一、原告诉称

冯某1向本院提出诉讼请求：1.赵某1立即腾退位于北京市XX区XX镇XX东路XX号1幢1至2层的全部房屋（以下简称XX号X幢房屋），恢复原状，交付冯某1；2.赵某1支付冯某1自2018年7月12日起至实际搬离房屋之日止的房屋占有使用费，按每月90000元计算；3.本案诉讼费用由赵某1承担。事实和理由：2018年5月，冯某1购买了XX号X幢房屋并取得不动产权属证书；在进驻所购买房屋时发现房屋处于出租状态，冯某1随即与作为承租人的赵某1取得联系，沟通房屋交付事宜；赵某1表示可以进行配合，但其租赁的房屋还未到期，暂时无法交付；经了解，赵某1在承租房屋时不是与原房屋所有人签订的租赁合同，因此不适用买卖不破租赁的原则；经与赵某1多次沟通，均未果；为维护自身合法权益，冯某1诉至法院，请求判如所请。

二、被告辩称

赵某1辩称，赵某1与李某1之子刘某1于2009年5月9日签订房屋租赁协议，房屋坐落于XX镇东路58号，刘某1向赵某1提供房屋所有权材料；相关材料包括1994年XX镇人民政府商业街土地租赁使用文件、XX镇人民政府与李某1签订的土地使用证明、李某1委托刘某1办理XX东路58号的委托书，以及北京市XX区人民法院作出的XXX号行政判决书；依照上述4份材料可以证明刘某1与赵某1所签订租赁协议的合法性；赵某1与冯某1的诉求无任何经济关系，请求驳回冯某1的全部诉讼请求。

三、审理查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：冯某1系XX号X幢房屋的所有权人，其针对上述诉争房屋取得了编号为XXX号的不动产权证书；该证书的登记颁发时间为2018年7月12日，登记的权利人为冯某1，共有情况为房屋单独所有，坐落为“XX区XX镇XX东路XX号X幢1至2层全部”，权利类型为“国有建设用地使用权/房屋所有权”，权利性质为“出让/商品房”，用途为“办公/办公”，房屋建筑面积为388.60平方米，房屋结构为“混合”，房屋总层数为2层，房屋所在层为1-2；该证书所附北京市房屋登记表载明产别为私有产，房屋用途为办公，“楼、平房建筑总面积”为388.60平方米，“楼、平房建筑占地总面积”为190.00平方米，房屋建成年份为1996年，测图日期为1999年9月13日。

北京市XX区XX镇XX东路58号院建有2栋楼房，即1幢房屋（2层）、2幢房屋（4层），本案所审理的系1幢房屋，针对2幢房屋的排除妨害事宜案外人已另案对赵某1提起诉讼。2009年5月9日，针对58号院内2栋楼房，刘某1（甲方、出租人）与赵某1（乙方、承租人）签订房屋租赁合同，双方约定：“甲方自业主刘某1将坐落于XX区XX镇东路商业街58号的商业用房全部出租给乙方用于商业经营”，租赁期限自2009年5月9日至2019年6月30日（当年7月1日起计算租金，前期为装修时间），第1年租金（房屋租赁税后，下同）为290000元，第2年租金为300000元，第3年至第5年租金为每年310000元，第6年至第10年租金为每年330000元，付款方式为年付，即每年6月1日前交清下一年房租；关于甲方的责任和义务，双方在合同书第四条约定：“1.甲方应向乙方提供有关房产证明及相关文件，协助乙方办理各种有关营业手续（做好水电畅通、房屋防水）。2.在房屋出租期间，甲方保证不将该房屋出租给他人，甲方如将该房屋转让让人时，甲方仍应保证乙方对该房屋享有承租权。向乙方赔偿所有投资造成的损失和违约责任”；关于乙方的责任和义务，双方在合同书第五条约定：“1.乙方在承租期间应遵纪守法，严禁从事任何违法活动，做好防火防盗安全工作，房屋内不得存放危险物品，不得随便改动房屋的主体结构、电器设备等，服从政府有关部门的管理，如有违反法律法规的行为，责任及损失由乙方全部负责……4.乙方在不影响房屋主体情况下，经甲方同意后可以对该房屋装修改造或扩建，在合同期满后乙方有权对投资的财物，在不影响主体的情况下可以拆除或转让。在合同租期内乙方产生的任何装修投资拆除费用由乙方承担。恢复甲方的主体原状甲方不承担任何拆除产生费用”；关于违约责任，双方在合同书第五条约定：“双方都应遵守本合同的条款，任何一方违反本合同规定应承担违约责任，任何一方不得单独终止合同，如有一方单独终止合同赔偿对方人民币伍万元整，和投资装修产生的费用”。

