退房退款！购房者能否申请执行预售资金监管账户存款？

开发商资金链断裂，房子面临“烂尾”，一部分购房者选择观望等待国资下场“救市”，但也会有购房者要求退房退款。问题在于，开发商的账面上可能已经没有现金了，即使购房者获得了胜诉判决，也难以得到法院的强制执行。那么，购房者可以申请法院执行预售资金监管账户上的资金吗？

商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险。2013年3月26日，国务院印发《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号），要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。《城市房地产管理法》第45条第3款也规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。

那么，购房者能否强制执行预售资金监管账户内的资金（存款）呢？这一问题长期存在争议，我们通过最高人民法院的一则经典案例一窥究竟。

在“青岛海宜林投资控股有限公司诉青岛国隆昌盛投资置业有限公司等借款合同纠纷案”[(2016)最高法执复33号]执行裁定书中，最高人民法院指出“商品房预售资金应用于支付工程款，其他债权人申请执行工程进度款的请求，人民法院不予支持”。

也就是说，最高人民法院认为，除了工程施工方以外的其他债权人，当然也包括购房者，均不能申请执行预售资金监管账户内的资金。

其理由在于：工程进度款属于工程款，并用于建设项目的施工，如果不及时支付，将无法保证工程建设正常进行。而以商品房预售资金监管账户中的资金支付案涉工程进度款符合《城市房地产管理法》第45条第3款关于“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”的规定和上述国务院通知精神。

因此，商品房预售资金监管账户中的资金支付涉及工程进度款，符合《城市房地产管理法》关于商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设的规定，不得采取执行措施。

法条链接

《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）五、加强市场监管和预期管理

2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。.......

与此相关的一个问题是：最高人民法院判例对购房者申请从商品房预售资金监管账户中执行账户内存款不予支持，那么，人民法院能否应购房者的请求，对预售资金监管账户进行查封冻结呢？

对这一问题，法院依然给出了否定答案。如在“张金浩、恩施州金豪置业有限公司因申请诉前财产保全损害责任纠纷案”[（2018）鄂执复215号]中，湖北省高级人民法院支持了恩施中院关于“解除对金豪公司商品房预售款专用账户冻结”的裁定，并驳回了复议申请人的申请。

“李家杭律师”友情提示购房者，如果开发商已出现全国性大面积停工或者烂尾危机，建议趁早“抽身”，通过人民法院确认购房合同已解除，并要求开发商承担违约责任。此时，开发商的账面上可能仍有现金可以立即退还购房款，大可不必费尽周折，在复杂的诉讼和破产流程中耗尽精力。