古蔺县律师 钱利
四川—泸州—古蔺县-四川圣蜀律师事务所
案情简介
2025年4月，韩某与甲公司签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为一年，韩某于合同签订当日支付了三个月租金及押金。韩某准备入住时，发现房屋墙面存在大面积渗水发霉问题，无法正常居住，遂立即联系甲公司员工要求换房或维修。甲公司员工承诺安排换房，但后续以无房源为由拖延解决，其间多次联系不上或敷衍应对。2025年5月，经韩某多次催促后，其正式向甲公司提出退租并解除合同，但遭到拒绝。韩某于当月搬离房屋，并通过微信向甲公司员工明确表示解除合同的意思。因甲公司未履行合同义务，韩某向槐荫区法院提起诉讼，请求法院判令解除原告韩某与被告甲公司签订的《房屋租赁合同》，并请求被告甲公司退还三个月的房屋租金及押金。
法院审理
法院认为，甲公司向韩某交付的房屋墙面大面积发霉，无法正常居住使用，影响了韩某的生活起居，合同目的无法实现，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十一条规定，韩某要求解除其与甲公司之间的租赁合同，合法有据，对其该项诉讼请求予以支持。关于合同解除的日期，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。韩某于2025年5月7日向甲公司员工在微信上提出退租请求，之后也多次提出退租请求，虽甲公司不同意，但韩某已向甲公司作出合同解除权的明确意思表示，该通知于2025年5月到达甲公司，应当认定双方房屋租赁合同于2025年5月解除。关于租金，韩某主张其已于2025年5月搬走，并提交的聊天记录等证据，法院予以采信，韩某应向甲公司支付2025年4月至2025年5月的租金，对于租金超出部分，甲公司应予退还。故甲公司应退还韩某房屋租金3400余元。关于押金，韩某要求甲公司退还押金1000余元。甲公司未能履行合同义务，违反了双方签订的《房屋租赁合同》，导致合同解除，对韩某的该项主张，法院予以支持。综上，法院判决，原告韩某与被告甲公司签订的《房屋租赁合同》于2025年5月解除，被告甲公司退还原告韩某租金3400余元、押金1000余元。
法官说法
《中华人民共和国民法典》第七百三十一条明确规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”如果承租人在订立合同时明知租赁物质量不合格，则应认为当事人系以租赁物现状订立租赁合同的，承租人嗣后不得再以租赁物质量不合格为由主张解除合同。但是在租赁物存在危及承租人安全或者健康的特殊缺陷的情形下，第七百三十一条例外赋予了承租人解除合同的权利。生活中，我们在租赁房屋时一定要实际考察房屋，确保房屋内一切设施运转正常。但如果我们在租赁过程中发现房屋漏水，首先要保护现场，进行证据固定，及时拍照、录音、录像收集证据，向物业公司或者出租人报告情况；其次，在物业公司或者出租人陪同下，确定漏水原因并及时减损，必要时也可以聘请有评估资质的企业，到现场进行评估；最后，与相应的责任主体进行协商处理，若协商不成，可向人民调解组织申请调解或提起诉讼。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
《中华人民共和国民法典》第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
《中华人民共和国民法典》第七百三十一条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
