律师观点分析
原告：陈XX。
委托诉讼代理人：吴XX，广东XX律师。
被告：陈XX。
被告：陈XX。
被告：潘XX。
被告：湛江市XX公司，住所：湛江市霞山区XXX路XX号X幢XXX房。
法定代表人：洪XX。
委托诉讼代理人：吴XX，广东XX律师。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告陈XX、陈XX、潘XX共同返还原告购房款430000元；2.请求判令被告陈XX、陈XX、潘XX共同赔偿原告违约金140000元及律师费8000元；3.请求判令被告中联XX对被告陈XX、陈XX、潘XX返还购房款430000元、支付违约金140000元及律师费8000元承担连带赔偿责任；4.本案全部诉讼费用由上述四被告共同承担。事实和理由：2018年6月25日，在被告XX公司的居间介绍下，被告陈XX、陈XX、潘XX与原告签订了《房地产（经济）买卖合同》（合同编号：0028XX），其中约定：被告陈XX、陈XX将其共同共有的位于湛江市霞山区XX大道南XXXX名苑X幢商住楼一门XXX房，以七十万元人民币的总价款，出售给原告，并委托被告潘XX（系被告陈XX、陈XX的大嫂）代为签订书面买卖合同及收取购房款。合同第十条约定：被告必须保证享有上述房产的完整所有权和处分权。若因被告的房产权属不清等原因造成2018年10月31日前不能在所属不动产权局办理该房屋所有权登记过户手续的，即属被告方违约，即日起被告需返还所收取原告的购房款，并赔偿原告成交价20%的违约金，以及承担该物业产权过户所产生的一切费用。同时，合同第十一条约定，一方违约，另外两方追究违约责任而产生的律师费等费用由违约一方承担。2018年7月3日，原告依约向被告支付了首期购房款430000元，该购房款由被告陈XX、陈XX共同委托的代理人即被告潘XX代为收取，并向原告出具了收据。但被告在收到购房款后一直无故拖延，拒不履行办理房产过户登记手续。直至2018年12月6日，原告才得知该房产已于2018年6月13日被湛江市霞山区人民法院查封，涉案房屋根本无法办理过户登记手续。原告得知这一事实后，当即要求被告返还购房款，但被告至今仍不归还。被告陈XX、陈XX、潘XX的行为显属违约，依法应当返还原告全部首期购房款，向原告支付违约金并赔偿律师费等经济损失。被告中联XX作为居间介绍人，在未履行查明涉案房产权属义务的情况下，为谋取中介费，根本不查明房产情况，草率促进双方交易，导致原告经济损失，依法应承担连带赔偿责任。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求法院判如所请。2019年6月25日，原告增加诉讼请求：解除涉案的《房地产（经纪）买卖合同》（合同编号为0028XX）。
被告潘XX辩称，我与原告没有很多接触，都是由XX地产公司作为联系方，我方仅提供资料给XX地产公司。我方不同意解除合同，希望双方继续交易完成合同目的，将涉案房屋过户至原告名下。故原告的诉讼请求应不予支持。
被告XX公司辩称，被答辩人对答辩人提起诉讼的事实和理由都是错误的,应予驳回,具体理由如下：一、过错在于其他被告,答辩人没有过错。《房地产(经纪)买卖合同》第十条约定,被告陈XX和被告陈XX(甲方)必须保证享有上述房产的完整所有权和处分权。答辩人在接受委托前被告潘XX代表被告陈XX、陈XX声称涉案房产办理了抵押登记,需要购房者出资解除抵押,并声称没有查封和其他债务。2018年6月25日三方签订《房地产(经纪)买卖合同》后,答辩人代甲方(被告陈XX、陈XX)收取了定金3万元,收取被答辩人中介费1万元,被答辩人因短期资金紧张需向答辩人借资15万元,答辩人收取了被答辩人垫资费用2.3万元,2018年7月3日被答辩人将25万元汇入被告陈XX的信用社贷款账户,答辩人汇入被告陈XX的信用社贷款账户18万元(含代收的购房定金3万元),合计43万元。湛江市赤坎区农村信用合作联社当天进行了贷款本息扣收,实际收取本息合计349194.03元。2018年7月4日被告陈XX和被告陈XX通过潘XX的账户向答辩人退款7万元(剩余的款项已被被告陈XX和被告陈XX使用),当时该7万元答辩人不知道退还给谁所以一直由答辩人暂时保管。