一、原告诉称

牛某1向本院提出诉讼请求：请求确认吴某1与陈某1于2013年5月8日签订的存量房屋买卖合同无效。事实和理由：牛某1与陈某1于1999年1月4日登记结婚，2004年购买北京市XX区XXX大街XXX号房屋（以下简称涉案房屋），2010年11月29日牛某1与陈某1离婚。考虑到涉案房屋将留给子女，牛某1与陈某1并未在离婚协议中对涉案房屋予以处分，该房屋一直由原告与陈某1的朋友王某1占有、居住。2017年9月4日陈某1因病去世，后不久吴某1起诉王某1要求其腾房，至此牛某1才获悉陈某1已私自将涉案房屋过户至己方名下。吴某1系牛某1与陈某1多年的朋友，对二人的情况非常熟悉，陈某1将房屋过户至吴某1的行为系恶意串通，损害牛某1的合法权益；另外，吴某1在与陈某1签订买卖合同之前，未对涉案房屋进行查看，且自始至终吴某1未向陈某1实际支付购房款，过户后长达近5年的时间内，吴某1从未主张对涉案房屋的使用权、收益权，严重违背常理，不符合正常的房产交易程序。因此，吴某1与陈某1签订的房屋买卖合同系恶意串通、损害第三人合法权益，应认定该合同无效，故牛某1诉至本院。

二、被告辩称

陈某2、陈某3辩称，不是很清楚这个事情，我方没什么答辩意见；我们也是事后才知道房子被过户了，此前有房子的事我们是清楚的。

吴某1辩称，不同意牛某1的诉讼请求。第一，陈某1对涉案房屋享有完全的所有权，有权处分该房屋；2010年11月，陈某1即已解除与牛某1的婚烟关系，此后直至2013年3月至5月涉案合同签订时，陈某1均为涉案房屋登记的单独所有权人，根据物权法，陈某1对涉案房屋享有完整的所有权；物权依登记公示而发生及存续，并据此产生公信力，涉案合同经专业房地产经纪公司居间成交，通过房屋产权登记机关网签及面签审查。第二，涉案合同缔约双方行为能力适格，意思表示真实，牛某1主张因房产将留给子女，故离婚时未予处分的说法没有任何证据支持。第三，本案合同已经实际履行，牛某1要求确认合同无效，并无实际可执行内容，不能发生任何法律后果，实质上没有具体诉讼请求，欠缺起诉条件。另外，关于购房经过，陈某1与吴某1系多年的好友，吴某1家人很多是做生意的，对陈某1有很多经济上的资助；2010年前后，吴某1自已要在北京买房，催陈某1偿还之前的钱，陈某1虽没有钱但在北京置了些房产，就与吴某1商量，希望吴某1买自己的房，两人就此确定了买房的事；起初吴某1想买陈某1位于XX花园的房，但是因为XX花园的房屋办不了产权证，吴某1就改成买涉案房屋，加之陈某1XX花园的房屋贷款还不上，银行要收房，陈某1就与吴某1商议，由吴某1帮他还贷款，作为涉案房屋的部分购房款；后来吴某1帮陈某1还了贷款，2013年双方办了过户，且购房价518万元就是按照政府指导价确定的，网签合同也是按这个价格签的，即便如此，这个价格也比陈某1买房时的100万高很多，所以陈某1也没赔。此外，2011年吴某1打算买XX花园房屋时，陈某1已经把XX花园XXX号房屋腾空并交给吴某1入住了，但2012年双方发现XX花园的房屋办不了房产证，双方约定将所购房屋改成涉案房屋时，陈某1称涉案房屋里还有他一个生意上的朋友，一年之内生意结束之后那人就可以搬走，房屋产权过户肯定没有问题，为了保证吴某1的权利，吴某1可以继续居住XX花园XXX号房屋。直到2017年6月，陈某1突然得了淋巴癌，吴某1去医院探望陈某1时，牛某1和陈某1与吴某1商量，因为陈某1的病很费钱，希望吴某1能腾出XX花园XXX号房屋以便他们变现，吴某1就同意了，为此牛某1还向吴某1发了感谢短信。这个事情的前后牛某1都是一清二楚的，而且陈某1向吴某1出卖涉案房屋时，该房屋已经是陈某1的个人财产了。

