代 理 词

审判长、审判员：

陕西伟天律师事务所受原告李x的委托，指派我担任其委托代理人。现根据本案事实及有关法律规定，发表如下代理意见，请法庭予以采纳。

一、原、被告签订的《商铺认购合同》是合法有效的商品房预约合同,并不是商品房预售或买卖合同。

预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同，即将来订立一个新合同，以最终明确双方之间形成某种法律关系的具体内容。原、被告签订的《商铺认购合同》，即为预约合同。

1、根据原、被告签订的《商铺认购合同》第六条约定可知，原、被告拟在两年合同期内签订商品房买卖合同，但最终没有签订正式的《商品房买卖合同》；

2、原、被告签订的《商铺认购合同》第七条第2项约定，“甲方取得商品房预售证后，为乙方签订《商品房买卖合同》后本认购合同终止”。因此，该《商铺认购合同》并非商品房预售或买卖合同。

3、《商铺认购合同》内容经双方认可，系原、被告真实意思表示，不违反法律、法规的规定，应为有效合同。

4、被告虽未取得商品房预售许可证，但不影响该《商铺认购合同》（预约合同）的效力。正因为合同期满两年，被告未取得商品房预售许可证，故原、被告无法签订商品房买卖合同，但《商铺认购合同》仍然有效。

二、《商铺认购合同》已自动解除

《商铺认购合同》第六条第5项约定，“合同期满若甲方未取得五证及验收合格，本合同自动解除”，因此，2015年5月2日，《商铺认购合同》已自动解除。

三、被告应返还原告购房款并支付赔偿金及滞纳金

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

1、被告应当返还原告购房款(包括定金)487600元。

2、根据《商铺认购合同》第六条第3项约定，被告应支付原告2014年5月2日至2015年5月2日期间的赔偿金58512元。

3、根据《商铺认购合同》第六条第4项、第5项约定，自2015年5月10日起，被告应按日支付原告购房款总额万分之五的滞纳金直至房款全部退还。

四、被告应赔偿原告购房款利息损失

《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

因此，被告应赔偿原告占用购房款期间的法定孳息损失。被告应按照中国人民银行同期贷款利率，赔偿原告自2013年5月2日至实际返还购房款之日期间的利息损失。

代理人：焦宏伟律师

                           2017 年 6 月  日