2018年8月22日答辩人收取被答辩人12940元办证费用。答辩人业务员在协助被告陈XX和被告陈XX办理解除抵押登记时才发现涉案房产已被法院查封,为协调处理房产解封的事情,答辩人与查封中请人广东南粤银行股份有限公司民治支行、被告陈XX和被告陈XX和被答辩人进行了协商,广东南粤银行股份有限公司民治支行同意收取20万元后就解除查封。后被答辩人担心协议书履行过程中发生风险,最后各方未能达成协议。2018年11月6日被答辩人向答辩人还款104060元(借款15万元扣除被答辩人已支付的中介费1万元、垫资费用2.3万元和办证费用12940元)。答辩人在整个交易过程中没有与其他被告恶意串通,签合同时被告陈XX声明保证其对涉案房产拥有完整的处分权,答辩人不知道涉案房产已被查封,答辩人没有过错。在发现涉案房产被查封后,被答辩人积极协调各方尽力促成各方双赢。答辩人退还了所有已收取的费用,并准备将7万元退还给被答辩人(当时想直接退还给被答辩人,但未能获得被告陈XX、陈XX和潘XX确认),在本案中答辩人付出了劳动后未收取任何利益。二、被答辩人主张答辩人应承担其损失的连带责任与法律规定不符。首先,即使认定答辩人作为居间介绍人在提供居间服务时未能查明房产实际情况而促成双方交易,导致被答辩人经济损失,答辩人也无需承担其经济损失。根据《合同法》第四百十五条之规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”根据本案事实,答辩人在本案中没有故意隐瞒房产已被查封的情况,也没有向被答辩人提供虚假情况。答辩人和被答辩人均是被被告陈XX误导了,相信了他们的陈述,没有进一步去核实。当答辩人知道涉案房产被查封时,马上停止了相关的抵押登记撤销程序,待被答辩人提起诉讼后才继续完成撤销抵押登记。根据《合同法第》四百二十条:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。”即使因为涉案房产被查封无法办理房产过户,但涉案合同仍然是成立的,答辩人仍有权收取约定的中介费用。在本案中答辩人已向被答辩人退还了所有收取的中介费用,并积极配合各方争取解除房产查封促成房产最后交易成功。涉案房产查封银行已同意收到20万元即解封,房款总价也由70万元降到66万元,没有增加被答辩人的负担。本合同是可以继续履行的。其次,《房地产(经纪)买卖合同》中并未约定答辩人需对被告陈XX、陈XX、潘XX造成被答辩人的经济损失承担连带责任。因为连带责任需约定或法定,既然合同中没有约定,也不属于法定情形,所以答辩人无需承担连带责任。根据《合同法》第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”也就是说,即使答辩人的行为造成被答辩人经济损失的说法成立,答辩人最后应承担的损失陪偿额也不应超过其订立合同时预期的中介费收益。答辩人在收取被答辩人的中介费用后已全部退还,其在本案中已承担了相应的赔偿责任,故此被答辩人要求答辩人承担连带责任是与法不符的。综上所述,被答辩人对答辩人提起诉讼的事实和理由均不符法律规定,恳请法院查清事实,依法驳回被答辩人的所有诉讼请求。
被告陈XX、陈XX均不到庭参加诉讼。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、原告提供的企业机读档案登记资料、不动产登记资料查询结果证明、委托书及公证书，拟证明被告中联XX的工商登记信息，涉案房产已于2018年6月13日被法院查封，根本无法过户，被告中联XX的业务员在未取得授权委托、未查明涉案房屋产权状况的情况下，草率促成双方交易。被告XX公司对上述证据的关联性均有异议，但未能举证予以反驳。经审查，上述证据可作为案件事实认定的依据。
二、原告提供的发票、委托合同书，拟证明因被告违约造成原告支出律师费8000元，按照合同约定应由被告负担。被告XX公司对该证据有异议，认为委托合同书的第8条没有明确是一审还是二审，故该合同有瑕疵，被告XX公司与原告双方并未约定违约方应承担律师费，故原告向被告XX公司主张律师费没有法律依据。经审查，该证据可作为案件事实认定的依据。
