很多当事人咨询：房东要和我提前解除合同，让我限期搬离，我该怎么办？

在询问得知房东要求解除合同的真实原因后，我一般会和当事人分析，如果房东是恶意解除合同，租客要求继续承租，且实际上并未出现不能继续履行等法律规定的可以解除合同的情形时，房东起诉解除合同一般不予支持。

简单说就是违约方有权向人民法院起诉解除合同，是否得到支持视具体情况有所不同。本篇以房屋租赁合同纠纷案件为例。

一、解除权作为一种形成权，除法律、司法解释另有规定外，通常只赋予合同关系中的守约方，违约方并不享有解除权。违约方起诉至法院请求解除合同不代表其享有实体法上的合同解除权，人民法院应根据合同是否能够继续履行、当事人是否陷入合同僵局以及是否存在情势变更等情形，对合同是否解除作出裁判。

与此相关的规定有：

1.《民法典》第五百八十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

2.《九民纪要》第48条，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：

（1）违约方不存在恶意违约的情形；

（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；

（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。

二、公报案例

新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案，基本案情大致为新宇公司（商铺出卖人）与冯玉梅（商铺买受人）之间签订一份商铺买卖合同，新宇公司开发的商场商铺已交付冯玉梅使用，冯玉梅已付清价款。后因经营不善，商场停业，为维护社会稳定，政府出面协调，要求新宇公司收回已出售的商铺，同时商场决定重新布局，改变经营业务。但其回收的150家商铺中，仅剩冯玉梅和另一户绍姓业主不退商铺，新宇公司遂诉至法院请求解除与冯玉梅的商铺买卖合同。

法院经审理后确认双方的商铺买卖合同已经不能继续履行，即使继续履行也不能实现双方合同目的，故法院判令支持违约方新宇公司解除合同，并承担相应违约责任。

本案法院的裁判要旨为：

（1）当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式

（2）当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。

（3）依据公平原则，衡平双方当事人利益情况下，考虑是否判决支持解除合同。

三、违约方有权起诉请求解除合同，法院支持解除合同前提是必须满足解除合同的条件。

首先，违约方不存在恶意解除的情形，如某出租人为了将房屋租给出价更高的案外人，提出要求承租人限期搬离，后双方协商未果，出租人诉至法院要求解除租赁合同，出租人此种明显是恶意违约，继续履行也并不会对违约方造成损失，故结合司法实践，如此类房屋租赁合同，出租人为谋取自身利益，恶意违约解除合同的，法院一般不予支持其诉请。

其次，合同不能继续履行，继续履行对违约方显失公平，如疫情期间，承租人承租商铺用于经营餐饮，受疫情影响，承租人滞留老家，商铺不能正常营业，导致亏损严重。根据情势变更原则，发生双方当事人都不能预见的不属于商业风险的重大变化，双方经协商未达成一致的，为避免形成合同僵局，法院一般都会根据实际情况，判决解除合同。

最后，守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

四、鼓励交易促使民事主体通过交易追求双方最大化的利益，法律对交易中合同的效力最大可能地予以维护，在法律的具体制度设计上，在合理的范围里，给予交易以最大程度地支持。但基于公平原则，合同关系中双方当事人的权益都应当得到保障，如果违约方因非自身原因导致合同继续履行将给己方或对方造成不利影响，那么违约方请求解除合同，守约方应当积极通过协商应对，在继续履行不能的情况下，考虑解除合同，及时止损。