宗文兰律师
律师观点分析
一、案情介绍
我方当事人张某（化名，原告）打算购置回迁安置房，委托房产中介机构负责人王某（化名，被告）代为办理购房事宜。被告承诺可以特定单价为当事人选购回迁小区房屋，当事人基于信任，从 2019 年起，通过微信、支付宝、现金多笔向被告支付购房意向金合计 304952 元。
中间过程中被告出现房号出错、多次更换房源的情况，双方后续正式签订《房屋委托购买协议》，明确约定目标房屋、违约责任：若受托人存在虚构、隐瞒信息损害委托人利益，应当退还全部意向金，另承担 50000 元违约金，同时被告出具收据，承诺到期无法交付房屋则全额退款。
但被告始终无法完成房屋交付、过户的委托义务。经过双方协商，被告陆续退还部分购房款项，截至起诉，仍有 107000 元款项拖欠不予归还。当事人多次沟通催要无果，委托我作为诉讼代理人，向人民法院提起诉讼，请求判令被告返还剩余房款 107000 元，并按合同约定支付违约金 50000 元，由被告承担全部诉讼费用。
二、核心争议难点
1.本案资金支付形式复杂，包含微信、支付宝转账还有部分现金交付，需要完整固定全部付款凭证，厘清总付款金额、已退款金额，精准核算剩余未退款项，避免出现金额认定偏差。
2.双方合同约定违约金为 50000 元，诉讼实践中，法院会结合实际损失、违约时间、资金占用情况，依据《民法典》第五百八十五条对过高违约金进行调整，如何举证证明我方实际损失，争取最大限度保护当事人违约金权益，是本案关键难点。
3.案涉标的为回迁安置房，房屋本身存在过户障碍，委托合同目的已经客观无法实现，需要论证被告构成根本违约，应当履行退款以及违约赔偿责任。
三、办案经过
接受委托之后，我第一时间指导当事人完整整理全部证据材料：梳理历年微信聊天记录、支付宝、银行转账流水、现金交付相关佐证、双方签订的《房屋委托购买协议》、被告出具的退款收据、通话录音等全套证据，将碎片化证据整理成完整证据链，清晰还原委托购房、付款、房屋无法交付、被告部分退款后仍欠付余款的完整事实。
完成证据固定之后，起草民事起诉状，明确诉讼请求，整理证据目录向法院立案。案件适用简易程序开庭审理，庭审过程中，围绕委托合同合法有效、被告未能完成受托购房义务构成违约、剩余欠款金额、违约金法律依据展开充分举证与法庭辩论。虽然被告当庭认可案件基本事实，但针对违约金部分，向法庭完整陈述被告长期占用资金给当事人造成的经济损失，结合合同约定向法庭阐述我方代理意见，供法官参考裁量。
四、案件结果
法院经审理认定双方签订的《房屋委托购买协议》合法有效，被告未完成委托事项，已经构成违约。 判决：
1.被告于判决生效十日内返还我方当事人委托费用 107000 元，支付违约金 20000 元；
2.案件受理费全部由被告承担。 若被告逾期履行给付义务，需要加倍支付迟延履行期间的债务利息。虽然约定 50000 元违约金未全额支持，但在司法调整范围内，最大限度为当事人争取到违约赔偿，本金全部得到法院支持。
五、律师价值
1.证据体系搭建：本案存在现金、多渠道转账，证据零散，通过系统化梳理，把聊天记录、收据、录音、流水互相印证，夯实案件事实，保障本金诉求获得法院全部支持。
2.违约金专业抗辩：熟悉民法典违约金调整裁判规则，向法庭充分说明资金占用损失，在法定裁量区间，帮当事人争取到可观的违约金补偿，弥补当事人多年资金被占用的损失。
3.诉讼全流程代理：从证据整理、文书起草、立案、庭审代理全流程处理，减轻当事人诉讼负担，帮助当事人通过司法途径确定债权，后续判决书可以直接作为强制执行依据，一旦对方不履行，即可申请强制执行，把当事人的纸上权利转化为可执行的法律文书。