律师观点分析

上诉人王XX因与被上诉人金XX房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴X区人民法院（2019）苏0509民初2715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王XX上诉请求：1.依法改判金XX返还王XX款项8万元并自2019年2月22日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷基准利率计算逾期付款利息。2.一、二审诉讼费用由金XX承担。事实和理由：1.2018年3月13日，王XX与金XX签订租赁协议，王XX在金XX的指示下完成租金交付。金XX微信、电话告知王XX将4万元现金交给王X，并且指示王X与司机丁X两人从上海开车来到案涉租赁场地收钱。王X收钱后向王XX出具一张收条，载明“今已收款肆万元整，代收人王X（金XX）”，收条时间与合同签订日期、金XX微信指示交付的日期一致，且载明系王X代金XX收款。王XX按照金XX的要求将钱交付给王X，王XX已经完成租金交付义务，无需再证明王X将钱交付金XX。2.一审庭审金XX并未出庭，一审法官要求金XX本人庭后7日内到法庭陈述该部分事实，然金XX未按要求到庭，应承担不利法律后果。3.王XX一审判决后电话询问丁X是否将4万元交付金XX，丁X表示当天就给了金XX。
金XX辩称：一审判决认定王XX仅交付4万元是正确的。另外，1.虽然王XX称金XX是无权处分人，但实际上金XX对案涉房屋有权处分，只是没有书面合同。2.王XX已承认案涉房屋2018年12月18日才被全部拆除，那么从2018年3月直到2018年12月18日期间房屋可以正常使用。3.金XX将案涉房屋出租给王XX时是不通电的，王XX私自从别的地方拉电线才让案涉房屋通电。4.王XX在租赁案涉房屋时明确知晓案涉房屋是临时建筑，相关法律责任应由王XX承担。
王XX向一审法院起诉请求：金XX依法返还王XX租金80000元并自起诉之日起按照银行同期贷款利率支付利息至实际偿还之日止；金XX赔偿王XX各项损失共计25661元；本案诉讼费由金XX承担。
一审法院认定事实：2018年3月13日，金XX作为出租方（甲方），王XX作为承租方（乙方），签订《租赁协议》。约定甲方将位于吴X区莘塔镇工业开XX（低高XX）甲方项目部供乙方使用，建筑面积400-500平方米。租期为2018年3月15日至2019年3月14日。租金每年8万元，一年一次付清。甲方保证房屋权属清楚，无使用纠纷。
一审中，金XX确认已收取王XX微信、支付宝转账支付的4万元。
2018年3月13日，王X作为代收人（金XX）出具收条一份，载明今已收款4万元整。
一审另查明：2018年4月27日，以王XX为甲方与乙方黄XX签订房屋租赁协议，约定由甲方将在低高XX的甲方项目部场地供乙方租赁使用，租赁期限自2018年5月1日至2019年4月30日止，租赁费用为每年度6500元。甲方保证房屋权属清楚无使用权纠纷。2018年6月26日，黄XX向一审法院起诉认为，其承租该房屋后，2018年6月11日接到苏州XX公司（以下简称康岱XX）告知停电书，2018年6月14日汾湖高新XX政府263、331专项行动拆除了变压器，彻底不能生产，故要求王XX返还租金并赔偿损失。
2018年5月9日，王XX作为出租方（甲方）与欧XX作为承租方（乙方）签订《租赁协议》一份，约定甲方将其位于吴X区莘塔镇工业开XX（低高XX）甲方项目部的场地出租给乙方使用，建筑面积约300-400平方米（以实际为准）；租赁期限为1年，自2018年5月9日至2019年5月8日；租金每年60000元。2018年9月17日，欧XX向一审法院起诉认为，其承租该房屋后，使用不到一个月，于2018年6月14日被停电，故要求王XX返还租金并赔偿损失。
2018年5月26日，以张XX为甲方与乙方周XX、袁X签订房屋租赁协议，约定由甲方将在低高XX的甲方项目部建筑供乙方租赁使用，租赁期限自2018年5月26日至2019年5月25日止，租赁费用为每年度115000元。2018年7月24日，周XX、袁X向一审法院起诉认为，其承租该房屋后，2018年6月11日接到康岱XX等告知停电书，2018年6月14日被停电，导致不能继续使用，故要求王XX返还租金并赔偿损失。