上述房屋租赁合同签订后，赵某1占有使用北京市XX区XX镇XX东路58号院内房屋；就具有出租人资格，刘某1向赵某1提交5份文件（均系复印件）；其一为XX镇商业街土地使用租赁协议，载明甲方为乙方有偿提供商业街土地租赁使用面积581.35平方米，协议甲方为“大兴县XX镇人民政府”，签订时间为1994年3月2日；其二为房屋产权证，加盖印文为“大兴县XX镇人民政府”的公章，产权人姓名为李某1，单位地址为XX镇东路58号，房屋面积为367.92平方米，高度为2层，建房用途为营业用房，建房位置为XX镇东路58号，落款时间为1996年4月9日；其三为“XX区XX镇三产办公室”出具的证明，其载明李某1在XX镇商业街建有商业用房1处，其首次建房面积为367.92平方米；其四为委托书，其载明：“委托刘某1办理XX东路58号商业门脸房事宜”，委托人为“李XX”，落款时间为2009年5月11日；其五为XXX号行政判决书，其载明刘XX、李XX要求撤销原北京市房屋土地管理局为XXX公司颁发的位于北京市XX区XX镇XX东路58号房产的京房权证兴集字第XX**房屋所有权证，于2017年6月9日向北京市XX区人民法院提起行政诉讼，法院判决：“一、撤销原北京市房屋土地管理局于一九九九年十月十五日作出的将北京市XX区XX镇XX东路58号院的房屋所有权人登记为XXXX公司的行政行为；二、北京XXXX公司领取的京房房权证兴集字第XX**房屋所有权证》无效”。对上述5份证据材料，冯某1以系复印件为由不予认可，并主张冯某1系在2018年7月12日针对诉争房屋办理的不动产权证书，上一任房主江某1也有房屋产权证书，诉争房屋系冯某1购买的，不知道行政判决的情况，但是江某1跟冯某1说过诉争房屋存在租赁的情况，而且不管赵某1与刘某1之间的房屋租赁关系是否真实，租赁合同在2019年6月30日也到期了，赵某1亦应腾退诉争房屋。

本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，对冯某1颁发有诉争XX号X幢房屋的不动产权证书，故冯某1系XX号X幢房屋的房屋所有权人，其依法对XX号X幢房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，但是，所有权人不得干涉用益物权人或承租人行使权利，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”在本案中，赵某1自2009年即与案外人签订有房屋租赁合同，占有使用诉争房屋，冯某1亦认可其在购买诉争房屋时，出卖人已告知其诉争房屋已被租赁，故所有人冯某1对于承租人负有容忍义务，其无权要求赵某1在房屋租赁合同到期前返还租赁房屋，即赵某1有权占有使用租赁房屋至2019年6月30日；但是，至本案宣判时上述租赁期间已经届满，冯某1有权依据其所有人身份要求已逾租赁期限的房屋占有人返还诉争房屋。因赵某1在租赁期间内系合法占有使用诉争房屋，按照房屋租赁合同，赵某1有权对诉争房屋进行装修及扩建，故冯某1要求赵某1将诉争房屋恢复原状无法律依据，本院不予支持，赵某1应将诉争房屋腾空后交还冯某1。对于搬离时间，综合考虑租赁合同到期时间及合理的清理物品等腾退时间，本院酌情确定赵某1应在2019年7月30日前履行腾退义务。因赵某1先前系依照有效的房屋租赁合同关系占有使用诉争房屋，冯某1负有容忍义务，故在本院所确定腾退时间前，赵某1不需要向冯某1给付房屋占有使用费，如冯某1认为其因此遭受损失，其可考虑向房屋出卖人等主张权利，是否应获得赔偿应通过审查其他法律关系确定。还需指出，如果赵某1未履行本判决所确定腾退义务，因赵某1实际交还房屋的时间在本案审理时尚不能确定，即冯某1所遭受损失处于不确定状态，故应另行解决。

四、裁判结果

综上所述，赵某1应在2019年7月30日前腾退诉争房屋。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，判决如下：

一、赵某1于二0一九年七月三十日前将位于“XX区XX镇XX东路XX号X幢1至2层全部”房屋腾退并交还冯某1；

二、驳回冯某1的其他诉讼请求。

案件受理费35元，由赵某1负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

五、律师总结

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；本案中，原告作为产权登记人对房屋享有所有权，但是所有权人不得干涉用益物权人或承租人行使权利，也就是《合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”，所以原告请求支付占有使用费请求被法院驳回。