三、被告XX公司提供的金融业务收入凭证，拟证明涉案房产抵押贷款实际清偿数额为349194.03元。原告对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为在交易过程中原告听从被告XX公司的说话要求先支付43万元，故原告交了43万元，并不清楚涉案房产的实际抵押价格。经审查，该证据予以确认，需要证明的事实需结合本案其他证据综合认定。
四、被告XX公司提供的银行转款记录，拟证明被告XX公司收到被告陈XX、陈XX清偿房产抵押贷款后将7万元退还给被告XX公司。原告对该证据有异议。经审查，该证据予以确认，需要证明的事实需结合本案其他证据综合认定。
根据上述确认的证据以及原、被告诉辩的意见，本院经审理认定事实如下：
2018年6月25日，陈XX、陈XX（甲方）委托潘XX与陈XX（乙方）、XX公司（经纪方）签订《房地产（经纪）买卖合同》（合同编号：0028XX），该《房地产（经纪）买卖合同》涉案条款约定：“第一条，甲方将自有房屋（以下简称该物业）出售给乙方。该物业为现房，地址为湛江市霞山区XX大道南XXXX名苑X幢商住楼一门XXX房，建筑面积107.08平方米。该物业房地产证号为ＣＱ××05号。第二条，甲乙双方确定该物业成交价人民币柒拾零万零仟零佰零拾零元整（￥700000元）。为保证合同顺利履行，乙方于签署本合同当天交付定金人民币（大写）叁万元整（￥30000元），乙方所支付的定金甲乙双方同意由经纪方代管，开始办理过户时，该定金自动转为办理过户和中介服务费用。第三条，甲乙双方经协商一致，乙方按下列第2种方式按期付款：2、按揭付款（住房公积金组合按揭）乙方于该物业在住建局办理登记备案前支付首期房款人民币（大写）肆拾伍万元整（￥450000元）（包含定金）给甲方；余额人民币（大写）（￥250000元）由乙方向银行或住房公积金中心申请贷款，待该物业他项权证登记后由贷款银行直接转入甲方指定收款账户，贷款金额以贷款银行实际审批为准，差额则由乙方向甲方补足。第五条，经纪方在本合同生效当日收取甲乙双方中介费用为人民币壹万元整（￥10000元）乙方全额支付。甲方或乙方逾期支付中介服务费用的，经纪方有权每日按千分之一的标准计算违约金直至清偿之日为止。第六条，本次交易及产权过户按政府规定所产生税金、过户、办证以及银行按揭费用等费用（下称办证费）由乙方负责支付双方费用，由经纪方办理缴纳手续。如委托经纪方代缴办证费，乙方于2018年12月31日前预付办证费共人民币（大写）贰万伍仟元整（￥25000元）给经纪方，办证费按以下第1种方式与经纪方结算：1、办证费为预付费用，最后按实际发生的费用结算，多退少补。在办证过程中，如果由于政府或有关部门对应交的税费进行调整，负责缴交税费必须按新规定的税费进行缴交，任何一方拒绝按新标准缴交税费造成本次交易失败，按本合同违约条款承担违约责任。第七条，该物业以现状售予乙方，而乙方检查并同意以现状购买该物业。该物业现为XX。甲方在搬迁时如果破坏现有的装修或设施，须按当时市场评估价格赔偿给乙方。第八条，甲方实际交付该物业的日期为收齐房款当天，甲方应在交易过户完成前将有关该物业的产权纠纷、抵押、债务、税项及租赁等事项处理完毕，并保证交易过户后乙方无须对上述事项负责。甲方在交付该物业时必须付清一切有关该物业的水电费、煤气费、物业管理费、电话费、网络费、有线电视费等杂费。甲方同意支付人民币（大写）叁仟元整（￥3000元）作为押金给经纪方代管，在确知甲方付清上述各项费用后再由经纪方将押金退还给甲方。第九条，甲方逾期交付该物业的，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向乙方支付违约金。逾期30天，乙方除有权按本合同向甲方收取违约金外，并有权不再购买该物业，同时要求甲方退回全部已付款项。第十条，甲方必须保证享有上述房产的完整所有权和处分权。若因甲方的房产权属不清等原因造成2018年10月31日前不能在所属不动产权局办理该房屋所有权登记过户手续、不能按照甲乙双方的约定到房产所在地公证处办理委托过户公证，即属甲方违约，即日起甲方返还所收乙方的购房款并赔偿给乙方成交价20%的违约金及承担该物业产权过户所产生的一切费用，赔偿经纪方的中介服务费为成交价3%作为违约金，解除本合同。若乙方资金不到位等原因造成2018年10月31日前不能在所属不动产权局办理该房屋所有权登记过户手续、不能按照甲乙双方的约定到房产所在地公证处办理委托过户公证，即属乙方违约，即日起乙方赔偿给甲方成交价的20%的违约金及承担该物业产权过户所产生的一切费用，赔偿经纪方的中介服务费为成交价3%作为违约金，解除本合同。如经纪方代收定金的则有权从定金中扣除该违约金。第十一条，由一方违约，另外两方追究违约责任而产生的律师费等费用由违约一方承担。”陈XX、陈XX及其代理人潘XX、陈XX签名捺指模确认上述合同内容，XX公司加盖公司印章并由经纪方代办人全XX签字确认上述合同内容。
