【法官说法】房屋租赁到期后，一方仍占有使用房屋的，原租赁合同是否继续有效？

古蔺县律师 钱利

四川—泸州—古蔺县-四川圣蜀律师事务所

案情简介

2023年8月，主某作为出租方、曹某作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定主某将位于兰陵县某村的一处房屋出租给曹某，租赁期限为2023年8月2日至2023年12月2日（四个月），租金为2000元，押金为500元。2023年8月2日，曹某通过微信转账方式向主某支付足额的租金及押金。租赁期限届满后，曹某仍然占有使用案涉房屋，故主某提起诉讼，要求曹某支付自2023年12月2日至2024年10月2日（十个月）的房屋租金5000元。

法院审理

兰陵法院依法审理认为，曹某与主某签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，真实、合法、有效。租期届满后，曹某仍占有使用涉案房屋，应视为其继续承租涉案房屋，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，租金继续按照租期内价格即500元/月的标准计算，因此曹某应支付自2023年12月2日至2024年10月2日产生的房屋租金5000元。

法官说法

租赁双方当事人更新期限续订合同有两种方式：约定更新和法定更新。约定更新，又称明示更新，是指合同当事人于租赁期限届满后另订合同，约定延长租赁期限。法定更新又称默示更新，是指租赁期限届满后，合同当事人的行为表明其租赁关系继续存在。本案中，主某作为出租方、曹某作为承租方签订《房屋租赁合同》，在房屋租赁期限届满后，曹某继续占有使用案涉房屋，主某对此行为亦未提出异议，双方的行为应视为默示租赁关系继续存在，同时因双方未就租赁期限进行协商，故租赁期限为不定期，曹某应当按照实际占有使用案涉房屋的时间向主某支付相应的租金。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《中华人民共和国民法典》第七百三十四条1.租赁期限届满后的合同效力?：当租赁期限届满后，如果承租人继续使用租赁物且出租人没有提出异议，则原租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期。

2.承租人的优先承租权?：在租赁期限届满时，房屋承租人在同等条件下享有优先承租的权利。