郭XX与XX公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告郭XX因与被告XX荣(莆田)置业发展有限公司（以下简称XX公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告郭XX的委托诉讼代理人林XX,被告XX公司的委托诉讼代理人范XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭XX向本院提出诉讼请求：1.XX公司立即为郭XX办理位于莆田荔城区XX荣·御品世家第X幢X层XXX号商品房的房屋所有权证及土地使用证，并向郭XX交付上述权属证书；2.XX公司向郭XX支付逾期办理及交付房地产权属证书的违约金(以XXX元为基数,自2014年12月2日起按每日0.01%计算至XX公司办理登记至郭XX名下并交付上述房地产权属证书之日止，暂计至起诉日为76027.48元)；3.XX公司承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，郭XX变更诉讼请求为：1.XX公司立即为郭XX办理位于莆田荔城区XX荣·御品世家第X幢X层XXX号商品房的《不动产权证书》，并向郭XX交付上述权属证书；2.XX公司向郭XX支付逾期办理及交付《不动产权证书》的违约金(以XXX元为基数,自2014年12月2日起按每日0.01%计算至XX公司办理登记至郭XX名下并交付《不动产权证书》之日止，暂计至起诉日为76027.48元)；3.XX公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：郭XX因购房与XX公司签订《商品房买卖合同》，约定：郭XX向XX公司购买位于莆田荔城区XX荣·御品世家第X幢X层XXX号商品房；商品房价款为XXX元；XX公司收取代办房屋所有权证、土地使用证包含契税等的费用；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。此外，合同尚就房屋面积、单价及其他条款作了约定。合同签订后，郭XX向XX公司支付了购房款并支付了契税等办证费用，XX公司于2014年9月2日将上述房屋交付使用，但一再拖延为郭XX办理房地产权属证件，郭XX至今尚未取得所购房屋的《不动产权证书》。另说明：除郭XX本案诉求的部分违约金外，郭XX保留另外主张其他本案未诉求的合同权利。
XX公司辩称，1.双方并未在合同中对土地使用权证的办理及办理期限进行约定，合同第十四条约定的房屋权属证书是指房屋所有权证，不包括国有土地使用权证，虽然政策发生变化，两证合一为“不动产权证”，但在办理过程中仍分为两个部分，即房屋部分和土地部分，因双方对办理房屋所有权证的期限作出约定，故计算不动产权证的办理期限应计算至不动产（房屋）部分办结完成时。2.双方签订的商品房买卖合同对逾期交房和逾期办证承担违约金的前提是“如因出卖人原因”，但本案逾期办证是因为一并列入规划验收的“小XX”项目拆迁工作未完成致无法进行规划验收和部分业主违规装修导致办证延期，并非XX公司的原因造成的，XX公司一直在积极推进规划验收的完成，也履行完小XX建设的出资义务，不存在违约行为。根据合同约定，XX公司不应承担违约责任。3.因为所售的商品房已经交付郭XX使用，且该商品房办理了公积金贷款，是否办出不动产权证对郭XX来说没有损失，合同中双方约定的逾期办证违约金过高，应予调整。4.双方间签订的附件六约定办理按揭贷款的，产权证办出以后应交由银行收押，XX公司不负有向郭XX交付权属证书的义务。5.部分业主自身的违规装修行为,如将露台挑高浇灌成板面、阳台改为封闭等,致无法取得办理不动产权的前置材料建设工程竣工规划条件核实意见书。这也直接导致了整个项目的房屋权属证书的办理进程无法继续。综上所述，请求法院依法驳回郭XX的全部诉讼请求。
郭XX围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织XX公司进行证据交换和质证，对XX公司无异议的郭XX的身份证复印件、编号为LXXXXXXXXX的《商品房买卖合同》、个人消费贷款借款借据、销售不动产统一发票、房屋交接单、《莆田市人民政府专题会议纪要》（［2016］32号）、小XX现状照片，本院予以确认并在卷佐证。