2018年7月3日，陈XX、陈XX的代理人潘XX代陈XX、陈XX收取陈X支X付的首期购房款430000元，并由潘XX向陈XX出具《收据》，该《收据》载明：“本人陈XX（）和陈XX（）是湛江市霞山区XX大道南XXXX名苑X幢商住楼一门XXX房的合法产权人，现收到买方陈XX（）交来购买该房的首期房款人民币肆拾叁万元整（￥430000）用于还清该房贷款之用。立此为据！”潘XX在收款人一栏签名，并代被告陈XX、陈XX签名确认上述《收据》内容。
2018年7月3日，陈XX向湛江市XX偿还欠款本息合计349194.03元，湛江市XX向陈XX、陈XX出具《注销抵押登记证明》，载明：“借款人陈XX于2018年7月3日前已还清全部欠款，抵押人陈XX、陈XX用位于湛江市霞山区人民大道南×ב××’××商住楼××房的房产作为抵押物并已办理他项权证（粤房地他项权证湛江TX字第XXXXXX号）。现双方同意办理注销抵押登记手续，特此证明。抵押登记手续注销后，陈XX、陈XX于2018年7月4日将首期房款其中的70000元退回给XX公司暂管。
2018年8月21日，陈XX、陈XX委托XX公司员工全XX代为办理有关湛江市霞山区XX大道南XXXX名苑X幢商住楼一门XXX房（建筑面积107.08平方米，证号：粤房地权证湛江ＣＱ字第××号）房产交易事宜，包括：“1、代为办理签订（包括网签）上述房产的买卖合同及其相关合同、协议，并代办上述房产的交易、交割手续。2、代为办理上述房产产权过户的有关手续及其相关事宜。3、代为收取售房款并肩刚收房款打入委托人指定的账户（银行：中国XX银行；账号：62×××09；户名：陈XX）。4、办理评估、缴纳相关税费、办理免征税及配合上述房产的买方办理交接上述房产的手续等相关事宜。5、代为办理上述房产的水电、煤气、有线电视、物业交接等附属设施的更名过户登记的相关事宜。6、代为协助买方办理商业或住房公积金按揭贷款手续。7、代为办理上述房屋的查档、身份信息、领证、换证、更正及变更登记手续。8、代为办理房易安资金托管手续。9、代查无房证明。10、代为办理与出售上述房产的其他相关手续。委托期限从本委托书签订之日起至2019年8月21日至。”陈XX、陈XX到广东省港城公证处办理公证，2018年9月18日，广东省港城公证处出具（2018）粤湛港城第XXXX号《公证书》，载明：“兹证明陈XX、陈XX于二〇一八年八月二十一日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺右手食指指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。陈XX、陈XX的委托行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定。”在XX公司员工全XX协助办理涉案房产解除抵押登记和变更产权过户登记时，发现涉案房产因陈XX与他人的债权债务纠纷于2018年6月13日被本院作出的（2018）粤0803执保XXX号《执行裁定书》裁定查封，导致涉案房产未能办理变更产权过户登记手续。2018年11月6日，陈XX向中联XX出具《收据》，收到XX公司退回中介费10000元、利息23000元、房屋测绘、评估费12940元，合计45940元。2019年4月4日，陈XX向本院提起诉讼，并为此支付律师代理费8000元。
另查明，本院于2019年4月18日作出（2019）粤0803执XXX号《执行裁定书》，轮候查封陈XX、陈XX共同共有的湛江市霞山区人民大道南×ד××”××商住楼××房。