2018年6月11日，承建康岱XX建筑工程的中国XX公司张贴告知书，声明：涉及其公司承建康岱XX工地的任何租赁、使用合同和协议均与其公司无关。根据汾湖高新XX“263”、“331”专项行动的要求，请涉及以上地块的所有租户抓紧搬离。已与供电部门协调，其公司将于2018年6月14日采取停电措施。康岱XX于同日也张贴了告知书，一并阐述了同样内容的声明，表示未与他人发生租赁关系，并要求所谓的租户抓紧搬离，并于2018年6月14日采取停电措施。
以上事实，由王XX提供的租赁合同、收条、告知书、（2018）苏0509民初8713号民事判决书、（2018）苏0509民初7532号民事判决书、（2018）苏0509民初11523号民事判决书及双方的庭审陈述等证据证实，一审法院予以确认。
一审法院认为:涉案房屋未取得合法审批建造手续，故双方签订的租赁合同无效。王XX在承租涉案房屋后自认未实际使用，而是将其转租给黄XX、周XX、欧XX等人，上述承租人已先后向一审法院起诉，确认在承租涉案房屋后于2018年6月14日被停电导致无法继续使用，一审法院已判决由王XX向上述承租人返还占有使用费；另无效合同取得的财产应当予以返还，虽王XX承租涉案房屋至无法继续使用期间已产生了占有使用费，但该费用应由涉案房屋权利人主张，本案中不予理涉，故对王XX要求金XX返还占有使用费的主张予以支持。对于王XX已交付金XX的占有使用费数额，金XX认可已收到4万元，一审法院予以确认，金XX应当予以返还。王XX另认为金XX的会计王X代收了4万元，并由王X代为出具收条，金XX称其不认识王X亦未收到该4万元。一审法院认为，该收条并非金XX本人出具，且王XX未举证已将该4万元交付金XX本人，故对王XX该部分主张不予支持，王XX可与王X另案结算。对于王XX主张的逾期付款利息，因双方未约定利息标准，现王XX主张按照银行同期贷款利率进行计算，符合法律规定，一审法院予以支持。
对于王XX认为其为了使用涉案房屋所购买的空压机、储气罐、马达机器、钢管和槽钢花费25661元，由于涉案房屋已被拆除，上述机器设备现存放于涉案场地，要求金XX赔偿上述损失。一审法院认为，上述机器设备未与涉案房屋形成附合，王XX可自行取回，且王XX承租涉案房屋时明知金XX非产权人，其自身亦存在过错，故对其要求金XX赔偿损失的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、金XX应于判决生效之日起十日内返还王XX款项4万元并支付以4万元为基数，自2019年2月22日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算的逾期付款利息。二、驳回王XX其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1207元、保全费1020元，合计2227元，由王XX负担807元，由金XX负担1420元。
二审中，王XX提交与丁X的电话录音一份，证明王XX已交付金XX4万元现金。金XX质证称，录音的对方是不是所谓的丁X不清楚，从收条的形式上看丁X也不是收款人，因此对丁X的身份及其与本案的关联性无法确认。金XX对录音的真实性不予认可。另外，收条上代收人是王X，在收条下面写了丁X和一个手机号，是不是后面添加的也无法确认。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，案涉房屋未取得合法审批建造手续，王XX与金XX签订的租赁合同无效。因无效合同取得的财产应当返还，虽然王XX承租案涉房屋至无法继续使用期间已产生占有使用费，但该费用应由案涉房屋权利人主张，故金XX应返还王XX相应的占有使用费。关于王XX已付占有使用费的金额，除金XX认可的4万元外，王XX上诉认为金XX的会计王X代收了4万元并出具收条，是王X和司机丁X一起到吴X收取的，并提供其与丁X的通话录音为证。对此本院认为，首先，王XX并未举证证明通话录音中的对方人员身份，该录音相对方是否为丁X不能确认，故对该录音的真实性本院无法认定。其次，4万元收条并非金XX本人出具，王XX并未提供充分证据证明金XX指示王X收取该4万元租金，故不足以证明王XX已将该4万元通过王X交付金XX本人。综上，本院对王XX的上诉主张不予支持，关于4万元，王XX可与王X依法另行处理。
综上所述，王XX的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人王XX负担。上诉人王XX多缴纳的诉讼费1614元，本院予以退还。
本判决为终审判决。