三、审理查明

本院经审理认定事实如下：牛某1与陈某1原系夫妻关系，双方于1999年1月4日登记结婚，婚后育有一女陈某3；陈某1与牛某1登记结婚前与前妻育有一子陈某2。2004年11月16日，涉案房屋登记至陈某1名下，2010年11月29日，牛某1与陈某1协议离婚。2017年9月4日陈某1因病死亡。

2013年5月8日，陈某1（出卖人）与吴某1（买受人）签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（以下简称涉案合同），约定买受人自出卖人处购买涉案房屋，房屋性质为商品房，抵押情况为未设定抵押，租赁状况为出卖人未将该房屋出租；交易方式为出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构名称：北京XXXX房地产经纪有限公司。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币5 180 000元，伍佰壹拾捌万元整；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。

2013年5月8日，涉案房屋登记至吴某1名下。

庭审中，牛某1提交如下证据：

1、陈某1于2004年8月取得的涉案房屋房产证复印件，证明牛某1系涉案房屋的共有权人；吴某1对该复印件不予认可，要求牛某1出示原件，称该复印件并非房管局调出来的；经核，房产证中登记显示房屋所有权人为陈某1，共有人及共有权证处为空白；

2、离婚协议书，证明牛某1与陈某1离婚时并未对涉案房屋进行分割；吴某1认可真实性，不认可证明目的，称该协议中并未提及涉案房屋，是未将该房屋作为夫妻共同财产进行分割，作为夫妻共同财产的另两处房产已经作出了明确约定，而对涉案房屋根本没有提及；

经核，该协议载明：牛某1与陈某1自愿离婚，双方共同签署如下协议：一、婚生长女陈某3，离婚后归女方抚养，男方以XXX室（建筑面积147.5平方米）（以下简称XXX号房屋）XXX室（建筑面积205平方米）（以下简称XXX号房屋）现均无产权作为孩子的抚养费；二、夫妻共同财产中的人民币参佰万元整归女方所有，离婚后此款由北京XX集团执行完毕后，由XX集团协助执行，一次性给付，由陈某1在离婚协议生效后协同牛某1将执行款项申请送到北京XX集团财务，从欠陈某1律师执行协议费用中扣除并转交给牛某1，剩余款项归男方；XXX号房屋、XXX号房屋现暂由男方使用，于2010年12月30日前倒出XXX号房屋交由女方，于2011年12月30日前倒出XXX号房屋，交由女方；北京XX花园XXX、XXX室房屋现有贷款，离婚后由男方偿还，女方不负责；其他债务均由男方负责，女方不负责；上述两处房产的产权证由男方负责办理（产权证开发部门通知办理时），产权归陈某3，更名到陈某3名下，办理房屋的交接由男女双方进行……该协议落款时间为2010年11月29日；

3、民事起诉状及传票，证明吴某1起诉王某1腾房时距离办理房屋过户手续已经过去近5年；吴某1对该证据真实性及证明目的均认可；

4、存量房屋交易结算资金自行划转声明，证明吴某1与陈某1在办理房产过户手续中并未进行实际有效的购房款项支付；吴某1认可真实性，不认可证明目的，称该证据说明双方自行交接了钱款；

5、网页打印件，证明2013、2014年间涉案房屋所在小区的房屋均价，吴某1购买涉案房屋的价格远低于市场价格；吴某1对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。

