浙江航向律师团队律师房屋租赁合同纠纷案例

律师观点分析

杭州市萧山区人民法院民事判决书

（2023）浙XXX民初XXX号

原告：杭州XXX会，住所地浙江省杭州XXX楼。

负责人： XXX，业委会主任。

委托代理人：周会文、项珍整，浙江航向律师事务所律师。

被告：XXX，公民身份号码 XXX，男，XXX年X月X日出生，汉族，住杭州市滨江区联庄四区 45 号。

委托代理人：金碧英，上海君悦（杭州）律师事务所律师。

被告：XXX，公民身份号码 XXX，男，XXX年X月X日出生，汉族，住三门县X号

杭州XXX会（以下简称江南国际城XXX业委会，业委会任期自2023 年2月起）与XXX、陈宽房屋租赁合同纠纷一案，XXX城XXX业委会于2023年6月26日提起本案诉讼，案经诉前调解无果。本院于2023年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2023年10月31日公开开庭进行了审理。XXX城XXX业委会委托代理人周会文、项珍整，XXX委托代理人金碧英到庭参加诉讼。XXX经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

XXX城XXX业委会向本院提出诉讼请求：1.判令解除案涉房屋租赁合同；2.判令两被告支付拖欠租金287874.41元、房屋押金29650元及逾期付款违约金50938.80元（违约金以各笔欠款为基数，自逾期之日起计算至2023年5月8日，并要求自2023年5月9日起继续计算至欠款实际清偿之日止）；3.本案诉讼费由两被告承担。

事实和理由：2021年6月23日，杭州市萧山区XXX城小区第一届业主委员会（以下简称XXX城第一届业委会，出租方、甲方）、XXX（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份。约定乙方向甲方承租坐落在杭州市萧山区北干街道XXX城小区15-5、15-6号的商铺，总计面积194.74㎡，乙方租赁该房屋作 为超市使用。租赁期自房屋交付之日起至2023年7月23日止，交付日至2021年7月23日为装修期，装修期内产生的管理费及《物业管理服务协议》中约定的其他费用由乙方自行承担。该房屋第一年租金为2.5元/日/㎡，第二年为2.8元/日/㎡， 每半年为一次交租期，即第一笔租金88850.13元，第二笔租金88850.13元，第三笔租金99512.14元，第四笔租金99512.14元，乙方应于合同生效之日起7日内支付第一笔租金，此后于每次交租期前15日内 支付当期租金。乙方租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费。乙方向甲方支付房屋押金29650元，作为乙方将全部履行本合同义务的保证，整个合同期内由甲方保管，甲方无须向乙方支付利息。如乙方单方面提出解除本合同或违反本合同的其他约定致甲方行使解除本合同权利的，甲方可全部没收房屋押金以弥补其损失而无须另行证明其损失。如乙方违反本合同约定，甲方有权使用租金冲抵相应乙方债务（包括但不限于乙方所欠租金、违约金、滞纳金、损害赔偿金等费用或本条第1点约定的其他费用）。冲抵后导致房屋押金不足29650元而本合同继

续履行的，乙方应在接到甲方书面通知后3日内补交不足部分差额。本合同履行期间，除非征得甲方书面同意，乙方无权自行以房屋押金冲抵其在本合同项下的任何应付款项。若乙方未按合同约定支付或补足租金、物业管理费、房租押金、水费、电费等费用的，每逾期一天，则应按逾期支付款项的万分之五/日支付滞纳金。

合同签订后，XXX城第一届业委会依约履行向XXX交付了案涉房屋的义务，但XXX仅支付了第一笔租金88850.13元，经多次催缴后，XXX至今仍拖欠房屋押金、租金共计317524.41元。XXX逾期支付租金、押金的行为已经违反了合同的约定，损害了XXX城XXX业委会的合法权益。另，XXX与XXX共同出具《还款协议》的行为，自愿加入案涉债务，故将XXX作为共同被告提起本案诉讼，XXX应承担连带赔偿责任。

XXX辩称：一、XXX的本案主体不适格，并非本案的适格被告，应予驳回起诉。本案中，XXX虽在房屋租赁合同上签字，但从XXX城XXX业委会提交的《还款协议》以及XXX出具的情况说明、承诺函可知，案涉房屋的实际承租人系XXX，且XXX