XX公司对如下证据有异议，本院予以审查并认定如下：
证据一，本案房地产项目的建设工程规划许可证、总平面图（附调查令复印件），欲证明：1.经向规划主管部门莆田城乡规划局调查核实，针对本案房产项目XX公司并未申请过核实规划条件，即本案建设工程未经核实规划条件。2.本案房地产项目中小XXXX系规划条件之一，XX公司至今尚未建设小XXXX，即本案建设工程不符合规划条件。3.未经规划条件核实无法办理产权证。
证据二，福建省网上办事大厅关于XX公司延长房屋拆迁期限审批的查询结果，欲证明：XX公司于2016年4月21日向莆田住建局申请延长房屋拆迁期限，本案房地产项目中原有房屋拆迁系规划条件之一，XX公司至今尚未落实完毕，即本案建设工程不符合规划条件。
证据三，莆田住建局关于商品房初始登记的一次性告知单，欲证明：XX公司至今尚未取得本应在工程竣工验收之前取得的建设工程竣工规划核实意见书，无法办理商品房初始登记。
证据四，莆田市政府莆政土[2004]180号文件《关于收回并有偿出让东园路中段后塘片区国有土地使用权的批复》、莆田城乡规划局莆规[2004]46号文件《关于调整东园路中段后塘片区及荔园路片区5-1-6地块规划设计条件的通知》、莆田国土资源局文件《关于东园路中段后塘片区国有土地使用权挂牌出让的公告》、《莆田PS挂-2004-03号地块国有土地使用权挂牌交易须知》，欲证明：本案后塘片区旧城改造项目的土地“该地块以毛地有偿出让”、系以“土地利用现状条件公开挂牌有偿出让”。根据当时法律规定，XX公司系拆迁人，负有拆迁、安置、补偿的义务，XX公司所述政府系拆迁人不符客观事实。
证据五，《房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁许可证》，欲证明：XX公司为后塘片区旧城改造项目的拆迁人，由XX公司负责拆迁，XX公司所述政府系拆迁人不符客观事实。
证据六，房屋照片、城厢区法院（2015）城民初字第3717号《民事判决书》，欲证明：1.XX公司在其开发建设过程中即未按规划设计施工，存在露台、屋面加盖情形。2.XX荣御品蓝湾业主交房至今三年多，于本案受理前已经办理房产证及土地证，装修情况客观上与办证无关。
XX公司经庭审质证认为，证据一的真实性没有异议，对证明内容1、2部分有异议，该证据说明XX是因为小XX项目的原因造成本案无法进行规划条件的核实，而小XX项目的责任单位并不是XX公司，而是荔城区政府，拆迁工作应由政府完成。证据二的真实性无法确认，但即使是真实的，也不能够证明郭XX的证明内容，该证据体现了虽然拆迁的申报对象是XX公司，但房屋拆迁的责任主体是荔城区政府。证据三真实性、合法性没有异议，但对证明对象有异议，建设工程规划核实意见书无法取得是受小XX项目影响。证据四从证据所体现的内容来看，也不能证明XX公司负责具体的拆迁工作，恰恰证明XX公司只是负有出资的义务。文件当中只提到地上物拆迁补偿费用由受让人承担，因此不能证明郭XX所要证明的内容。证据五已经超过举证期限，不认可该证据，附条件质证，该份证据虽然协议书中列明了甲方为XX公司，但不能以此证明XX公司就是拆迁的责任主体，XX公司签署该协议，是政府要求其出资补偿安置，所以以XX公司的名义来签署协议书，但整个拆迁工作是由政府负责的，XX公司作为房地产开发企业，不可能成为拆迁的责任主体。证据六房屋照片真实性无异议，无法体现拍摄时间，更不能证明XX公司在开发建设过程中未按规划设计施工。别的楼盘的照片与本案也没有关联性。城厢区法院的判决书，真实性没有异议，但该判决书并非生效的判决，合法性，关联性均有异议。
本院经审查认为：证据一中双方对小XX尚未建设、尚未进行规划条件核实等事实没有异议，本院予以确认并在卷佐证。证据二经本院登录福建省网上办事大厅官网核实，对其真实性本院予以确认。对证据二、三所体现的XX公司尚未取得建设工程竣工规划核实意见书，无法办理商品房初始登记等的事实，双方均没有异议，本院予以确认并在卷佐证。证据四、证据五经本院查证核实，均有原件核对，且来源合法、与本案具有关联性，对该证据本院予以确认并在卷佐证。证据六与本案不具有关联性，本院不予确认。