陈某2、陈某3对前述证据的真实性、证明目的均予以认可。

庭审中，吴某1提交如下证据：

1、房屋所有权证，证明涉案合同已经履行，吴某1系涉案房屋的所有权人；牛某1、陈某2、陈某3认可真实性，不认可合法性，称证据的取得是基于无效的买卖合同；

2、上诉状，证明王某1在XXX号案件中主张涉案房屋是其在2005年自陈某1、牛某1处购买，与牛某1在本案中的主张相矛盾；牛某1、陈某2、陈某3认可真实性，但称该证据与本案无关；经核，王某1在上诉状中称涉案房屋是其在2005年从陈某1、牛某1夫妻处购买的；

3、户口本，证明李术与吴某1是夫妻关系；牛某1、陈某2、陈某3认可真实性；

4、涉案房屋在北京市XX区不动产登记事务中心留存的登记档案，证明陈某1与吴某1于2013年3月在中介公司居间下订立了涉案合同，吴某1于2013年5月8日缴纳了契税15.54万元，吴某1与陈某1共同申请办理了所有权转移登记手续；牛某1对该证据的真实性不认可，称其已经提起了行政诉讼，认为该登记不合法；陈某2、陈某3对该证据的真实性不认可；

5、银行转账记录，证明吴某1于2011年6月3日向陈某1付款20万元、2011年6月20日向陈某1付款30万元、2011年9月13日向陈某1付款30万元、2012年6月25日向陈某1付款20万元、2012年12月27日向陈某1付款10万元、2013年3月14日向陈某1付款100万元、2013年4月18日向陈某1付款30万元；牛某1对2011年6月3日、2011年6月20日、2011年9月13日的三笔转账真实性不认可，称该转账凭证没有加盖银行公章，转账凭条没有原件，牛某1对其他各笔转账记录的真实性认可，不认可关联性，称无法证明转账的款项是购房款，可能是借款、还款等；陈某2、陈某3对该组证据的真实性、关联性均不认可，称2011年转账，2013年才过户，有悖于正常的房屋买卖交易流程，北京房价在2011年至2013年是高速飞涨的，基于正常的推定，认为合同的签订不是陈某1的真实意思表示；

6、住房贷款还款证明，证明吴某1于2012年12月31日代陈某1结清XX花园XXX号房屋的剩余贷款并就此支付 852 186.24元、于2013年4月9日代陈某1结清涉案房屋的剩余贷款并就此支付768 953.19元；牛某1认可证据的真实性，不认可证明目的，称XX花园XXX号房屋的贷款结清证明与本案无关，吴某1结清涉案房屋的贷款是因为其要将房屋过户到自己名下，这些记录均无法证明是吴某1支付的购房款，按照正常的交易方式，交易双方应在合同签订前对房款数额、支付方式进行约定，但是本案合同是2013年签订的，转账记录却是从2011年开始的，无法确认是支付购房款，不符合正常的交易习惯；陈某2、陈某3对该组证据的真实性、关联性均不认可，称2011年转账，2013年才过户，有悖于正常的房屋买卖交易流程，北京房价在2011年至2013年是高速飞涨的，基于正常的推定，认为合同的签订不是陈某1的真实意思表示；

7、检索费收费票据、购房发票、契税完税凭证及银联刷卡单，证明吴某1曾支付检索费，缴纳了涉案房屋的契税，地税局开具了全额购房发票，吴某1缴纳了房屋登记费；牛某1对证据的真实性认可，不认可关联性，称税务机关不核查购房款项是否支付，只是出具票据，是房屋过户的必经程序，并非审查程序；陈某2、陈某3认可证据的真实性，不认可关联性，称前述程序并非房屋过户的审查程序，只是必经程序；

8、门禁卡，证明涉案房屋所在小区物业已经为业主办理了门禁卡，涉案合同已经实际履行；牛某1对该证据的真实性、关联性均不认可，称无法指向涉案房屋，而且涉案房屋从未交付过；陈某2、陈某3对该证据的真实性、关联性均不认可；

