吴荣飞律师
正文：
近年来，不少城市居民为追求休闲养老生活的新风尚，到农村购买宅基地、自自建房。然而，这些背后却暗藏着不容忽视的法律风险——农村宅基地、自建房的买卖，真的合法吗？
最近，某地法院就依法审结了一起典型的农村自建房定金合同纠纷案，给热衷此道的购房者们敲响了警钟。
案情回顾：
几年前年底，李某看中了某村一处房产，与房主许某达成了初步买卖意向。基于对许某所述房屋权属及交易合法性的信任，李某爽快地支付了3.3万元购房定金。然而，当后续沟通房屋过户细节时，李某发现问题大了！
经调查，李某发现这套房产实为许某配偶付某名下的农村宅基地使用权房屋。关键点在于：
许某并非宅基地使用权人；
许某也未能提供其配偶付某的合法授权或作为共有权人同意的证明。
这意味着交易根本无法推进。李某认为许某存在违约行为，多次要求退还定金，均遭推诿拒绝。无奈之下，李某向法院提起诉讼，要求解除合同并返还定金。
法院判决：合同无效，定金返还！
法院经审理后，一针见血地指出本案的核心问题：
宅基地性质特殊： 根据我国《土地管理法》及相关政策，宅基地属于农民集体所有，农民仅享有使用权。 这种使用权具有强烈的人身依附性和福利保障性质。
交易主体受限： 法律严格限制宅基地使用权向本集体经济组织以外的成员流转。 本案中，许某将农村房屋出售给非本集体经济组织成员李某，违反了法律法规的强制性规定，损害了集体经济组织的权益。
合同自始无效： 因此，双方达成的房屋买卖合同本身是无效的。而作为该买卖合同的从合同——本案涉及的定金合同，也随之无效。
最后法院最终判决： 依据法律规定，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当返还。原告李某要求被告许某返还3.3万元定金的诉求符合法律规定，予以支持。目前，该判决已生效。
律师最后提醒：农村养老想法虽好，法律红线不能碰！
认清权属是关键： 农村房屋的核心在于其占用的宅基地。农民对宅基地仅有使用权，且流转受到严格限制。 非集体经济组织成员购买农村宅基地房屋，合同存在极高的无效风险。
信息披露要真实： 本案中，出卖人许某未如实、完整披露房屋的真实权属信息（如实际使用权人、共有人情况），是引发纠纷的直接原因。
定金诉求获支持的法理： 法院支持返还定金，并非基于违约，而是基于合同无效的法律后果，体现了法律对集体土地制度的刚性保护。
防范风险有方法：
务必咨询专业人士： 在交易前，强烈建议咨询律师或熟悉农村土地政策的人士，明确自身是否具备购买资格。
核实权属要彻底： 通过正规渠道，仔细查验房屋的权属证明（如宅基地使用权证、房产证/不动产权证），确认出卖人是否为合法权利人，房屋是否存在共有人（特别是配偶），并取得所有权利人的明确同意（最好书面授权）。
留存证据很重要： 在支付任何款项（包括定金）时，务必在合同中清晰备注款项性质，并保留好支付凭证、沟通记录等证据。
警惕“小产权房”陷阱： 对所谓价格低廉的“小产权房”（通常指在农村集体土地上建设、未缴纳土地出让金等费用的房屋），其交易风险极高，购买需极度谨慎。
结语：
在付诸行动购买农村小院、“小别墅”之前，务必擦亮双眼，深入了解相关法律法规，充分评估法律风险。 切莫因一时冲动，让美好的田园梦陷入定金纠纷甚至房财两空的困境。依法依规，才能让这份“向往的生活”真正安心无忧。