一、原告诉称
二原告向本院提出诉讼请求：要求二被告向二原告赔偿经济损失150万元。事实和理由：二原告与二被告曾因房屋买卖合同纠纷诉至法院，要求判令双方继续履行房屋买卖合同。经审理，北京市XX区人民法院于2018年4月16日作出民事判决书，后原、被告双方均不服，提出上诉，北京市第三中级人民法院于2018年6月20日作出民事判决书，判决解除了原被告双方的房屋买卖合同，对于解除后因卖方（即本案二被告）违约给二原告所造成的损失需另案处理。基于此，二原告依法提起诉讼。二原告认为，二被告的违约行为是导致双方合同解除的根本原因，而且正是因为二被告的违约行为才导致二原告的损失和如今双方未尽纠纷的境况，二被告不仅长期占用了二原告的资金，也未向二原告交付涉案房屋并且将涉案房屋另行出租占取收益。而在此期间，涉案房屋同户型、同位置的相似房源也尽皆涨价，二原告也因此丧失了购房资格，无法再行购房，更直接的影响就是二原告本想通过购买涉案房屋而取得的学区房也因为二被告的违约行为而不能实现，其损失无法用金钱衡量，故诉至法院。
二、被告辩称
二被告答辩并反诉称：不同意二原告的诉讼请求。二原告的诉讼请求没有事实和法律依据。二原告已经提起过两次诉讼，在解除合同之诉中，原告已经主张过违约金和赔偿，已被法院驳回，本案是重复起诉。我方曾提起反诉，要求二原告赔偿违约金、融资款和税金，后二原告撤诉，反诉还未审结。双方的房屋买卖合同是在第二次诉讼中解除的。2015年4月19日，原、被告签订《双方房屋买卖情况说明协议》，该协议仅约定了房屋坐落和总房款，没有对付款方式、付款时间、房屋交付时间、房屋过户时间等房屋买卖合同基本要素进行约定，在合同履行中双方难以对未约定的情况达成一致意见，达成新的合约后，原告又屡次违约，致使交易难以向前推进。原告于2015年5月25日起诉要求解除合同，诉讼期间房价大幅上涨，原告因利益驱动，违反诚实信用原则，申请撤诉后又另行于2016年8月25日起诉要求继续履行房屋买卖合同。原告多次反复重复诉讼，给被告造成了诉累。原民事判决书判决解除双方的房屋买卖合同。我方认为原告在整个交易环节中存在多次违约，并构成根本违约，给被告造成极大的经济损失，应当依法对被告进行赔偿。根据双方约定，原告应在2015年5月25日前给付房款，但原告没有给付，却提起了解除合同的诉讼。第一次过户时中介填错税号、未取消过户预约，导致过户交易推延一周。在此期间，双方协商签订了个人欠款合同，但原告又反悔了，双方仍在继续协商，原告在没有协商一致时就起诉了。我方没有任何违约情形，在获知原告起诉解除合同之前积极履行义务，即使原告未支付融资款、未签订文件，一直在与原告协商，多次配合原告过户，不能过户的原因也不在我方。双方约定签订的个人欠款合同存在笔误，我方让原告签署《澄清函》，原告没有签署，才导致无法过户，未完成过户并非是停止交易。根据第二次诉讼二审法院判决的认定，“在此期间，对于房屋价格上涨所导致的相应损失，应由买方承担全部责任”，原告应当赔偿被告出售房屋所带来的房屋价格上涨损失。对此，二被告提出反诉请求：要求二原告向二被告赔偿损失156万元。
二原告针对二被告的反诉请求辩称：不同意二被告的反诉请求，请求法院依法驳回。反诉请求没有事实依据，根据查明的事实，在双方的房屋买卖合同中，被告是违约方，存在明显违约行为，使合同没有履行，7299号判决已经认定。被告所提请求与诉争合同没有关联，合同履行过程中被告另购房屋，导致其另购房屋出售，属于独立的法律关系，被告所提反诉请求没有法律依据，另购房屋在短期内出售是其自身选择的结果，没有法律规定守约方需向违约方偿付差价。
三、审理查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
郑某1与蒋某1系夫妻关系，刘某1与焦某1系夫妻关系，蒋某1与焦某1原系同事关系。2015年4月19日，焦某1作为卖方，郑某1作为买方，双方签订《双方房屋买卖情况说明协议》（以下简称买卖协议）一份，内容为：“房屋地址：XX区XX路29号院22号楼7层7单元x（以下简称x号房屋），房屋交易双方：焦某1、刘某1（夫妻）（以下简称卖方），郑某1、蒋某1（夫妻）（以下简称买方），房屋约定交易价格：227万（贰佰贰拾柒万元整），双方约定交易付款方式：1．焦（卖方）从购买新房多贷39万（叁拾玖万元整），借予郑（买方）用于购房首付，39万的借款抵押还款方式，另附协议双方约定说明，最长还清款项时间9年。2．郑（买方）已付给焦（卖方）现金款74万（柒拾肆万元整）。3．双方初步确定购房首付款金额为郑（买方）贷126万+62万（首付）+39万（借卖方）=227万”。双方均认可对于首付款支付时间、贷款给付时间及房屋过户时间均未通过书面协议的形式约定，双方口头约定贷款部分的给付时间为同年5月25日前。
