以房抵债各方的权责利情况

随着我国城镇化建设水平的不断提高，房地产市场的深层次问题逐渐凸显，特别是以房抵债现象的层出不穷，如今，以房抵债已经成为一种新常态，涉及以房抵债的纠纷呈现逐年上升趋势，我国也相继出台了关于以房抵债的一系列法律规范，今天就让小编带领大家一起来学习一下以房抵债各方的权责利情况吧~

一、以房抵债的概念

以房抵债，即以物抵债的一种，其中的“房”即为抵债房，是房地产正常交易市场中的特例，该类房屋普遍低于市场正常价格。以房抵债的概念最早出现在房地产二级市场的交易中，是总包单位、材料商等总包单位与发包单位之间价值交换的产物,即发包单位不能向上述企业支付工程款、材料款等欠款时，其以该项目所开发的房产抵偿欠款的交易，即使后续交易过程中会发生各种阻碍交易的事由，但作为债权人的总包单位为了及时实现对房地产企业的债权，这未免不是其为解决房地产企业拖欠欠款问题的最有效的常用方法。

二、债务履行期届满前达成的以物抵债协议，债权人无权要求债务人交付房屋。

即总包单位与发包单位约定了工程款支付期限，在此期限届满之前，发包单位预见到自己没有能力支付工程款，便与总包单位签订以房抵债协议，约定以房抵工程款，这种情况下，双方签订的以房抵债协议是无效的，若发包单位不按约履行交付房屋义务，总包单位无权要求其交付房屋，只能按照双方签订的施工合同要求支付工程款。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》45.【履行期届满前达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。

三、债务履行期届满后达成的以物抵债协议，债权人可以诉请债务人交付。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》 44.【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。

根据上述规定，总包单位与发包单位在工程款支付期限届满后签订的以房抵债协议合法有效，若发包单位不履行交付房屋义务，总包单位可依据以房抵债协议要求发包单位交付。

四、以物抵债完成房屋变更登记之前，债权人无法对抗债务人的其他债权人。

即总包单位与发包单位签订的以房抵债协议，在房屋变更登记之前，其优先权不能对抗无过错的房屋买受人。

案例：（2016）最高法民申3620号。

裁判要旨：以物抵债协议与《查扣冻规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性区别。基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。

五、合同一方在以物抵债协议履行完毕后主张返还房屋的，人民法院不予支持。

即发包单位已经按照以房抵债协议的约定交付房屋，办理了房屋过户登记，房屋所有权已经转移，就无权再以其他理由主张返还房屋。

案例：(2019)最高法民终231号。

裁判要旨：合同双方就涉案房屋达成以物抵债协议并已实际履行，将涉案房屋已办理过户手续的，原房屋所有权人主张对方返还房屋的，人民法院不予支持。

 六、以房抵债后并不能使债务完全消灭，债权人仍有权要求债务人支付欠款及利息。

即房屋的价值并不能完全抵消所欠工程款，则剩余部分工程款总包单位仍有权向发包单位主张。

案例: 最高人民法院，甘肃省工业交通投资公司与平凉崆峒水泥有限责任公司出资纠纷案[(2009)民二终字第2号]。

裁判要旨：代物清偿协议中所约定的内容只是清偿债务的具体方式，该种偿债方式并不排斥金钱清偿，在代物清偿不能达到消灭债务目的时,债权人仍有权要求债务人支付欠款及利息。

以上的小知识你们了解了吗？下面让我们来看一下实务工作中要注意哪些问题吧~

1、签订以房抵工程款协议时，一定要注意时间点应在债务履行期限届满以后，这样签订的协议才会合法有效；

2、签订以房抵工程款协议以后，一定要注意及时办理房屋过户登记，以免遇到其他第三人的权利冲突。