关于房产纠纷中守约方如何催告的问题

案情简介：2017年童某、丁某夫妇与杨某签订房屋买卖协议，将某房产（单独登记在童某名下）出售给杨某。协议总价为500万元，签订当日杨某支付20万定金，办理网签时支付180万。协议约定，2017年5月31日前，物业费由童某夫妇承担，之后由杨某承担，2017年8月31日前，双方办理过户手续。在协议中，童某夫妇承诺该房产为其第二套房，若超过两套，由此增加的契税等相关交易成本均由童某夫妇承担。后至2017年9月，双方仍未办理相关过户手续。10月，童某夫妇诉至法院要求杨某继续履行合同，办理过户。杨某在收到诉状副本后，童某夫妇撤诉，11月又诉至法院，以杨某违约为由而要求解除合同，没收定金，并要求杨某赔偿损失。

第一问题：童某夫妇是否有权解除合同？

合同法对于合同解除的主要规定在合同法第93、94条。根据合同法第93条之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时解除权人可以解除合同。

结合本案，双方在协议中约定了相关违约责任，但并未约定具体符合何种情形，一方可以解除合同。显然童某夫妇不符合适用约定约定解除权的情形。

再根据合同法第94条之规定，有下列情形，当事人可以解除合同：（一）...;...（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；..那么童某夫妇是否符合94条第三项之规定呢？

适用94条有一个前提，就是“催告”，也就是说权利人催告过义务人要求其履行合同义务而义务人怠于履行。如果符合，那么童某夫妇又是通过何种形式进行催告的呢？

常见的“催告”形式主要是律师函。而在本案中，童某夫妇是通过“诉讼”的形式进行了催告，也就是2017年10月的那次起诉。虽然该次诉讼后来撤诉，但是作为诉讼被告方的杨某已经收到了法院送达的诉状副本，其本人已知悉了童某夫妇的要求其继续履行合同的权利主张。

在案件审理过程中，杨某一方提出许多所谓童某夫妇的违约行为，但均因没有证据支撑而未得到法院采信。

据此，法院认可童某夫妇作为守约方而有权基于杨某的违约行为要求解除合同。

随之而来，第二问题，合同解除后，童某夫妇是否有权没收定金并要求赔偿损失？

根据合同法115条之规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，定金罚则众所周知，不再赘述。

那么要求赔偿损失是否合理？因为房产市场价格的波动，童某夫妇认为，杨某的违约行为而无法继续履行合同，导致该房产在解除合同这个时间节点上的出售价格不足500万元，造成了童某夫妇的损失，据此要求赔偿。简单的说，要求赔跌价部分。

从法律上来说，具体对应该项赔偿请求的法律基础是合同法第113条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。以及，买卖合同司法解释第28条之规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

本案中在案件审理过程中，童某夫妇基于各方面的综合考量，对于超过定金部分的损失并未坚持，而对该部分主张撤回。根据民事诉讼的基本原则，法院裁判范围受限于对于当事人权利主张。因童某夫妇不再主张定金以外的权利，故法院对该部分未做裁判。

最终，法院判决解除双方房屋买卖协议，童某夫妇没收杨某定金20万。

题外话，在案件审理过程中，被告杨某提出童某之妻子丁某原告主体资格不适格的问题，因房产是单独登记在原告童某一人名下。

对于被告的该问题，原告方对此的答辩是：根据一般非专业法律人士的朴素法律常识，房产作为家庭生活中一项重要的财产。对于该重要财产的处分，通常夫妻双方都要做出意思表示。虽然房屋登记在童某一人名下，但是丁某作为其配偶，在房屋买卖协议上签字，是对该家庭财产处分的一个认可确认的意思表示。而在本案中，原告童某、丁某的请求权基础来源就是这份房屋买卖合同，而丁某作为在合同上签字的合同相对方，自然而然具有原告诉讼主体资格。

对于，原告的此项答辩，法院也予以认可，认为丁某是适格的原告主体。

针对房屋买卖的三点律师建议：一、签约前充分磋商，对于磋商结果，尽可能以书面形式固定；二、按时履约，发现对方违约，保存证据；三、咨询委托专业法律人士，合法途径维护合法权益。