XX公司围绕其抗辩意见依法提交了证据，本院组织郭XX进行证据交换和质证。对郭XX无异议的编号为LXXXXXXXXX的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议书》、《XX荣·御品世家前期物业服务合同》、附件五《临时管理规约》，本院予以确认并在卷佐证。郭XX对如下证据有异议，本院予以审查并认定如下：
证据一，建设工程规划许可证（2012年8月24日），欲证明：规划许可证中要求“小XX一并纳入本规划验收”。
证据二，现场照片，欲证明：“小XX”现仍有房屋未拆迁，致无法进行建设，更无法与涉案项目一并规划验收。
证据三，莆田市人民政府办公室关于印发2015年城区内河综合治理工作计划的通知（莆政办［2015］7号，2015年1月4日），欲证明：北XX（西湖）整治工程（即规划许可证中的“小XX”）的责任单位是荔城区政府。
证据四，莆田市荔城区XX专题会议纪要［2015］67号（2015年11月18日印发），欲证明：1.“北XX（小XX）综合整治工程项目梅园路口至荔城区XX大门左侧三岔口，由于苗圃征迁问题尚未解决”。2.桩号0+120～0+275计155米（工程概算投资约600多万元）为XX公司负责开发建设后塘片区改造红线范围。XX公司项目用地红线范围内的河道、交通道路、截污、排水、景观绿化等工程建设资金由XX公司出资。3.北XX（小XX）综合整治工程项目业主为荔城区XX公司，镇海办负责征地拆迁工作。
证据五，莆XX置［2016］007号关于请求协调解决XX荣·御品世家项目规划验收问题的报告，欲证明：XX公司一直在积极地推进房屋所有权证的办理。
证据六，莆田市荔城区XX专题会议纪要［2016］32号（2016年3月31日印发），欲证明：1.莆田市人民政府专题会议研究决定:同意对XX荣·御品世家项目实行有条件分期验收，即：在XX公司的小XX景观改造项目资金到位后，由荔城区政府出具承诺书（须明确资金到位情况及建设期限等），市规划局根据荔城区政府的承诺书，对御品世家商品房开发项目和小XX景观改造拟分期办理规划条件核实一事进行公示，公示无异议后给予分期办理规划条件核实手续。2.因小XX景观改造工程的原因即非XX公司的原因造成涉案商品房项目的规划验收无法进行，房屋所有权未能办理。
证据七，关于莆田荔城区北XX综合整治工程建设资金分配的建议、小XX改造委托协议书（2016年5月31日）、银行汇款凭证，欲证明：XX公司应承担的小XX景观改造工程建设投资为XXX元，XX公司已按照［2015］67号荔城区人民政府专题会议纪要精神，将小XX改造工程委托给莆田荔城区XX公司全权负责，并根据约定支付了投资款。
证据八，勘测设计研究交款通知单及进账单，欲证明：在交房之前2014年7月底XX公司已经报请勘测院进行规划竣工测量。
证据九，协议一份，欲证明：部分业主与XX公司签订《协议》第4点约定业主不得改变露台性质及用途，不得在露台砌筑任何构筑物……因业主违规使用本露台造成一切损失及民事赔偿责任由业主自行承担。
证据十，装修巡查记录表、违章整改通知单及告知函、现场照片、快递底单一份，欲证明：1.部分业主在装修过程中违反合同约定擅自将阳台封闭、将空调机位外扩；2.XX公司委托的物业公司多次通知违章业主进行整改，XX公司也函告了违章业主，但违章业主仍拒绝整改。
证据十一，责令改XX通知书、责令限期拆除通知书，欲证明：莆田城市管理行政执法局、莆田荔城区镇海街道办事处建设规划站也针对违章业主发送了《责令改XX通知书》、《责令限期拆除通知书》，但违章业主仍未予以拆除，致无法完成规划验收。
证据十二，《福建省新建商品住宅使用说明书》、《房屋装饰装修管理协议》、《装修申请表》，欲证明：《福建省新建商品住宅使用说明书》第10点明确规定：阳台不得随意封闭，不得集中或超负荷堆放物品；第12点规定:安装空调位置应统一、使用空调不得破坏建筑外立面或影响他人XX常生活。
证据十三，承诺书一份，欲证明：郭XX确认自己存在违章装修行为，并承诺予以整改将违规部分恢复原状，且承诺若因其未整改到位而导致该项目工程竣工规划验收不能及时通过，其愿意承担由此产生的一切责任及后果（包括但不限于装修协议违约责任、相关行政部门处罚、自行拆除恢复原状、商品房权属证书不能及时办理、邻里损失等）。