另案中已查明：上述买卖协议签订前后，二原告陆续向二被告支付了74万元。焦某1于2015年4月7日向北京市住房公积金管理中心住房公积金贷款中心申请提前还清涉案房屋的全部贷款。4月28日，双方办理了涉案房屋的网上签约，形成《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称网签合同）一份。5月6日，双方向税务部门缴纳了涉案房屋的契税和个人所得税。郑某1于5月8日取得了XX银行出具的“批贷函”，显示拟贷款金额为126万元。双方均认可中介公司在5月7日和5月8日均向北京市XX区不动产登记事务中心预约过户，但均未办成，再次预约过户的日期为5月15日。5月15日当天，二被告起草了一份“个人欠款合同”，对买卖协议中借款39万元和贷款部分126万元的支付问题进行了约定，双方均在该合同上签字，签字后发现房款总额错打印为227元，于是双方协商重新打印第一页，并重新签字确认，但重新签署的“个人欠款合同”的第一页内容和后面的内容不连贯，相比第一次签署的合同少了“在甲方未收到126万元的房款以及乙方将房屋抵押到甲方的名下之前，该处房产的所有权限归甲”的条款，于是二被告重新打印了含有上述遗漏内容的“澄清函”要求二原告签字确认。二原告认为二被告更改了合同内容，未在澄清函上签字，二被告拒绝协助办理过户。此后，双方继续就过户问题进行沟通，但涉案房屋买卖合同未发生其他履行情况。双方均认可涉案房屋未交付二原告使用，由二被告出租并收取租金。
二原告于2015年5月25日以房屋买卖合同纠纷为由起诉二被告，主张解除双方签订的买卖协议，要求二被告退还已支付的购房款并赔偿有关损失。二被告提起反诉，要求二原告返还其垫付的个人所得税74 190．52元，返还融资支付的费用52720元，支付因多贷款39万元而造成的契税损失5571元。在该案2015年7月7日庭审过程中，二被告表示同意解除买卖协议，但是双方未对合同解除所依据的事实及法律基础、违约责任承担达成一致意见。二原告于2016年7月7日申请撤回本诉，法院裁定准许撤诉，反诉尚未审结。
二原告于2016年8月25日以房屋买卖合同纠纷为由起诉二被告，要求二被告协助办理x号房屋的产权转移登记手续、交付上述房屋、赔偿以227万元为基数按日万分之五标准计算的自2015年5月18日起至实际办理完产权转移登记之日止的违约金。二被告提出反诉，要求确认双方签署的买卖协议及网签合同已于2015年7月7日解除，要求二原告支付多贷款39万元导致的贷款利息损失10 628．4元以及该损失的利息，二原告支付借款利息损失5万元以及该损失的利息。该案经审理，于2018年6月20日作出终审判决，即7299号判决，判决如下：一、维持北京市XX区人民法院XXX民事判决（以下简称52703号判决）第三项，即二原告于本判决生效之日起七日内向二被告支付贷款利息损失10628．4元；二、撤销北京市XX区人民法院52703号判决第一、二、四、五项；三、焦某1与郑某1于2015年4月19日签订的《双方房屋买卖情况说明协议》予以解除；四、二被告于本判决生效之日起十日内返还二原告购房款74万元；五、驳回二原告其他诉讼请求；六、驳回二被告其他反诉请求。
另查，2015年4月9日焦某1（作为买受人）与案外人崔xx、崔yy（作为出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买位于XX区XX路220号3号楼11层y号房屋（以下简称XX路房屋），房屋成交价格为327万元。同年12月21日，焦某1（作为出卖人）与案外人杨x、李x（作为买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，将XX路房屋以360万元的价格出售。
