律师观点分析
?核心内容
合同与履约
2017年签约，租期15年，整栋厂房改作品牌汽车4S店，年租金约1034万元，先付后用。
承租方已付清2024年3月31日前的全部租金，并缴纳3个月租金作为履约保证金。
2024年租金缺口
按约应在2024年3月31日前一次性支付当年租金，但承租方仅分4笔共支付375万元。
出租方两次发函催收未果后起诉，要求补足全年租金并索赔违约金。
授权终止与“交还”
2024年12月，品牌方以考核未达标、客户投诉超标为由，通知承租方经销授权于年底到期且不再续签。
承租方随即向出租方发出《房屋交接函》，提议2024年12月31日完成除已转租区域外的房屋交还，并自行腾空、拆除标识。
转租部分切割
承租方曾将约3700㎡转租给第三方，租期至2030年。
诉讼中三方达成协议：自2025年1月1日起，该部分改由第三方直接与出租方签约，并已预付一季度租金30万元。
合同解除时点
法院认定：
– 授权到期属可预见的商业风险，不构成情势变更；
– 但合同已陷入僵局，继续履行显失公平；
– 承租方作为违约方不享有单方解除权，却以诉讼方式请求解除，符合“违约方起诉解除”的例外情形；
– 出租方收到交接函后未及时协商，有违诚信。最终确认《租赁合同》于2024年12月31日解除。
费用结算
租金：截至解除日共欠400.5万元（已扣已付375万）。
占有使用费：2025年1月1日至3月20日钥匙寄达日止，扣除第三方已付部分后，仍欠203.1万元。
违约金：法院酌定按2个月租金计172.3万元（约为月租金2倍，远低于合同约定的3倍）。
保证金：258.5万元冲抵欠款（先扣水费3537元），剩余全部用于清偿上述债务。
最终金额
承租方还应向出租方一次性支付517.8万元（含欠租、占有使用费、违约金，已抵扣保证金）。风险提示
判决末尾附7项“执行风险与惩戒告知”，提醒义务人如拒不履行将被纳入失信、限制高消费、追究刑责等。