郭XX经庭审质证认为：证据一不完整，完整的许可证包含平面图，从平面图可知小XXXX在2012年8月即已纳入御品世家的规划红线内，XX公司有义务建设红线内包含小XX在内的所有项目，但XX公司并没有履行该义务。证据二，照片的真实性无法确认，该组照片没有体现出照片摄制的时间，无法证明与本案的关联性，照片的内容无法体现XX公司要证明的仍有房屋未拆迁，更无法证明因房屋未拆迁导致涉案项目无法验收，2016年3月的政府会议纪要体现小XX项目已经列为可以分别验收的项目，该证据与本案无关。证据三没有原件，真实性由法庭认定，这份文件是2015年，而本案双方签订买卖合同是2012年11月，许可证规划是2012年8月，施工也是2012年。3年多时间内XX公司都没有按红线规划进行施工，责任在XX公司。另外，该文件所指是内河整治，与本案小XX项目是不同的项目，小XX项目是按规划早已确认的项目，因XX公司迟迟不建设、动工，政府即将小XX与内河整治合并统筹。该证据恰恰印证了XX公司没有按规划施工。XX公司证明对象提到责任单位是荔城区人民政府，但政府只是主管单位，不是建设单位。证据四进一步说明XX公司应承担出资建设小XX项目，项目业主为荔城区XX公司系整个整治工程项目与本案无关。证据五没有原件，真实性由法庭认定，文件中提到申请验收手续时，市规划局要求小XX改造工程一并验收不客观，规划许可证发放时间2012年8月14日，并非XX公司所说临时要求；另，该文件相当于XX公司自认小XX改造问题是导致至今不能办证原因，该证据也未提到业主违规装修，进一步说明XX公司说业主违规装修影响办证的说法不是事实。证据六，质证意见同郭XX举证意见（因郭XX也提供该证据），XX公司负有不可推卸的勘察、设计出资建设小XX义务且该文件形成于2016年。证据七，关于莆田荔城区北XX综合整治工程建设资金分配的建议，该证据没有原件，真实性不予确认，且该证据出具的单位是辽宁XX公司，该单位并不是本案施工、中标单位，于本案无关，在本案中不具有证明力；小XX改造委托协议书（2016年5月31日），该证据真实性由法庭认定，该证据是委托建设的协议仅对协议当事人有约束力，委托人是XX公司，而受托人是水务投资有限公司，进一步说明XX公司有出资建设义务；银行汇款凭证，没有原件，对该证据三性不予确认。证据八的真实性由法庭认定，设计研究院的交款通知书不能证明任何问题，本案焦点是XX公司是否申请通过规划核实，不能证明XX公司按法律规定申请规划核实，规划核实应有书面申请及工程资料及其他规划核实需提交的材料，该证据不具有证据三性，不应作为本案依据。证据九，该协议并不是郭XX签署，郭XX并非该合同相对方，真实性无法确认，即便该协议是真的，对郭XX也没有约束力。该协议不能证明业主违规装修，也与办证没有法律关系。证据十，装修巡查记录表是XX公司单方制作，没有郭XX的签字确认，真实性不予确认，不能作为本案定案依据；整改通知书系XX公司单方制作，没有郭XX签字确认，真实性不予确认。XX公司是房地产开发商，不是政府机构，没有权力认定郭XX等业主是否违章；现场照片的真实性不予确认，该照片不能证明业主存在违规情形，更不能证明照片里的建设是开发商实施还是业主实施；对快递底单真实性不予确认，通过手机查询底单的记录，并没有查到这些单号，很显然该部分证据系XX公司伪造。证据十一，无原件，真实性不予确认，该通知书与郭XX及本案没有关系，本案涉及项目的业主不存在违规装修的情形，也未收到限期拆除通知书，该证据不能作为定案依据。退一步说，即使存在该通知书，该通知书也并非行政处罚或行政强制措施，不具有行政确定性，不能作为业主违规的依据。证据十二，对该证据没异议，但该说明书出具的主体不是政府机构，其内容非法律规定，且与本案办证无法律上的因果关系，不应作为本案定案依据。证据十三，对承诺书，真实性由法庭核实。该证据不具有合法性和关联性，一，装修整改承诺书是基于物业管理过程中而产生的，和本案商品房买卖无关。二，装修整改、是否违章都是行政管辖的范筹，和本案无关。三，XX公司主张的装修导致规划条件无法核实站不住脚。根据合同约定及法律规定，规划条件应在交房之前，交房之前意味着不存在装修的问题。四，不管是阳台封闭或是其他违规，实际上开发商建设是根本原因，XX公司至今未申请规划条件核实的原因是无法查清的，申请法庭到现场查看，不都是因为业主专修违规的原因，是开发商存在大量的违规问题。
