房屋买卖合同纠纷，帮助当事人减少损失20万元

律师观点分析

案情简介：

原告：王X，男，1980年2月22日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。

被告：王X，女，1981年10月11日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。

被告：冯XX，男，1981年1月27日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。

以上两位被告共同的委托诉讼代理人：汪X，安徽XX律师。

原告王X与被告王X、被告冯XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王X，被告冯XX，被告王X、冯XX共同的委托诉讼代理人汪X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王X诉讼请求：

1.判令解除王X与王X、冯XX在2008年7月8日签订的《房屋出售协议书》；

2.判令王X、冯XX返还王X购房款10万元及利息56220元（按照中国人民银行基本利率计算，自2008年7月8日暂时计算至2017年7月31日，以后顺延至款清之日）；

3.判令王X、冯XX赔偿王X违约损失20万元；

4.判令王X、冯XX承担诉讼费用。

事实和理由：

2008年7月8日，王X与王X、冯XX签订了《房屋出售协议书》一份，约定王X、冯XX将位于合肥市庐阳阜阳北XX的荣城XX住房一套出售给王X，协议约定房屋的面积、单价、总价及违约责任。根据协议约定，王X在2008年7月8日已付10万元购房款。但是，案涉房屋位置确定后，王X与王X、冯XX协商进一步履行协议，但是王X、冯XX将房屋另售他人，并且将应当得到的房屋份额转给他人，导致无法履行该协议。故王X诉至法院，要求判如所请。

王X、冯XX共同辩称：

1、双方已于2013年协议解除房屋出售协议书，并已经支付3万元房款；

2、房屋出售协议书系无效合同，涉案房屋系案外人冯XX所有，且合同违反法律规定；

3、本案已过诉讼时效；

4、王X要求支付利息既无合同约定，也无法律依据，与违约金重复，其主张的违约损失超过其必要损失，依法应不予支持，综上所述，请求依法驳回王X全部诉请。

法院经审理认定事实如下：

2008年7月8日，冯XX、王X作为甲方，王X作为乙方，签订房屋出售协议书一份，约定甲方将位于蒙城北路以东、阜阳北路以西“荣城XX”住房一套出售给乙方；房屋位于庐阳工业园拆迁安置房“荣城XX”内，因目前房屋还未分配，具体的房屋位置不定；甲方售回迁安置房屋面积为75平方米；每平方米售价2900元，总价为217500元；协议签订后，乙方预付房款10万元，甲方分到房屋后交钥匙给乙方时，乙方再付10万元，房屋过户给乙方后，乙方将余款17500元付给甲方；任何一方不得违约，否则应赔偿对方经济损失20万元。协议还对双方的其他权利义务进行了约定。协议签订后，王X支付王X、冯XX购房款10万元。2013年分配安置房屋时，冯XX将面积为75平方米的房屋安置在其父亲名下，并出售给他人用于抵扣冯XX的欠债。王X知晓该情况后，双方口头协商解除房屋出售协议，约定王X、冯XX返还购房款10万元并支付违约金5万元。此后，王X、冯XX支付王X3万元，余款至今未付。

以上事实，有王X提交的身份证、结婚证、房屋出售协议、收条，以及当事人庭审陈述予以证实。

法院认为：

王X与王X、冯XX签订的房屋出售协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点在于案涉房屋出售协议书是否已于2013年协商解除。王X对于双方协商解除房屋出售协议并约定返还15万元的事实予以认可，但主张双方曾口头约定若王X、冯XX不能依约返还15万元，则仍按原合同履行。

法院认为，对于王X主张的该项约定，王X、冯XX不予认可，因双方未能形成书面协议，王X无法证实该约定的真实性，本院对该主张不予支持。且王X收取王X、冯XX返还的3万元视为其认可合同已解除的事实，故本院认定双方当事人已于2013年协商一致解除房屋出售协议，对于王X要求解除房屋出售协议的诉讼请求，本院不再予以处理。对于王X依据已解除的房屋出售协议主张的违约责任，本院不予支持。但王X、冯XX应当按照解除合同时的约定返还王X购房款10万元并支付违约金5万元，扣除其已返还的3万元，还应返还购房款10万元并支付违约金2万元，并自起诉之日起以购房款10万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付逾期还款利息至款清之日止。王X、冯XX抗辩王X的主张已过诉讼时效，鉴于双方口头协商解除合同时未约定还款期限，王X可随时要求王X、冯XX在合理期限内予以返还，故对该抗辩意见，本院不予采信。

案件判决：

一、被告王X和被告冯XX于本判决生效之日起十日内返还原告王X购房款100000元并自2017年8月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付利息至购房款付清之日止；

二、被告王X和被告冯XX于本判决生效之日起十日内支付原告王X违约金20000元；

三、驳回原告王X的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取为3362元，保全费2270元，合计5632元，由原告王X负担3735元，被告王X和被告冯XX共同负担1897元。