刘瑞清律师
律师观点分析
上诉人(原审被告、反诉原告): 北京xxxx管理咨询有限公司，住所地北京市xx区。
法定代表人:孙xx，执行董事。
委托诉讼代理人:陈xx，北京xx律师事务所律师。
委托诉讼代理人:宋xx，北京xx律师事务所律师。
被上诉人 (原审原告、反诉被告): 北京xxxx批发市场有限责任公司，住所地北京市xx区。
法定代表人: 钱xx，执行董事。
委托诉讼代理人:罗春利，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人:刘瑞清，北京市京师律师事务所律师。
上诉人北京xxxx管理咨询有限公司(以下简称xx管理公司) 因与被上诉人北京xxxx批发市场有限责任公司(以下简称xx批发公司) 房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2022) 京 0105 民初 19013 号民事判决向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。
xx管理公司上诉请求: 撤销一审法院判决，依法发回重审或改判xx管理公司给一里城公司支付占有使用费 2 308 400.64元。
本院认为:
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，双方就涉案房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设均未提供有效证据予以证明，故xx批发公司与xx管理公司签订的《房屋出租合同》应属无效。虽然房屋租赁合同无效但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有 使用费的，人民法院一般应予支持。根据已查明xx管理公司实际占有使用涉案房屋的事实，xx批发公司有权参照合同约定的租金标准向xx管理公司主张房屋占有使用费。
本案二审期间的争议焦点为支付占有使用费的标准及期间。本院认为，关于xx管理公司的实际占有使用涉案房屋期间，根据双方陈述意见以及《房屋出租合同》《交接清单》等证据所示，xx管理公司实际于 2021 年7月20 日接收房屋，并于 2021 年 11 月 12 日撤场，且撤场之前已告知xx批发公司，故一审法院认定xx管理公司实际占有使用涉案房屋时间为2021年7月20 日至2021 年 11 月 12 日是正确的。根据《交接清单》内容所示，xx批发公司于 2021 年7 月20 日将涉案房屋出租给xx管理公司，涉案房屋已通过现场验收，当时xx管理公司并未主张存在面积不足等问题，且xx管理公司还委托案外人进场装修施工。现xx管理公司以其于 2021 年8 月14 日入场且承租场地面积不足为由，不同意按一审法院认定的上述占有使用房屋的期间和面积支付占有使用费，缺乏事实与法律依据，本院依法不予采信。xx管理公司上诉主张占有使用费标准有误一节，其未就该相应主张向本院提交充分有效证据子以证明，本院亦不子采信。
综上所述，xx管理公司的上诉请求均不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费 25 909 元，由北京xxxx管理咨询有限公司负担 (已交纳)。
本判决为终审判决。