根据双方当事人所持意见，结合本案审理查明的事实，本院认为本案双方争议的焦点有三：一是二原告是否重复起诉；二是违约方及责任认定；三是二被告出售XX路房屋所带来的房屋价格上涨损失是否应由二原告承担。
关于重复起诉。二被告称二原告主张的违约金和赔偿已被法院驳回，二原告称本案主张的赔偿是依据7299号判决解除合同提起的。经查，二原告于2015年5月25日就涉案房屋第一次提起诉讼，主张解除房屋买卖合同并赔偿有关损失，后申请撤诉并经法院准许。二原告于2016年8月25日第二次提起诉讼，主张继续履行房屋买卖合同并以总房款为基数计算违约金，法院判决解除合同，驳回二原告的违约金请求；但是在认定违约方及责任时，认为二原告未提出合同解除情况下的违约金请求，双方可就此项请求另案解决。根据二原告前诉请求的判决认定情况，故本院确认二原告基于合同解除，向二被告主张赔偿经济损失的请求未经判决认定。
关于违约方及责任认定。二被告称二原告多次违约，且构成根本违约。7299号判决确认违约方为卖方，即二被告，“按照一般交易习惯，买方在获得批贷函后，随即进入房屋过户流程，但卖方却对上述批贷函之效力提出质疑，但是并无证据证明该批贷函存在问题，这是涉案房屋未能办理过户的主要原因，对此卖方承担主要责任”；“在涉案合同解除，不再继续履行的情况下，卖方应基于房屋未能过户所应承担的法律责任向买方支付相应的违约金”。二原告依据7299号判决的上述违约责任认定，向二被告主张经济损失150万元，为估算值，具体包括：1、房屋增值损失2 200 000元；2、77．8万元已付款项利息损失250776．63元；3、提前支付首付款30万元，发生的借款利息29 720元；4、39万元借款产生的利息10 628．4元；5、契税18 000元；6、房屋评估费7 700元；7、诉讼费36 000元；8、律师费200 000元；9、乘坐飞机费用19295元；10、乘坐火车费用700元；11、润丰房屋抵押邮递费80元；12、电话费500元；13、出租车费300元，以上共计2 773 700．03元。为证明损失明细第1项，二原告提交涉案房屋评估报告及XX网页截图，二被告对上述证据的关联性和证明目的不认可，但双方均认可7299号判决中对涉案房屋几个时间节点价格的确认：2015年4月8日，约为230至235万元；同年5月25日，价格基本无变化；2016年7月7日，约为320至350万元；2018年6月13日，约为400至430万元左右，故本院对双方认可的涉案房屋价格不持异议。经询，双方确认损失明细第5项契税可由二原告申请退税，且二被告表示能够配合办理退税，二原告当庭表示不主张该项费用。损失明细第2项中77．8万元包括74万元购房款、2万元个人所得税和1．8万元契税，二被告仅认可收到购房款74万元，认为利息损失没有依据。二被告依据合同收取购房款，于法有据，故本院对二原告主张合同解除前的购房款利息损失不予采纳；二原告对个人所得税未举证，对契税已不再主张，故本院对个人所得税和契税的利息损失主张不予采纳。损失明细第4项已由7299号判决确认由二原告承担；损失明细第6、7项为另案产生的诉讼费用；二原告对损失明细第3、8、9、10项未提交充分证据，对损失明细第11、12、13项未提交证据，故本院对损失明细第3、4、6、7、8、9、10、11、13项不予采纳。
同时，7299号判决也对二原告的赔偿责任予以确认，认定其承担其第一次起诉至撤诉期间涉案房屋价格上涨的赔偿责任，“客观地讲，买方提出的合同解除之诉后又在一年之后再行撤诉，并另案要求继续履行合同是导致双方纠纷至今未予解决的一个主要原因。在此期间，涉案房屋价格大幅上涨，由此产生的相应后果，应由买方承担”。二原告主张的涉案房屋增值损失中其第一次起诉至撤诉期间的增值，故本院不予采纳。
