杨锐洲律师
【前言】
曾通过房产中介租赁或购买过房屋的人们或许有过类似的经历，在中介带你看过相关的房源信息后，会以“公司要求”等为由与你签订诸如《带看确认书》《房地产求购确认书》等协议，该类协议中除注明当日带看的房源地址外，最重要的条款莫过于——禁止买方/承租方利用该中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方/出租方签订房屋买卖/租赁合同。
（如图）
那么此类约定是否当然有效？
不妨通过下文的最高法指导性案例（2009）沪二中民二（民）终字第1508号予以了解。
【基本案情】
【原告】被告陶某利用原告提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令被告按约支付原告违约金1.65万元。
【被告】涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，原告并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。被告并没有利用原告提供的信息，不存在“跳单”违约行为。
【法院查明】
2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。
2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带被告看了该房屋；
11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带被告之妻曹某某看了该房屋；
11月27日，原告带被告看了该房屋，并于同日与被告签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，被告在验看过该房地产后六个月内，被告或其委托人、代理人、代表人、承办人等与被告有关联的人，利用原告提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，被告应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向原告支付违约金。当时原告对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。
11月30日，在某房地产顾问公司（案外人）居间下，被告与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，被告向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。
【判决结果】
【一审法院】上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：
被告应于判决生效之日起十日内向原告支付违约金1.38万元。
一审判决后，被告不服一审结果，提起上诉。
【二审法院】上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：
一、撤销一审民事判决；
二、原告要求被告支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。
本案一、二审法院查明的事实并无冲突，为何判决结果截然不同？
我们不妨看一下二审法院下列观点。
【裁判理由】
原被告双方签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。
根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。
如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。
本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，被告及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，被告并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对原告的诉讼请求不予支持。
结合上述案例，我们可以做一下归纳总结。
【律师观点】
1.房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定——合法有效。
2.上述约定，本质属于禁止恶意跳单条款，条款设立初衷是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，属于对中介公司合法权益的保护。
3.但是！！！！禁止恶意跳单条款的适用条件受到严格限制——当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，自然就不构成违约！
【笔者】沪上一枚小律师
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