到原告预订金20000元。2018年8月5日，原告分四次通过其账户将商铺款190000元转入被告的委托代理人李A指定的其个人银行账户。2017年8月29日，原告向被告支付商铺款10000元、2018年3月10日支付商铺款20000元、2018年6月5日支付商铺款42940元。后被告将涉案商铺交付原告使用至今。现因被告未与原告签订正式合同，故原告诉至法院，要求判如所请。

一审法院认为，原、被告签订的《商铺预订书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，该《商铺预订书》对涉案房屋的价款、付款方式、违约责任等进行了约定，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，双方签订的《商铺预订书》应认定为商品房买卖合同，原告交纳的预订金及支付的商铺款应当认定为购房款。被告辩称其只收到原告交来的2万元的房屋预订金及72940元商铺款，并未收到原告向李A支付的商铺款19万元，且李A并非被告的职工，被告也未委托过李A进行收款，故对原告向李A转款的行为不予认可。法院认为，原、被告协商一致，达成合意后签订了《商铺预订书》，该《商铺预订书》代表人处有李A签名，且该商铺预订书加盖被告公司印章，足以证明李A系被告指定的与原告洽谈商铺订购事宜的代理人，且根据原、被告陈述可知被告在销售涉案商铺时，由销售人员李A个人账户代收销售款，不是个例，被告亦未提供证据证明李A系无权代理的情形，故李A以被告名义所实施的民事法律行为，应视为被告行为，其法律后果，由被告承担。至于李A是否将商铺款交付被告并不影响原、被告之间商铺预订合同的有效性及原告履约行为的完成，法律后果应由李A向被告承担。因被告未能按照订房时约定的交付标准向原告提供商铺，且双方自2015年8月4日签订《商铺预定书》至今亦未能订立商品房买卖合同，被告迟延履行主要债务，也未在合理期限内履行合同义务，致使合同目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故原告主张解除与被告签订的《商铺预订书》、被告退还商铺款的诉讼请求，法院予以支持。根据合同约定及原告交付商铺款数额，被告应退还购房款282940元。因双方在《商铺预订书》中未约定利息的支付，且原告马A使用“银川某城清真区A1-31”商铺至今，故对原告主张支付利息38665元的诉讼请求，法院不予支持。被告的辩解意见，无事实和法律依据，法院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、解除原告马A与被告银川某置业有限公司于2015年8月4日签订的《商铺预订书》；二、被告银川某置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告马A商铺款282940元；三、驳回原告马A的其他诉讼请求。案件受理费6124元，减半收取3062元（实收3062元），由被告银川某置业有限公司负担2772元，由原告马A负担290元。

本院二审期间，上诉人提交商品房预售许可证一份，证明：涉案房产开发手续齐全，具备办证条件。

被上诉人对该组证据的真实性、合法性没有异议，关联性和证明目的有异议。只能说明双方签订的商铺预定书合法有效，不能证明上诉人作为开发商预售涉案房屋即涉案商铺“五证”及“两书”齐全，也不能证明涉案房屋已经验收合格。

被上诉人未提交新证据。

经审查，上诉人提交的证据不是二审期间的新证据，且无法达到其证明目的，故本院不予采信。

二审查明事实与一审查明一致，本院对一审查明事实予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商铺预订书》代表人处有李A签名，且该商铺预订书加盖上诉人公司印章，足以证明李A系上诉人指定的与被上诉人洽谈商铺订购事宜的代理人，李A以上诉人名义所实施的民事法律行为，应视为上诉人行为，其法律后果，由上诉人承担，故上诉人关于其并未收取19万元，而由李A收取该款，不应认定本案房款的上诉理由不能成立。双方自2015年8月4日签订《商铺预定书》至今亦未能订立商品房买卖合同，上诉人迟延履行主要债务，未办理房屋所有权登记，构成违约，被上诉人有权主张解除合同。

综上所述，银川某置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6124元，由上诉人银川某置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李慧琴

审判员　　杨　玫

审判员　　张建国

二〇一九年四月八日

书记员　　张　伟