房屋买卖合同违约金调整

最近处理了个房产纠纷诉讼。

买卖双方通过中介机构签订存量房买卖合同以及补充协议。在合同中约定了解除合同项下违约金是房价的20%。补充协议中，出卖方承诺房屋近六年学位未被使用，并明确上述承诺不实则视为违约。（根据目前常熟的学位政策是每6年认定一个学位）。

合同签订后，买受人支付了定金。三天后，买受方被告知房屋学位已被占用。买受人要求退还定金，并要求对方按照合同价款20%支付违约金。后双方协商未果而涉诉。

在诉讼中，出卖人对于违约事实并未否认，也表示愿意解除合同，但以合同价款20%作为违约金过高为由进行抗辩。后法院判决退还定金，而对于违约金支持了部分。

一审判决之后，双方都没有上诉，出卖人作为违约方在上诉期内就按照判决书履行所有付款义务。

违约金调整条款主要是民法典585条，即“约定的违约金过低……；约定的违约金过分高于造成的损失，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”

具体的如何调整，节选法院关于违约近的说理部分：

违约金具有补偿性和惩罚性双重属性，其数额应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素合理确定。首先，买受人按照合同总价20%计算违约金X万元，但未能举证证明其因被告违约遭受的实际损失金额。其次，买受人在订立合同后第三日即知晓房屋不具备入学名额的情况，并于X月X日向出卖人提出解除合同的主张，双方未办理房屋交接、贷款手续等交易过程性事项，买受人实际付出的履约成本有限。再次，出卖人违约系其对常熟地址入学政策的误读，主观恶意程度较低。

从说理可以看出，主要是实际损失、履行情况、违约方主观恶意这三个方面来涉及调整违约金。

为此也查询了相关案例。指导性案例189号（2022-18-2-483-001）也根据前述几个方面进行说理并调整违约金金额。

而在指导性案例166号（2021-18-2-483-001），并未进行调整。从166号案例中，可以看出，双方因纠纷诉至法院，审理过程中双方达成和解约定违约金并撤诉。当双方因和解协议再次涉诉时，一方要求调整违约金，法院以其违反诚实信用原则对其要求调整违约金的请求不予支持。

当然，多说一点。根据民法典的585条的规定，“根据当事人的请求”，可以看出是需要当事方提出违约金过高要求调整，如果不提出，法院很有可能不会主动调整。参考案例：2024-07-2-483-001也有所体现。