本院经审查认为：证据一双方均有提供，真实性本院予以确认，规划许可证中明确要求“小XX一并纳入本规划验收”，可以证实XX公司的主张。证据二未提供原件予以核对，本院不予确认。证据三的真实性本院予以确认，但会议纪要所附的工作计划表中载明的“责任单位”、“责任人”、“配合单位”并不表明荔城区人民政府即是小XX的建设义务主体，不能证明XX公司的主张。证据四的真实性本院予以确认，但该会议纪要已经明确了（桩号0+120～0+275计155米，为XX公司负责开发建设后塘片区改造红线范围），区水务投资有限公司是负责北XX（小XX）综合整治工程建设的项目业主，而并非是XX公司后塘片区改造红线范围的项目业主，区政府的协调统筹是对具体建设施工的统筹安排，但并没有免除作为开发建设义务承担者的XX公司的义务，不能证明XX公司的主张。证据五XX公司提供了原件供法庭核对，且与郭XX提供的证据三等能够相互印证，对其真实性本院予以确认，但该份报告印发的时间为2016年2月16日，且系XX公司单方制作，不能证明XX公司的主张。证据六的真实性本院予以确认，可以证明XX公司的部分主张，但该文件形成于2016年，不能证明XX公司关于不能办证非其原因所致的主张。证据七中《关于莆田荔城区北XX综合整治工程建设资金分配的建议》，未提供原件予以核对，对其真实性本院不予确认。对《小XX改造委托协议书（2016年5月31日）》、银行汇款凭证的真实性本院予以确认并在卷佐证。证据八与本案没有关联性，本院不予确认。证据九未提供原件予以核对，对其真实性本院不予确认。证据十系XX公司单方制作且未提供原件予以核对，对其真实性本院不予确认。证据十一中《责令改XX通知书》经本院查证属实，本院予以确认并在卷佐证。《责令限期拆除通知书》系街道办事处规划站作出，街道办事处加盖印章予以确认，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。证据十二，与本案没有关联性，本院不予确认。证据十三，承诺书，系郭XX向XX公司所作的承诺，本院予以确认。
根据当事人陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下：
XX公司以出让方式取得位于荔××××中段后塘片区四区、编号为莆国用（2006）第CXXX号地块的土地使用权。经批准，XX公司在该地块上建设商品房，名称为XX荣·御品世家，建设工程规划许可证号为建字第350XXXX1208009号荔，施工许可证号为荔建管证（2012）025号，商品房预售许可证号为（2013）莆房许字第55号。莆田城乡规划局于2012年8月24日发放的证号为“建字第350XXXX1208009号荔”的建设工程规划许可证中还载明“小XX一并纳入本规划验收”等。2013年8月18日，郭XX与XX公司订立《商品房买卖合同》一份[合同编号为LXXXXXXXXX]，约定郭XX以单价9437.96元/㎡(总价款XXX元)向XX公司购买XX荣·御品世家第X幢X层XXX号商品房一套（建筑面积为139.61㎡）。该合同第六条关于付款方式和期限约定：买受人于2013年11月4日前缴交购房定金15万元整，在签订《商品房买卖合同》当日一次性付清全额购房款XXX元（含购房定金）。合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。2013年9月22日，XX公司出具发票二份，载明郭XX已经支付XX荣·御品世家X#XXX室购房款317634元、XXX元。XX公司于2014年9月2日将XX荣·御品世家X#XXX室交付郭XX使用。XX公司以小XX尚未建设和部分业主存在违章搭建的行为为由，尚未申请XX荣·御品世家项目的规划条件核实，也未向当地房屋权属登记机构申请办理郭XX所购买的房屋所有权初始预登记，未为郭XX办理讼争房屋的权属证书(房屋所有权证和国有土地使用权证，现为不动产权证书)。