未取得房产证的房子主要包括以下几种：一是还没下证，下证是早晚的事，目前还没证；二是因开发商手续不齐全无法办理房产证的房子；三是集体的小产权房，没有单独的房产证；

今天讨论的是第一种房子，这种房子出售的原因很多，可能着急用钱或者是房产证下来的比较晚，房主着急出售套现等等。买这类还没有证的房子，发生纠纷时，能否主张合同无效？

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，那么出卖人出卖尚未取得房屋产权证书的房产所签订的房屋买卖合同效力如何？

不能转让跟合同效力是两个不同的法律问题，一个是涉及物权变动，一个是合同债权，法律规定不能转让，是否就一定是合同无效呢？两者有没有必然的联系？

有联系，合同无效物权一般不会发生变动，但是物权不发生变动合同未必是无效的，两者不是因果关系。

举一案例说明

一、2015年4月30日，王某与郭某订立了存量房屋买卖合同，王某购买郭某的201室房屋，成交价为150万元。买受人与出卖人约定于2015年6月30日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全，并办理上述房产的贷款审批手续，审批合格后10个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的过户手续，

二、合同签订后，因郭某不能提供201室房屋的所有权证，导致王某无法办理贷款，案涉合同无法履行。

三、王某向法院提起诉讼，要求解除案涉存量房屋买卖合同、郭某返还定金5万元、支付违约金12万元、赔偿居间服务费3.3万元。

四、庭审过程中郭某辩称，案涉房屋买卖合同签订时双方均明知涉案房屋尚未取得房产证书，而根据城市房地产法管理法的规定，未领取房产证书的房屋不得转让，因此，案涉房屋买卖合同应属无效。

五、青岛中级法院经审理认为，房屋买卖合同不会因卖房人尚未取得房屋产权证而无效；但郭某未取得所有权证导致王某无法办理银行贷款，其行为已构成违约，最终判决解除案涉存量房屋买卖合同、郭某返还定金5万元、支付违约金5万元、赔偿居间服务费3.3万元。

分析：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的无房产证的房产不能转让，属于管理性的强制性规定，主要是行政上的约束，不能产生过户的效果。而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条上的规定属于效力的强制性规定，两者的内涵以及适用范围不同，买卖双方就尚未领取房产证书的房屋签订的房屋买卖合同不会因此无效。

实务经验总结：

为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

1、对于买方来说，在签订房屋买卖合同前应当仔细核查房屋的权属情况，尤其是应该要求出卖人出示房屋产权证书原件并仔细核查。

2、房屋买卖双方就尚未取得房屋产权证书的房屋签订房屋买卖合同的，该合同不会因标的房屋为无证房屋而无效，但因为不能取得房产证导致买方不能按约定时间办理贷款手续的，卖方应承担违约责任。

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