婚后按揭贷款买房，离婚时如何分割？

【基本案情】：

沈某与高某网上相识并确定恋爱关系，2012年4月同居生活，并于同年领取结婚证，后因感情不和，于2016年8月14日经法院判决离婚。根据该判决书认定：“原、被告的夫妻共同财产有位于兴隆县楼房一套。”由于双方对该楼房价值协商不一致，也未提出评估申请，法院判决该楼房另案处理。现双方对该楼房价值仍存在严重分歧，沈某再次诉至法院，请求对该楼房依法分割。

【法院认为】：

本院认为，争议楼房是原、被告于婚后购买，系夫妻共同财产，但该楼房系按揭购买，原、被告共同交付首付款13万元，原告沈某在2013年10月28日至2014年4月28日与被告共同偿还贷款本息13,702.14元，2014年5月至今的贷款均由被告高某独自偿还，该房屋备案登记在被告高某名下且现由被告高某居住使用，且高某主张房屋所有权，沈某同意对其房屋折价进行补偿，综合考虑，该楼房归被告高某所有为宜，双方为购买该楼房交付的首付款、共同偿还的贷款本息及房屋增值部分，应作为夫妻共同财产分割。

该楼房成本为首付款13万元+已支付贷款本息114,498.95元+未还贷款251,625.79元+其他费用17,213.50元，共计513,338.24元，该楼房现值821,445.00元，增值率=现值821,445.00元÷成本513,338.24元=1.6，原、被告各应分得共同财产折价款为共同支付款13万元元+13702.14元×增值率1.6÷2，即原、被告平均分得114,961.71元。

故判决争议房屋归被告高某所有，该房屋的剩余贷款由被告高某自行偿还，被告高某给付原告沈某房屋折价款114,961.71元。

【法律规定】：

《婚姻法》第17条

夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金；

（二）生产、经营的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

《婚姻法司法解释（三）》第18条

离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。

【律师说法】：

离婚后财产分割向来是离婚纠纷中的重中之重，而房产分割更是夫妻双方关注的焦点问题。由于房屋的价值不同、房型不同，而分割方式也有所不同，对于房屋财产的分割处理，我们可以一一分析。

一、 夫妻共有或一方所有房屋的处理

夫妻在婚姻关系存续期间共同购买、共同建造的房屋，或者婚前双方共同出资购买、建造的房屋，是夫妻共有房屋，离婚时应作为夫妻共同财产分割。

婚后双方对婚前一方所有的房屋进行修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权的，房屋仍归产权人所有，增值部分中属于另一方应有的份额，由房屋所有权人折价补偿另一方；进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫共同财产处理。离婚时，如一方生活困难，如离婚后没有住处，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。

二、夫妻双方无法协议处理的解决办法

双方对夫妻共同财产中房屋价值及归属无法达成协议时，法院按以下情形分别处理：

（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；

（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方补偿；

（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

本案中，被告高某一方主张房屋所有权，原告沈某同意以折价款方式进行夫妻共同财产分割，符合上述第二款情形，从一方房屋所得折价金额来看，法院采取不动产增值率×夫妻存续期间共同投入的房屋成本这一公式计算补偿金额，符合法律规定，也系对夫妻共同财产的公平分配。

三、夫妻存续期间，双方以按揭贷款方式购买房屋，离婚时，房屋折价款具体计算方式如下：

第一步：计算房屋总成本=首付+已还贷款+未还贷款+其他费用（“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，以及因个人享受的特别优惠补贴）

第二步：计算房屋增值率=房屋现值/房屋总成本

第三步：折价款=（首付+共同还贷本息）×增值率/2

司法实务中，离婚纠纷涉及财产分割的，往往对夫妻双方财产的证据要求程度高，因此，为避免不必要的诉讼障碍，建议咨询律师。

（案号：(2017)冀0822民初72号）