9、牛某1行政起诉状，证明牛某1在该诉状中称其知晓涉案房屋，还宣称一直在涉案房屋内居住；牛某1认可该证据的真实性，称该案已中止审理；陈某2、陈某3认可该证据的真实性，不认可证明目的，称无法证明一直在涉案房屋内居住；

经核，牛某1在该起诉状中称：牛某1与陈某1于2010年11月29日离婚，考虑到该房产将留给婚生子女，故在离婚协议中未对该房产予以处分，属于未分割的夫妻共同财产，该房产一直是牛某1与陈某1的朋友王某1占有、居住；

10、规土委行政答辩状，证明吴某1取得涉案房屋所有权的转移登记行政行为依据充分，程序合法；牛某1认可真实性，称该案已中止审理；陈某2、陈某3认可该证据的真实性及证明目的；

11、规土委在XXX号案件中的举证，证明规土委房屋转移登记行为合法，对陈某1的房屋登记询问笔录、现场照片、房屋所有权转移登记审核意见能够证明涉案房屋在转移登记前属于陈某1的个人财产；牛某1认可该组证据的真实性，称陈某1与吴某1恶意串通，该证据恰能证明涉案房屋的过户没有经过牛某1的许可；陈某2、陈某3认可该组证据的真实性，不认可证明目的，称该证据只能证明房屋过户的行政手续形式合法，不能证明房屋所有权转让的实质合法；

经核，在《房屋登记询问笔录》中，陈某1对“申请登记事项是否是申请人的真实意思表示”的回答为“是”，对“申请登记房屋是否为共有房屋（包括夫妻共有）”的回答为“否”；

12、王某1在XXX号案件中提交的民事答辩状，证明王某1主张涉案房屋是其丈夫张书中于2005年全款购买，并已起诉吴某1、陈某1，要求确认二人房屋买卖合同无效，牛某1在本案中的主张显然与王某1在另案中的主张冲突；牛某1称该证据的真实性无法确认，关联性不认可；陈某2、陈某3称不认可该证据的真实性，只是向法院提交的文件，没有传票等手续，无法核实真实性，且与本案无关。

本案审理过程中，本院依吴某1的申请调取了2011年6月3日、2011年6月20日、2011年9月13日、2013年4月18日向陈某1的转账记录，并向牛某1、陈某2、陈某3出示，牛某1认可该证据的真实性，但不认可关联性，称转账发生在过户前，钱款的性质可能是其他借款、还款，无法证明是购房款；陈某2、陈某3认可该证据的真实性，不认可关联性，称无法证明是吴某1支付的购房款。

庭审中，本院曾询问牛某1与陈某1离婚时，陈某1是否分得了财产，牛某1称“就是离婚协议上这些财产，上面没写的应该就是陈某1分得的”，后又称“我的意思是协议上面没写的应该就是未分割的夫妻共同财产”；另，本院曾询问牛某1对于其称涉案房屋一直给王某1居住一事，陈某1去世后如何与王某1协商的，其称“没法协商，人撵不走了，这个房又不是牛某1的”，后又称之所以说这个房不是牛某1的，因为“房本是陈某1的名字”。

关于吴某1主张的未入住涉案房屋系因陈某1向其提供XXX号房屋居住的答辩意见，本院曾于2018年10月25日开庭时当庭要求牛某1的委托诉讼代理人与牛某1本人核实，牛某1称之前其一直住在哈尔滨，后来其在2017年9月将XXX号房屋出租了，出租之前从吴某1的爱人处拿到了该房屋的钥匙、燃气卡、电卡等物品；其确实曾向吴某1发短信致谢，因为之前让吴某1卖双井的房吴某1不同意，现在吴某1愿意腾XXX号房屋让牛某1租出去，也挺感谢的。在2019年3月15日的谈话程序中，牛某1又称之所以要收回XXX号房屋是因为当时陈某1病重，治疗花费太大，需要卖套北京的房子，因为其女儿特别喜欢涉案房屋，就卖的XXX号房屋；这套房虽然没有房本，但确实有人接，确实有人基于信任押给牛某1100万元。