二被告出售XX路房屋所带来的房屋价格上涨损失是否应由二原告承担。二被告认为7299号判决已经确认，由买方承担房屋价格大幅上涨产生的相应后果，并提交XX路小区房屋成交历史记录及成交分析图表，用于证明XX路房屋价格大幅上涨，造成经济损失约139万元。二原告认为涉案房屋买卖合同与XX路房屋买卖合同系两个独立的法律关系，没有关联性，二被告购买XX路房屋的目的已经实现，其子女已经实际取得XX路学区学位，且其出售XX路房屋已获利。7299号判决确认的买方责任，是指涉案房屋价格大幅上涨产生的相应后果，本涉案合同内容未体现其与XX路房屋买卖合同的关联关系，二被告亦未对本涉案合同与XX路房屋买卖合同存在因果关系提供充分证据，故本院对XX路房屋价格上涨的相关证据不予采纳。二被告称其主张的损失中还包括承租房屋的租金损失、支付XX路房屋购房款时的借款利息损失，并提交《房屋租赁合同》及《补充协议》、租金支付凭证。原、被告双方均确认涉案房屋未交付二原告，由二被告出租并收取租金；借款利息损失的请求已由7299号判决驳回，故本院对租金损失、借款利息损失的证据不予采纳。
本院认为，合同履行过程中，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务，另一方可以解除合同，在解除通知到达对方时合同解除。违约方应当承担违约责任，损失赔偿应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同造成的损失。本案中，二原告于2015年5月25日起诉主张解除涉案房屋的买卖合同，经法院通知送达，二被告于7月7日到庭应诉，应视为解除通知已到达二被告，双方签订的涉案房屋买卖合同已经解除。虽经法院生效判决确认二原告应对此之前发生的合同解除的法律后果承担违约责任，但经双方当事人确认此时涉案房屋价格未发生明显变化，故本院对二原告涉案房屋增值损失的主张不予支持。合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，有权要求赔偿损失。经查，二被告依据7299号判决、在折抵互付金钱给付义务的本金后，主动向二原告支付716 710元；后二原告依据7299号判决，申请强制执行诉讼费及自2018年8月15日起算的迟延履行利息，该案已全部执行到位并结案。因双方在2015年7月7日已就合同解除事项达成一致意见，被告无权继续占有购房款，二原告主张已支付购房款在合同解除后至实际返还前的利息损失，故本院予以支持，利息期间、利率计算有误，本院予以纠正。二被告反诉向二原告主张赔偿出售XX路房屋所带来的房屋价格上涨损失，因涉案房屋买卖合同与XX路房屋买卖合同系两个独立的合同，二被告亦未充分举证其主张的损失与本涉案合同判决解除时确认的违约责任存在必要的关联关系，故本院对二被告的反诉请求不予支持。
四、裁判结果
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘某1、被告（反诉原告）焦某1于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）郑某1、原告（反诉被告）蒋某1购房款利息（以七十四万元为基数，自2015年7月7日至2018年8月14日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
二、驳回原告（反诉被告）郑某1、原告（反诉被告）蒋某1的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）刘某1、被告（反诉原告）焦某1的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9150元，由原告郑某1、蒋某1负担8496元（已交纳），由被告刘某1、焦某1负担654元（于本判决生效之日起七日内给付原告郑某1、原告）。
反诉案件受理费9420元，由反诉原告刘某1、焦某1负担9420元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
五、律师总结
本案涉及到的争点问题是“违约责任的承担范围”，合同履行过程中，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务，另一方可以解除合同，在解除通知到达对方时合同解除。违约方应当承担违约责任，损失赔偿应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同造成的损失。本案中，虽然二原告应对此之前发生的合同解除的法律后果承担违约责任，但经双方当事人确认彼时涉案房屋价格未发生明显变化，故法院对二原告涉案房屋增值损失的主张不予支持。