再查明，陈XX、陈XX与潘XX系叔嫂关系。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。被告潘XX受被告陈XX、陈XX授权委托，以被告陈XX、陈X的X名义与原告及被告XX公司签订《房地产（经纪）买卖合同》，是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，应受法律保护。
位于湛江市霞山区人民大道南×ד××”××商住楼××房权属被告陈XX、陈XX所有。现因被告陈XX与他人的债权债务纠纷，被本院依法查封，以致原告依约支付购房款430000元后，涉案房产无法办理产权变更过户登记，导致合同目的无法实现，主要责任在于被告陈XX。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项之规定，原告请求解除合同，于法有据，本院予支持。
合同目的无法实现，导致解除，主要责任在于被告陈XX。根据合同的约定和《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告请求返还购房款430000元和支付违约金140000元（房价款700000×20%）及律师费8000元，理由充分，本院予以支持。由于被告陈XX、陈XX收到原告支付的购房款430000元，实际用于偿还银行贷款予涂销抵押登记的款项349194.03元，占用10805.91元，实际占用的款项为360000元，余款70000元退回被告XX公司保管，故购房款430000元，应由被告陈XX、陈XX返还360000元，被告XX公司返还70000元。虽然涉案房产权属被告陈XX、陈XX所有，但导致合同目的无法实现的主要责任系被告陈XX，原告请求支付违约金140000元及律师费8000元，应由被告陈XX承担。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，被告潘XX系被告陈XX、陈XX的房屋买卖代理人，其以被告陈XX、陈XX的名义实施民事法律行为，应由被告陈XX、陈XX承担民事责任。原告要求被告潘XX对被告陈XX、陈XX的债务承担共同清偿责任，于法无据，本院不予支持。本案的纠纷系基于原告与被告陈XX、陈XX的房屋买卖合同关系，而原告与被告XX公司之间的法律关系属居间合同关系，与本案讼争不属同一法律关系，原告请求被告XX公司对被告陈XX、陈XX应承担的民事责任承担连带赔偿责任，缺乏法律依据，本院不予支持，若原告认为被告XX公司在提供居间服务期间，存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害其利益，原告可另循法律途径主张权利。
被告陈XX、陈XX经本院合法传唤，其无正当理由拒不到庭，可依法缺席判决。
综上所述，依照《民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告陈XX与被告陈XX、陈XX、湛江市中联房地产代理XX于2018年6月25日签订的《房地产（经纪）买卖合同》（合同编号：0028XX）；
二、限被告陈XX、陈XX于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款360000元给原告陈XX；
三、限被告湛江市XX公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款70000元给原告陈XX；
四、限被告陈XX于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿违约金140000元及律师费8000元给原告陈XX；
五、驳回原告陈XX请求被告潘XX共同承担清偿责任的诉讼请求；
六、驳回原告陈XX请求被告湛江市XX公司对本案债务承担连带赔偿责任的诉讼请求；
七、驳回原告陈XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9580元，由被告陈XX、陈XX共同负担6700，由被告陈XX负担2880元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