已书面承诺自愿承担案涉房屋租赁纠纷相关的所有义务。所以，

案涉房屋租赁合同产生的权利义务的承受人应当是XXX，与XXX没有关系，对XXX不应当产生法律的拘束力，请求驳回对XXX的起诉。二、关于XXX城XXX业委会主张的各项诉请金额。1.对于房屋租金，案涉房屋租赁期间部分在疫情期间，故请求减免两个月房租，而且XXX并非承租人，不应承担租金。2.对于房屋押金，案涉房屋租赁合同已于2023年7月23日终止，店铺已返还XXX城XXX业委会，房屋租赁合同事实上已经解除，故继续交纳押金已无事实和法律依据，应予以驳回。3.对于逾期付款违约金，首先，作为业委会与业主的房屋租赁关系，与普通的房屋租赁存在区别，业委会的经营管理对小区的管理发挥至关重要的作用。其次，假设审理认为承租人违约的，根据民法典第588 条之规定，押金与违约金亦不应当同时适用，应当择一。最后，逾期付款违约金计算超过法定标准，起算时间不合理，逾期付款违约金计算应按催缴时2023 年4月20 日并按照lpr计算。三、案涉《房屋租赁合同》履行过程中，XXX城第一届业委会存在两处过错：1.因XXX城第一届业委会自身与业主的矛盾，导致店铺被业主集体抵制；2.在长达两年的租房中，XXX城第一届业委会未及时催缴房租欠费，导致拖欠时间过长。因XXX根本不清楚XXX一直未缴房租，且XXX并非承租人，现XXX城XXX业委会诉请要求XXX支付租金、押金、违约金，均无依据。综上，

请求依法判决驳回XXX城XXX业委会的诉请。

对XXX的上述答辩意见，XXX城XXX业委会回应称， 第一点，对于所谓的主体不适格并不认同。案涉《房屋租赁合同》是XXX所签订的，XXX所称的XXX用于租赁的事实，XXX城XXX业委会并不知情，也没有允许XXX采取由XXX实际租赁的方式代替XXX。同时，XXX既然作为自愿承担责任人，已构成债务加入，XXX应当作为共同的还款人承担连带的付款责任。第二点，关于押金和违约金的问题。在提起本案起诉时，案涉合同尚未到期，依据合同约定，承租人支付押金实际是作为承租人履行本合同义务的保证。押金一开始在合同中就应当提前支付，但整个合同履行期间XXX未予支付押金。违约金并不过高，lpr仅是审理民间借贷关于利息计算的方式，本案系房屋租赁合同纠纷，而按照民法典关于合同违约的情况，案涉房屋租赁合同约定的违约金、数额、计算方式并没有超出整体数额的30%，合同约定的违约金条款应属合法有效，不应当适用lpr的计算方式。第三点，章平系曲解本案相应事实。XXX在业委会的相关选举中，部分业主有异议，不能成为其拒绝支付房租的理由，而且XXX参加竞选也是其作为业主的一项基本权利，系自愿参加，并没有任何强迫，不影响XXX应及时缴纳租金的义务。至于案涉房屋的交接过程，已通知两被告及时交付案涉房屋但无果，2023 年9月，请物业公司将案涉房屋的大门打开，对物品进行清点、存放，案涉房屋是强制腾退，并不是两被告主动交付。本案租金主张到合同期满即2023 年7月23日，并对后续租金保留诉权。

XXX未作答辩，书面回应称，在XXX评选业委会之前，梦鲜谷超市的营业额一直处于比较高的状态。但XXX被小区业主知晓参加业委会评选后，营业额整体趋势下跌，经常被业主指责房租过于便宜、与XXX城第一届业委会勾连。因为XXX城第一届业委会和业主的矛盾，梦鲜谷超市无法正常进行本社区的业务，严重影响经营，最终经营失败。在案涉房屋租赁的两年里，XXX作为店铺的实际承租人，员工工资、租金、货款损失等达到40万元。综上，因为业委会和业主的矛盾，而且疫情期间对店铺经营也有很大的影响，故请求减免部分租金，并请求免除缴纳押金和违约金。