另查明，小XX于2012年8月24日被一并列入XX荣·御品世家（1-9#楼）规划验收，但至今仍未修建完毕。2015年11月18日，荔城区人民政府召开专题会议，研究决定对包含梅峰、长寿居委会地段和原由XX公司开发建设的后塘片区改造红线范围内的地段的北XX（小XX）综合整治工程进行统筹建设，由XX公司负责前期勘测设计并报批，由区水务投资有限公司作为项目业主负责该项工程预算、招投标以及工程建设，镇海街道办负责征地拆迁工作，XX公司负责XX荣·御品世家项目用地红线范围内的建设项目的出资等。现XX公司已经完成出资并委托荔城区XX公司建设小XX项目。2016年3月29日，莆田市人民政府召开专题会议，议定同意XX公司提出的对XX荣·御品世家商品房开发项目与小XX景观改造实行分期办理规划条件核实手续。再查明，XX荣·御品世家小区部分业主存在违规装修或改造的问题，相关机关要求限期拆除。因政策变更，房屋所有权证和土地证合并为不动产权证。现因讼争房屋的权属证书（不动产权证书）未能及时办理，致讼。2016年1月22日，郭XX向XX公司签署“装修违章整改承诺书”，注明违章事项为：阳台非封闭式改成封闭式。并承诺在2016年2月前完成整改且将违规装修部分恢复原状，并承担《御品世家前期物业服务协议》第十条、《御品世家业主临时管理规约》第三十条、第三十一条、《住宅室内装饰装修管理办法》第三十九条、《房屋装饰装修管理协议》第三条等约定的违约责任（备注：具体详见《XX荣御品世家业主手册》第20、25、34、41页）。若逾期未整改到位而导致该项目工程竣工规划不能及时通过，其愿意承担由此产生的一切责任及后果（包括但不限于装修协议违约责任、相关行政部门处罚、自行拆除恢复原状、商品房权属证书不能及时办理、邻里损失等）。但郭XX至今未按承诺书履行整改。案经调解，因双方未能达成一致意见，致调解无效。
本院认为：郭XX与XX公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。郭XX已交纳清楚本案讼争的XX荣·御品世家第X幢X层XXX号商品房的购房款。双方确认于2014年9月2日办理讼争商品房的交接手续。现郭XX请求XX公司为其办理讼争房屋的《不动产权证书》登记手续，因XX公司没有办证职能，根据本案的实际情况，XX公司仅能代郭XX向有关职能部门申请办理讼争房屋的权属证书。因XX公司已经收取郭XX支付的办证费用，可视为XX公司已接受郭XX的委托代办相关权属证书，XX公司辩称郭XX尚未书面委托的意见与查明的事实不符，本院不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，XX公司应于讼争的XX荣·御品世家第X幢X层XXX号商品房交付使用后60日内（即2014年11月1日内）向当地房屋权属登记机构办理讼争的XX荣·御品世家第X幢X层XXX号商品房房屋所有权初始预登记，在商品房交付使用后90日内（即2014年12月1日内）为郭XX取得讼争的XX荣·御品世家第X幢X层XXX号商品房不动产权证书。XX公司尚未通过所开发项目的规划条件核实，相应也无法启动办理讼争房屋所有权初始预登记手续，致XX公司至今无法代为郭XX申请办理房屋权属证书，故XX公司已构成违约，应承担相应的违约责任。XX公司抗辩称郭XX违规装修向其出具承诺书，承诺要整改，但未整改，其应承担造成不能办证的责任。本案经审查认为，郭XX违规装修，一定程度上影响了讼争商品房所在小区规划条件核实，影响了讼争商品房的权属登记，且其向XX公司承诺愿意承担由此产生的一切责任及后果，现郭XX诉求XX公司赔偿逾期办理《不动产权证》违约金于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条，判决如下：
一、XX公司应在本判决生效之日起三十日内代为郭XX申请办理坐落于福建省莆田荔城区XX荣·御品世家第X幢X层XXX号商品房的《不动产权证书》的登记手续；并在领取上述权属证书后十日内将上述权属证书交付给
郭XX，郭XX应当予以必要的配合；
二、驳回郭XX的其他诉讼请求。
案件受理费1510元，由郭XX负担1410元，XX公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。