卖了不是自己名下的房产是否担责

本文讲的是商品房二手买卖合同纠纷案，笔者代理买受人（以下简称“李某”）诉出卖人及其配偶（以下简称“翁某配偶”）。

基本案情：

某年某月某日，李某同某房地产经纪服务有限公司签订一份《认购意向书》，双方约定由李某购买某房产，双方约定了建筑面积、出售价格、税费、交易日期、交楼日期、付款方式等条款，认购书签署后 ，李某向经纪公司支付定金。当日，翁某配偶与经纪公司签订一份《出售确定书》，翁某配偶同意将前述房产出售，出售条件与李某购买条件一致，同时约定，出卖方应当在买房方签署《认购意向书》后7日内与李某签署《临时房屋买卖合同》，否则，出卖方应当向李某双倍返还定金，签署确定书后，翁某配偶收取了经纪公司交付的定金。随后，翁某得知市场波动，房价上涨，故拒绝与李某交易，某日，翁某配偶向经纪公司返还了定金，表示楼价变动，拒绝交易，随后经纪公司向李某返还了定金。

案涉签订合同背景：

1、 案涉房屋产权人登记在翁某一人名下，且登记时间为翁某与翁某配偶结婚登记之前，故可确认为翁某个人财产；
2、 交易时间正遇当地房价有较大变化（房价上涨）；
3、 买卖双方未直接签订买卖合同，均与中介方签订出售及认购协议，双方仅签署一份家私确认清单，出卖方仅只有翁某配偶签署。
4、 中介方没有翁某委托出售房产纸质材料。

笔者接案后，认为：本案中争议焦点是：翁某配偶签署的合同是否有效？翁某配偶有否有权代理翁某出售房产，其代理行为是否有效，违约后果是否由翁某、翁某配偶共同承担？

1、 关于案涉合同效力问题。先不看翁某配偶是否有代理权，可代理行为是否有效，根据相关司法解释，出卖人以对标的物没有所有权或处分权主张合同无效的，人民法院不予支持。从法院司法解释可以看出：人民法院鼓励交易，不赞成一方当事人因无物权而随意签署合同而不承担任何法律责任。本案中，无论翁某配偶是否有代理权或房产处分权，其签署了出售意见书就应当承担相应的违约责任，翁某配偶个人不能因无权处分而不受任何约束。也就是如翁某配偶以无权处分为由抗辩，最终可证实其违约，进而将承担违约责任。

2、 翁某配偶有无处分权？笔者接案后，从纸质材料分析，没有任何证据可证明翁某有参与此案买卖行为，如果不进一步收集证据仅凭委托人提供的材料，可能难以追究翁某责任，而案涉房产为翁某个人财产，如不能追究翁某责任，则委托人将面临执行风险。

为进一步落实翁某责任，笔者建议委托人设法与翁某谈话录音，收集翁某委托中介方出卖房屋证据。委托人随后到翁某处录音谈话，谈话中翁某强调楼价变动故不出售房屋，同时认为委托中介卖房是上一年度事情。收集上述录音证据后，笔者认为录音内容可确认翁某有委托翁某配偶出卖房屋事宜，翁某配偶行为可视为家事代理，故可以同时追究翁某及翁某配偶违约责任。

本案经一审判决 ，人民法院支持委托人主张，判翁某及翁某配偶共同向委托人支付双倍定金差额。

一审判决后，笔者认为：一审法官将认购书性质错误理解类似保险合同，一些格式条款并不是一定要说明才生效的，况且没有格式条款，李某也不能以不知土地年限为由随意解除认购书。