经审理，本院查明的事实与XXX城XXX业委会主张的事实一致。另查明，就XXX拖欠案涉房屋租金、押金的情形，经江南国 际城XXX业委会于 2023 年 4 月 19 日催缴后，XXX、XXX于 2023 年 5 月 7日出具《还款协议》一份，载明XXX是XXX城小区 经营性用房 15-5 、15-6 号商铺的实际承租人，于2021年6月23日委托XXX与XXX城第一届业主委员会签定了关于XXX城小区经营性用房15-5、15-6商铺的房租租赁合同。现针对房屋的押金及第二笔租金、第三笔租金、第四笔租金共计317524.41元，承诺在2023 年7月23 日前付清，具体付款方案是2023 年5月31 日前支付5万元、2023年6月31日前支付14万元、2023年7月23日前付清余款。此后两被告未按约付款，XXX城第二届业委会提起本案诉讼。

XXX提交情况说明、承诺函各一份，载明XXX是案涉商铺的实际承租者，同时也是杭州萧山北干街道享得美生鲜超市的实际经营者，于2021年6月22日委托XXX与XXX城第一届业主委员会签定了关于案涉房屋租赁合同，并委托XXX申请了个体工商户的营业执照。XXX不是上述超市的经营者，XXX愿意承担上述超市的所有债务偿还责任，与XXX无关，同时承诺就XXX代偿的款项，XXX有权向XXX追偿，并承担XXX为追偿支出的诉讼费、律师费、保全费等各项费用。

以上事实，由XXX城XXX业委会提供的《房屋租赁合同》、催款通知、《还款协议》，XXX提供的情况说明、XXX出具的情况说明、承诺函以及当事人在庭审中的陈述予以证实。至于XXX提供的微信聊天记录、微信号文章、企业信息查询打印件，

均与本案待证事实无涉，本院不予认证。

本院认为：案涉《房屋租赁合同》依法成立并有效，各方当事人均应按约履行合同义务。其一，就XXX辩称的本案主体不适格。案涉《房屋租赁合同》系XXX签订，相应超市系XXX登记注 册，且XXX、XXX均向XXX城XXX业委会出具了《还款协议》，故本院认定XXX系案涉房屋的承租人，XXX应当承担还款责任，并认定XXX自愿加入案涉债务，并自愿承担共同还款责任。至于XXX、XXX内部如何承担责任，与本案无涉，亦不予认定。其二，就XXX城XXX业委会主张的第二、三、四笔租金287874.41元，两被告已出具《还款协议》，承诺于2023年7月23日前付清，现案涉房屋已收回，案涉《房屋租赁合同》已无解除必要，且两被告应按约支付上述款项。至于XXX城XXX业委会主张的租金违约金计算标准，案涉《房屋租赁合同》虽约定了逾期应按日万分之五支付滞纳金，但考虑到本案实际情况，小区居民对XXX参选业委会的异议，必然对超市经营造成不良影响，另从弥补XXX城XXX业委会实际损失的角度出发，本院酌情将违约金计算标准调整为按照日万分之三计算。经核算，截至2023 年5 月8日，两被告应支付的租金违约金金额为24470.20元。其三，就XXX城XXX业委会主张的押金及违约金，现案涉房屋租赁合同已解除，XXX城XXX业委会并已向两被告主张欠付的租金及违约金，再行主张两被告主张押金及违约金，显属过于加重两被告的负担，亦超出XXX城XXX业委会的实际损失范围，故本院对XXX城XXX业委会的相应诉请不予支持。综上所述，XXX城XXX业委会的合理部分诉讼请求，本院予以支持。XXX经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依据查明的事实依法判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：

一、XXX、XXX于本判决生效之日起十日内支付杭州市萧山区XXX城XXX业主委员会租金287874.41元，支付计算至2023 年5月8 日的违约金24470.20元，并支付租金287874.41元，自2023年5 月9日起按日万分之三计算至实际付清日止的违约金；

二、驳回杭州XXX会的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6826元，减半收取3413元，由杭州市萧山区江南国际城XXX业主委员会负担 413 元，XXX、XXX负担 3000 元。

XXX、 XXX于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省杭州市中级人民法院在线提交上诉状。