一、原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1、确认我和胡XX、二被告在2006年5月31日签订的《房屋买卖合同》有效；2、判令二被告在具备产权转移登记之时协助我办理位于北京市XX区XXXX号院XX号楼XXXX室（以下简称涉案房屋）的房屋产权证书。事实和理由：涉案房屋原登记在李X名下，我和李X是同事关系，2004年11月8日，李X去世。2006年，我得知当时李X家在卖房，我就去涉案房屋实际看了，当时李X的爱人胡XX和两个儿子，即本案二被告共同住在涉案房屋。2006年5月31日，我和胡XX签订了《房屋买卖合同》，约定总价46万元，分两次付清。签订合同时，胡XX说两个儿子不在家，过几天让两个儿子签完字再把合同给我。大概过了两天，我拿到了合同，上面胡XX和二被告都签字了，我也给了对方46万元购房款，在同年8月入住涉案房屋居住至今。由于涉案房屋是央产经适房，需要单位补足土地出让金才能办理过户手续，所以我们一直没有办理过户。直到2018年，我的单位同事告诉我说李某1办理了涉案房屋的公证继承手续，房子过户到李某1名下了。还有一个叫高某1的人给我打电话，让我再给李某1点钱，才同意配合我过户。但是我和胡XX、二被告之间有买卖合同，我认为二被告作为李X、胡XX的继承人，应该配合我履行合同，故诉至法院。
二、被告辩称
李某1辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告所述亲属关系属实，涉案房屋通过继承现在登记在我名下。第二，在李X去世后，涉案房屋并未变更登记为胡XX、李某1和李某2，因此胡XX、李某1和李某2不是登记的产权人，无权签订房屋买卖合同，因此双方之间的合同不成立。第三，由于时间久远，我记不清合同上的签字是不是本人所签了，而且我可以确定没有见过原告本人。第四，证据显示收定金及房款的时间早于签合同的时间，这不符合交易习惯。最后，即便条件允许，也应该是李某1和原告重新签订买卖合同，才能办理变更登记。
李某2未参加最后一次庭审，但于庭前会议到庭表示，签订买卖合同时我成家在外居住，不清楚胡XX卖房的事情，我不同意卖房也不同意追认。另外，我无法确认胡XX收到了购房款，从收条看收款时间在先，不符合交易习惯，现在胡XX已经去世，从未和我们说过卖房的事情。我认为原告和胡XX签订的合同是无效的，原告对胡XX无权处分房屋是明知的，而且交易价格低于市场价，存在恶意串通的嫌疑。而且我去北京市央产房买卖中心了解，涉案房屋不能办理过户手续，本案合同不能实际履行。原告也不是善意第三人，合同应该自始无效。
三、审理查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
李X与胡XX系夫妻关系，二人育有二被告两个子女。李X于2005年1月21日因死亡注销户籍，胡XX于2017年4月21日因死亡注销户籍，李X、胡XX之父母均先于其去世。
原告主张其与胡XX、二被告就涉案房屋存在房屋买卖关系，二被告对此不予认可。围绕房屋买卖关系、购房款给付情况、涉案房屋居住使用情况，本院查明如下：
关于房屋买卖关系，原告提交2006年5月31日原告作为购买方（乙方），胡XX及二被告作为出售方（甲方）签署的《房屋买卖合同》一份。合同中约定房屋所有权人系李X、胡XX，共有权人系二被告，权属性质为经济适用房，双方协商一致涉案房屋的转让总价款为46万元，其中定金8万元，甲方收房款外，其他所有费用与甲方无关，过房时所产生的一切费用归乙方交纳。乙方在办理房屋过户时，甲方应积极配合乙方办理过户手续。对该合同，二被告表示其无法确认签字是否系其本人所签，并申请对笔迹同一性进行鉴定，后李某1在诉讼中撤回鉴定申请，李某2经本院合法传唤均未到庭，视为撤回鉴定。
关于购房款给付情况，原告提交《收条》两张，其中2006年5月18日收条载明今收到闫某1交来购房款定金8万元，2006年5月19日收条载明今收到闫某1交来购房余款38万元。对此，二被告表示无法确认收条真实性，亦不清楚胡XX是否收到款项。
关于涉案房屋居住使用情况，原告主张自2006年8月至今涉案房屋均由其实际控制使用，并提交其作为出租方的房屋租赁合同若干份、涉案房屋物业费发票、有线电视费发票、装修装饰收据等。二被告辩称因胡XX曾表示将涉案房屋出租，且二被告均在别处有房屋居住，因此就没有着急收房。现涉案房屋仍由原告占有使用。
庭审中，原告提交京房权证XX**号房屋所有权证书原件，该证书登记时间为2003年4月22日，显示房屋所有权人为李X。原告表示在购买涉案房屋时，胡XX将房屋钥匙、房屋产权证书原件均一并交付。
另查，2018年8月17日，北京市XX公证处出具XXXX号公证书，载明涉案房屋系李X与胡XX的夫妻共同财产，李某2自愿放弃继承权，涉案房屋由李某1继承。现涉案房屋登记在李某1名下。
经询，各方当事人均认可现涉案房屋无法办理过户手续。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案争议焦点系原告与胡XX、二被告之间是否存在房屋买卖合同关系及合同效力。判断原、被告之间法律关系的性质，应根据当事人的真实意思表示及实际履行情况来判定。结合原告提交的《房屋买卖合同》、收条、京房权证XX**号房屋所有权证书、租赁合同、物业费发票、装修收据等，可以认定2006年，胡XX及二被告将涉案房屋出售给原告，且原告已支付购房款46万元，此后原告收房并实际控制使用至今。因此原告与胡XX、二被告就涉案房屋达成的《房屋买卖合同》成立生效并已实际履行，且不存在无效之情形，故原告要求确认《房屋买卖合同》有效，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。二被告抗辩不清楚胡XX卖房一事，并主张胡XX、二被告不是房屋权利人，出卖房屋系无权处分，合同不能成立。但对原告为何持有涉案房屋权属材料原件、为何在涉案房屋居住等问题二被告未能做出合理解释，且李X去世后，其全部继承人作为出售人共同签订《房屋买卖合同》，对合同上二被告的签字亦不申请鉴定，应承担举证不能的不利后果，故本院对该意见不予采纳。
现各方均认可涉案房屋不具备办理产权过户之条件，故原告可在条件具备之时另行主张。
李某2经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩和举证质证的权利，本院依法缺席审理。
四、裁判结果
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告闫某1与被告李某1、李某2及之母胡XX于二〇〇六年五月三十一日签订的《房屋买卖合同》合法有效；
二、驳回原告闫某1的其他诉讼请求。
案件受理费70元，由原告闫某1负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
五、律师总结
本案的争议焦点系原被告之间是否存在房屋买卖合同以及合同效力的认定。判断原、被告之间法律关系的性质，应根据当事人的真实意思表示及实际履行情况来判定。法院根据《房屋买卖合同》、收条、房屋所有权证书、租赁合同等证据认定了原告与被告之间存在买卖合同关系。虽然被告主张不清楚卖房一事，并且出卖人不是房屋权利人，出卖房屋系无权处分，合同不能成立，但是未提供充分证据予以证明，所以其抗辩理由未得到法院支持。