另，经询，牛某1就陈某1与吴某1存在恶意串通并无证据提交；陈某2、陈某3则称，吴某1作为法院工作人员，对法律的认知高于常人，其应该在过户之前核实离婚协议的内容，以保证交易的安全，但他没有核实，所以属于恶意。

上述事实，有结婚登记申请书、离婚证及离婚协议书、陈某1的房屋所有权证、死亡证明、吴某1的房屋所有权证、转账记录、贷款还款证明、不动产登记备案材料及各方当事人当庭陈述等证据在案佐证。

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点为吴某1与陈某1在交易前后是否存在恶意串通的情形、涉案合同是否有效；牛某1以吴某1与陈某1存在恶意串通、损害其利益为由主张涉案合同无效，应对其主张进行举证。

从举证责任角度看，牛某1并未就吴某1与陈某1存在恶意串通进行举证。是否存在恶意串通应由主张事实存在的当事人进行举证，因恶意串通反映的是当事人的一种主观心态，对缔约双方的利益影响较大，故对于恶意串通的举证应达到较高的证明标准。本案中，牛某1主张吴某1与陈某1在买卖涉案房屋过程中存在恶意串通，但并未就此提交任何证据，仅以双方关系密切、均系法律工作者为由推定吴某1具有高度的注意义务、否则即构成恶意串通，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。

从查明事实角度看，现有证据并不足以推定吴某1与陈某1存在恶意串通。就本案审理中已查明的事实看：第一，根据规土委处留存的登记材料可以确认，涉案房屋的买卖及过户手续系陈某1与吴某1本人前往办理的，是双方的真实意思表示；第二，吴某1在办理涉案房屋的买卖及过户手续前，曾多次向陈某1转账或代其清偿房屋贷款，数额累计达400余万元，不排除双方之间存在以房抵债约定的可能；第三，牛某1自认其自吴某1爱人处接收XXX号房屋的陈述，能够与吴某1对买房前后经过的陈述相印证；第四，牛某1对离婚时仅分割部分夫妻共同财产的解释并不符合常理，其对涉案房屋权属的陈述存在矛盾之处，庭审中曾两次称“没写的应该就是陈某1分得的”、“这个房又不是牛某1的”，后又进行更正；第五，综合全案牛某1对相关事实的陈述，其与陈某1离婚后，双方仍有较为频繁的往来，且其称曾要求吴某1卖涉案房屋吴某1不同意，不排除牛某1对涉案房屋的交易可能知情。

从日常生活习惯角度看，个人财产状况属于较为隐私的事项，关系密切不能推定对彼此财产状况知悉。本案中双方均认可陈某1生前与吴某1关系密切，但根据日常生活经验，即使关系亲密的朋友甚至亲人，亦不可能对彼此的财产状况知悉，牛某1对双方存在恶意串通的举证责任并不因此免除。

另，夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。本案中，牛某1对涉案房屋在离婚时的归属表述前后矛盾，即便陈某1对该房屋的处分构成无权处分，该房屋已经办理了所有权转移登记，只要双方不存在《合同法》第五十二条规定的情况，无权处分不能导致合同无效。物权效力和债权效力是两个相互区分的问题，是否构成物权法上的善意取得并不影响合同的效力；本案的争议焦点是涉案合同是否有效，并非物权归属，牛某1以物权法中有关善意取得的规定对抗涉案合同效力的主张，本院不予采纳。

四、裁判结果

综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告牛某1的全部诉讼请求。

案件受理费48060元，由原告牛某1负担（已交纳）

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

五、律师总结

本案涉及到的争点是被告是否存在恶意串通损害第三人合法权益的情形。法院从举证责任、查明事实、日常生活习惯三个角度分析了被告办理过户手续是真实意思表示，并以此驳回了原告的诉讼请求。同时，法律规定，夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持，以此来保障合同相对人的利益与交易秩序。