A、正荣莆田XX公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

律师观点分析

福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 (2018)闽民申1236号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：A，男，1962年10月17日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区， 委托诉讼代理人：A，A，福建XX律师事务所律师， 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：A(莆田XX公司，住所福建省莆田市荔城区XX， 法定代表人:A，该公司总经理， 委托诉讼代理人：A、B，福建XX律师事务所律师， 再审申请人A因与被申请人正荣(莆田XX公司（以下简称正荣公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市中级人民法院（2017）XX03民终1085号民事判决，向本院申请再审，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结， A申请再审称，（一）莆田市城乡规划局荔城分局作出的《不予行政许可决定书》确认了本案正荣·御品世家建设项目未能通过规划条件核实系因建设项目配套车位未按规划许可内容进行建设、平面布局不符合规划许可、道路、管线工程未按规划许可实施、建筑临时设施未拆除的原因导致，上述问题均属正荣公司的原因，正荣公司应承担未能通过规划条件核实的全部责任，该决定书依法应当作为本案的定案依据，（二）关于小西湖景观改造项目拆迁未到位、未及时建设的责任问题，正荣公司己取得《房屋拆迁许可证》，其系包含本案房地产项目在内的小西湖XX景观改造项目的拆迁人，应承担小西湖XX景观改造项目不能按期完成拆迁工作的后果及因此而导致逾期办证的违约责任，（三）关于住宅屋面层的违章建设问题，屋面顶层空间露台浇筑混凝土板面行为与大多数业主无关，即便存在部分业主违章建设导致规划条件核实不能通过，也应由作为开发商的正荣公司承担责任，（四）阳台非封闭式改成封闭式、空调外挂等装修情形与规划条件核实能否通过及能否办证没有法律上的因果关系，1.规划条件核实必须在交房之前完成，至于交房之后业主的装修行为是否违规与规划条件核实没有关联，2.莆田市城乡规划局荔城分局出具的函，仅是对政策的解读，并非针对本案业主，不能作为认定业主存在违规装修导致规划条件核实无法通过的依据，3.本案系因正荣公司的原因，导致规划条件核实无法通过，正荣公司违约在先，即便部分业主违规装修会导致规划条件核实无法通过，亦应由先行违约的正荣公司承担逾期办证的全部责任，（五）承诺书并不等同于业主放弃向正荣公司主张逾期办证违约责任，本案业主的装修行为与规划条件核实无法通过无关，亦与逾期办证无关，该承诺书并非业主真实意思表示，其内容不客观，不能采信，综上，请求依法对本案进行再审， 本院经审查认为，根据《商品房买卖合同》约定及正荣公司已实际收取买受人支付办证费用的履行情况，正荣公司应于案涉正荣·御品世家商品房交付使用90日内代为买受人办理并交付不动产权证书，如因正荣公司原因逾期，正荣公司应自逾期之日起每日按买受人已付购房款的0.01％向买受人支付违约金，本案应围绕逾期办证的原因这一争议焦点进行审查，根据莆田市XX关于商品房初始登记一次性告知单载明，办理商品房初始登记，必须取得建设工程竣工规划核实意见书，因此，规划条件的核实通过，是办理案涉商品房不动产权证的前提，依据2017年3月2日，莆田市城乡规划局荔城分局对正荣公司作出《不予行政许可决定书》，可以体现规划条件未核实许可的主要原因，包括小西湖XX景观改造项目征迁未到位以及部分业主屋面层的违章建筑所致，同时，依据2016年10月18日莆田市城乡规划局荔城分局出具给一审法院的函件，以及部分业主向正荣公司出具的《装修违章整改承诺书》，莆田市XX、莆田市荔城区镇海街道办事处建设规划站对违章业主发出的《责令改正通知书》、《责令限期拆除通知书》，可以体现部分业主违规装修把半封闭阳台改造成封闭阳台，亦是造成规划条件未能核实的原因，虽然本案正荣公司对小西湖景观改造项目未能征迁建设和部分业主屋面层的违章建筑造成正荣·御品世家项目不能通过规划条件核实负有责任，但即便小西湖景观改造项目以及部分业主屋面层违章建筑经整改通过规划条件核实，A等业主违规装修拒不整改亦同样导致规划条件无法核实，不动产权证无法办理，A认为业主违规装修与本案规划条件未能核实及逾期办证无关的理由，与事实不符，本院不予采信，A出具的《装修违章整改承诺书》明确承诺若逾期整改，其愿意承担商品房权属证书不能及时办理的一切责任和后果，一、二审判决依据该承诺书，判决驳回A要求正荣公司支付逾期办证违约金，并无不当，A认为该承诺书违背其真实意思表示，不能作为认定依据的理由，依法不予采信， 综上所述，A的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回A的再审申请， 审 判 长　李为民 审 判 员　A 审 判 员　陈　曦 二〇一八年五月二十二日 法官助理　何必林 书 记 员　B 本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的， 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请，有特殊情况需要延长的，由本院院长批准， 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外，最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审， 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审， 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请， -13-